Darlehen kündigen

Vorzeitige Kündigung von Krediten nicht immer möglich

Bei den meisten Verbraucherdarlehen handelt es sich um Ratenkredite. Diese kann der Darlehensnehmer normalerweise auch vorzeitig kündigen und erhält meistens sogar gegengerechnete Zinsen zurückerstattet. Anders stellt sich die Situation im Rahmen einer Baufinanzierung dar. Ob Sie auch ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigen können, hängt vom Einverständnis der Bank ab.

Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Darlehen, insbesondere ein Immobilienkredit, lässt sich nicht immer vorzeitig kündigen
  • Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist müssen Kreditnehmer meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn sie einen Immobilienkredit vorzeitig ablösen möchten
  • Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht einheitlich geregelt, sodass Sie sich vorab bei Ihrer Bank über die Höhe der Entschädigung erkundigen sollten

Kann ich meinen Kredit zur Immobilie vorzeitig kündigen?

Ob Sie Darlehen kündigen können, obwohl mit der Bank eine andere Laufzeit vereinbart wurde, hängt zunächst einmal von der Art des Immobilienkredites ab. Handelt es sich um ein variabel verzinsliches Darlehen, haben Sie unter Einhaltung der Kündigungsfrist immer die Möglichkeit, das Darlehen vorzeitig abzulösen. Normalerweise beläuft sich diese Kündigungsfrist auf drei oder sechs Monate.

In einem solchen Fall darf die Bank übrigens keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, da sie zuvor die Möglichkeit hatte, den Zinssatz jederzeit anzupassen. Dies ist im Vertrag zum variabel verzinslichen Immobiliendarlehen so geregelt. Anders stellt sich die Situation allerdings dar, falls es sich um einen Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung handelt.

Haben Sie sich für einen Immobilienkredit mit einer Fixzinsperiode von beispielsweise zehn Jahren entschieden, möchten das Darlehen jedoch vorzeitig zurückzahlen, muss die Bank dieser Aktion zustimmen. Das Kreditinstitut ist also keineswegs verpflichtet, Ihrem Wunsch zu entsprechen, das Darlehen zu kündigen. Meistens wird die Bank dies allerdings aus Kulanz tun. Allerdings findet in dem Fall die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung statt, die mitunter relativ hoch ausfallen kann.

Ausnahmen: Keine Zustimmung der Bank notwendig

Generell gilt also, dass die Banken bei einem variabel verzinslichen Immobilienkredit der vorzeitigen Kündigung nicht explizit zustimmen, beim Baudarlehen mit Zinsfestschreibung jedoch ihr Einverständnis geben müssen. Diesbezüglich gibt es allerdings Ausnahmen, bei deren Vorliegen Sie Ihren Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung kündigen dürfen, ohne dass das Kreditinstitut zwingend zustimmen muss. Das ist der Fall, sollte eine der folgenden Tatsachen zutreffen:

  • Zinsfestschreibung läuft bereits mehr als zehn Jahre
  • Sie möchten die finanzierte Immobilie veräußern
  • Zwangsversteigerung der Immobilie notwendig

Interessant ist insbesondere der erste Punkt. Viele Kreditnehmer wissen nicht, dass sie das Recht auf eine außerordentliche Kündigung haben, wenn die Zinsfestschreibung bereits mehr als zehn Jahre läuft. In dem Fall darf die Bank sogar keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Das Darlehen kündigen vor Ablauf der Zinsbindung dürfen Sie ebenfalls, wenn Sie die finanzierte Immobilie veräußern möchten. Dies gilt sowohl für den freien Verkauf als auch für eine Zwangsversteigerung, die aus wirtschaftlichen Gründen vielleicht notwendig geworden ist.

Worum handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung?

Im Zusammenhang mit der vorzeitigen Ablösung eines Immobiliendarlehens oder zumindest einer Sondertilgung ist die Vorfälligkeitsentschädigung ein Fachbegriff, der meistens auftaucht. Es handelt sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung um einen Schadensersatzanspruch, den das Kreditinstitut gegenüber Ihnen als Kreditnehmer hat, wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung des Immobiliendarlehens (mit Zinsfestschreibung) vornehmen möchten.

Die Bank verliert oft einen nicht unerheblichen Teil der eigentlich vereinbarten Zinsen, wenn Sie das Darlehen kündigen und somit vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchten. Damit dem Kreditinstitut kein Zinsschaden entsteht, ist die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorgesehen. Der mögliche Zinsvorteil des Kreditnehmers, den er bei Abschluss eines günstigeren Immobilienkredites nach Kündigung des bisherigen Immobiliendarlehens nutzen kann, ist nämlich gleichzeitig ein Zinsschaden für die bisherige Bank.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Nahezu jede Bank wird in der Praxis eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn Sie ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung vorzeitig ablösen oder eine Sondertilgung vornehmen möchten. Für die Berechnung der Entschädigung gibt es Grundlagen. In der Regel setzt sich der Schadensersatzanspruch seitens des Kreditgebers aus zwei Komponenten zusammen, nämlich zum einen aus dem Margenschaden und zum anderen aus dem Refinanzierungsschaden.

Margenschaden als entgangenen Gewinn der Bank

Den größten Anteil an der Vorfälligkeitsentschädigung hat in der Praxis der Marginschaden. Dieser entsteht dadurch, dass der Kreditgeber das vorzeitig zurück gezahlte Kapital in der Regel anschließend nur zu einem geringeren Zinssatz verleihen kann, als Sie bis dato gezahlt haben. Das resultiert aus der Tatsache heraus, dass Kreditnehmer eine vorzeitige Kündigung ihres Immobiliendarlehens meistens nur dann vornehmen werden, wenn sie einen neuen Immobilienkredit zu günstigeren Konditionen erhalten.

Diese zukünftige Zinsersparnis für den Darlehensnehmer ist automatisch ein entgangener Zinsgewinn für die Bank. Der Margenschaden ist demzufolge die Differenz zwischen dem bisher bezahlten Zins und dem Darlehenszins, den die Bank zukünftig bei Neuverleih des Geldes erhält.

Refinanzierungsschaden: Anleihe zur Gegenfinanzierung

Damit Banken überhaupt Geld in Form von Immobilienkrediten und anderen Darlehen verleihen können, müssen Sie von Anlegern Kapital einsammeln. Dies wird häufig über eine Anleihe mit einer festen Laufzeit realisiert, für welche die Bank an die Kunden Zinsen zahlt.

Sind also bis zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung durch den Kreditnehmer die Marktzinsen gesunken, kann das Kreditinstitut das Kapital nicht zu den gleichen Zinskonditionen anlegen, wie es bei Abschluss des Darlehensvertrages der Fall war. Es entsteht demnach ein Refinanzierungsschaden, der ebenfalls Teil der Vorfälligkeitsentschädigung ist.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die interessante Frage im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist für Darlehensnehmer, die ihren Immobilienkredit vorzeitig kündigen möchten natürlich, wie hoch die zu zahlende Entschädigung ausfällt. Diesbezüglich gibt es allerdings keine einheitliche Regel. Der BGH hat zwar mittlerweile definiert, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung maximal ausfallen darf, nämlich:

  • Restliche Laufzeit des Darlehens mehr als 12 Monate: höchstens 1% der Restschuld
  • Restliche Laufzeit des Darlehens weniger als 12 Monate: höchstens 0,5% der Restschuld

Diese Vorgaben gelten zwar allgemein für Verbraucherkredite, nicht jedoch für Immobilienkredite. Dort ist es den Banken gestattet, die Vorfälligkeitsentschädigung auch höher anzusetzen.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung lassen die Kreditinstitute in der Regel mehrere Faktoren einfließen. Dabei geht es nicht nur um den zuvor bereits erwähnten Margen- und Refinanzierungsschaden, sondern darüber hinaus werden weitere Einzelfaktoren berücksichtigt, insbesondere:

  • Restliche Laufzeit des Immobilienkredites
  • Höhe der Restschuld
  • Vereinbarter Zinssatz für Kredite
  • Aktuelles Zinsniveau am Markt
  • Bearbeitungsgebühren

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird vereinfacht ausgedrückt vor allem dadurch bestimmt, wie viel Gewinn dem Kreditgeber entgangen ist, weil er das Immobiliendarlehen nicht wie geplant weiterführen konnte. Um diesen Verlust zu ermitteln, bedienen sich die Banken in der Regel entweder der sogenannten Aktiv-Aktiv- oder der Aktiv-Passiv-Methode. 

Zwei Methoden zur Berechnung: Aktiv-Aktiv- und Aktiv-Passiv-Methode

Die zwei Methoden unterscheiden sich vor allem dadurch, dass der Kreditgeber von einer unterschiedlichen Basis ausgeht. Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird angenommen, dass die Bank die vorzeitig abgelöste Restschuld am Markt wieder angelegt. Auf dieser Grundlage müssen zwei Ergebnisse berechnet werden, nämlich:

  • Welchen Zins würde die Bank bei Fortbestand des Darlehens erhalten?
  • Wie hoch ist der Zins für eine Anlage am Kapitalmarkt, die mit einer gleichen Laufzeit ausgestattet ist?

In diesem Fall handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung von der Höhe her um die Differenz, die sich zwischen der Anlagerendite von dem Vertragszins ergibt.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht das Kreditinstitut hingegen davon aus, dass die vorzeitig getilgte Darlehenssumme sofort an einen anderen Kunden wieder verliehen werden kann. Allerdings wird der Zinssatz voraussichtlich geringer als beim bisherigen Darlehen sein. Es entsteht ein sogenannter Zinsverschlechterungsschaden.

In dem Fall ermittelt die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung demnach auf der Grundlage, dass eine Differenz aus dem bisherigen Zinssatz für den Kredit und dem zukünftigen Zinssatz für das Darlehen berechnet wird. Hinzu kommt in der Regel eine Gewinnmarge, sodass ich aus diesen zwei Faktoren die Vorfälligkeitsentschädigung ermitteln lässt.

Kann ich gegen eine berechnete Vorfälligkeitsentschädigung angehen?

Da es keine festen Vorgaben gibt, wie die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung auf den Euro genau ermitteln muss, kommt es in der Praxis tatsächlich häufiger vor, dass der Kreditgeber eine zu hohe Entschädigung ermittelt. Daher gab es bereits mehrere Gerichtsurteile, in denen Banken dazu verurteilt wurden, die Berechnung ihrer Vorfälligkeitsentschädigung zu korrigieren.

Es kann sich also durchaus lohnen, dass Sie nach der Kündigung Ihres Immobilienkredites Widerspruch gegen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung einlegen. Dann ist es ratsam, sich an eine Rechtsanwaltskanzlei mit dem Schwerpunkt Bank- und Kapitalmarktrecht wie CDR-Legal zu wenden.

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Die Autorin

Corinna Ruppel – Rechtsanwältin für Bankrecht und Kapitalmarktrecht in Rosenheim (Oberbayern)

Corinna Ruppel nutzt ihre Fachexpertise aus ihrer langjährigen Tätigkeit als Kreditspezialistin und Syndikusanwältin, um Privatpersonen und Unternehmen in allen Fragen rund um Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Insolvenzrecht zu beraten und zu vertreten. Dabei legt sie besonderen Wert auf Transparenz und eine vertrauensvolle Basis dem Mandanten gegenüber.

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