Gewährleistungsausschluss – Mangel beim Immobilienkauf

Gewährleistungsausschluss

– Mangel beim Immobilienkauf

Endlich ist die neue Immobile gekauft und Sie beginnen mit dem Einzug. Hierbei entdecken Sie schon nach kurzer Zeit die ersten kleinen Unstimmigkeiten oder sogar einen großen Mangel an der Immobilie, der bei der Besichtigung übersehen wurde. Sie wenden sich an den Verkäufer, dieser verweist jedoch auf den im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss. Denn in den notariellen Kaufverträgen von Immobilien heißt es oft „gekauft wie gesehen“ und Gewährleistungsmängel werden standardmäßig ausgeschlossen. Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag der Immobilie aufgrund eines Mangels möglich? In diesem Artikel informieren wir Sie über Ihre Rechte.

Versteckter Mangel und Gewährleistungsausschluss

Oft kennen die Verkäufer der Immobilien die Mängel ihrer Objekte. Dementsprechend führen sie die Besichtigungen so geschickt durch, dass der Mangel bestenfalls vor dem Interessenten versteckt bleibt. Denn beim Kauf gilt der Gewährleistungsausschluss, auch wenn es für den Verkäufer offensichtlich ist, dass der versteckte oder übersehene Mangel die Kaufentscheidung beeinflussen würde. Die Formulierung im Kaufvertrag verpflichtet somit den Käufer, sich über den Zustand der Immobilie zu informieren. Er trägt das Risiko, sollte er bei der Besichtigung einen Mangel übersehen. Hat jedoch der Verkäufer einen verdeckten Mangel arglistig verschwiegen, ist der Gewährleistungsausschluss laut § 444 BGB unwirksam.

Aufklärungspflichten des Verkäufers über die Mängel der Immobilie 

Bereits in einem frühen Urteil (vom 22.02.2002, V ZR 113/01) entschied der BGH, dass der Verkäufer der Offenbarungspflicht unterliegt. Er muss alle Mängel aufzeigen, die die Entscheidung des Käufers maßgeblich beeinflussen könnten. Verschweigt er einen solchen Mangel, handelt es sich um eine arglistige Täuschung (BGH, Urteil vom 22.02.2005, X ZR 123/03). Worüber genau der Verkäufer aufklären muss, ist in vielen verschiedenen Entscheidungen festgehalten. Dabei ist es keineswegs so, dass der Verkäufer sich mit dem Hinweis auf den Gewährleistungsausschluss der Angelegenheit entziehen kann und auch auf offensichtliche Mängel ist ab und an hinzuweisen.

Lesen Sie hier:  Oil & Gas Invest AG - das vorläufige Insolvenzverfahren

In einem Fall eines akuten Holzwurmbefalls vor dem Kauf einer Immobilie entschied das OLG Braunschweig mit Urteil vom 18.11.2018, 9 U 51/17, im Sinne des Käufers. Auch wenn in dem von dem OLG Braunschweig zu entscheidenden Fall der akute Befall ersichtlich war, so musste der Käufer daraus nicht auf jahrelangen Befall schließen. Diesen Mangel hätte der Verkäufer von sich aus offen legen müssen. Er konnte sich daher nicht auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.

Was können Sie bei einem Mangel in Ihrer Immobilie tun?

Es ist besonders wichtig, dass Sie das gewünschte Kaufobjekt mit viel Ruhe und Zeit betrachten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Ziehen Sie einen bezahlten Gutachter oder einen Architekten zu Rate. Übersieht dieser einen Mangel, haftet seine Haftpflichtversicherung für den Schaden, und nicht Sie selbst. Sollte es Unklarheiten bei dem Vertrag geben, lassen Sie sich von einem Anwalt beraten. So können Sie sicherstellen, dass wichtige Positionen in Ihrem Sinne geregelt werden.

Sind Sie bereits in die gekaufte Immobilie eingezogen oder entdecken Sie den Mangel erst nach Vertragsabschluss, sprechen Sie uns an. Es gibt immer wieder Fälle, bei denen sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen kann. In einem Erstgespräch bewerten wir Ihre Chancen und unterstützen Sie gerne weitergehend bei der Durchsetzung Ihrer Rechte!

Sprechen Sie uns an.

 

 

 

 

Über den Autoren

Über die Kanzlei

Corinna Ruppel – Anwältin für Bankrecht und Kapitalmarktrecht in Rosenheim

Corinna Ruppel
Rechtsanwältin

auf anwalt.de


Persönliche 1:1 Betreuung
Über 20 Jahre Erfahrung
Ex-Bankmitarbeiterin
Deutschlandweite Vertretung
Kostenlose Erstberatung

24h Kostenlose Erstberatung