Immobilienfinanzierung und die Grundschuld

Immobilienfinanzierung und die Grundschuld

Für den Kauf einer Immobilie benötigen die meisten ein Darlehen, mit entsprechenden Sicherheiten. Bei Immobilienfinanzierungen bietet sich da die zu erwerbende Immobilie an. Dafür lassen sich Banken ein Grundpfandrecht (Grundschuld) an der Immobilie gewähren. Damit hat die Bank die Möglichkeit, im Wege der Zwangsvollstreckung die Immobilie zu verkaufen. Das kann sie tun, sollten Sie das Darlehen nicht ordnungsgemäß bedienen können. Mit der Grundschuldbestellung einher gehen eine Reihe von Urkunden, die der Darlehensnehmer zusätzlich zum Darlehensvertrag zu unterschreiben hat. Dies sind die Grundschuldbestellungsurkunde, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung und die Zweckerklärung. Dieses „Dreigestirn“ gewährt der Bank die für eine Immobilienfinanzierung erforderliche Sicherheit.

Grundschuldbestellungsurkunde

Wie bei allen Verträgen müssen sich auch bei der Grundschuld Darlehensnehmer und Darlehensgeber einigen, dass man eine Grundschuld bestellt. Die Einigung beurkundet der Notar in der sogenannten Grundschuldbestellungsurkunde. Anschließend legt er dies dem Grundbuchamt zur Eintragung vor.

Die Höhe der Grundschuld richtet sich im Normalfall nach der Höhe der Immobilienfinanzierung, zzgl. 15 % Zinsen jährlich und einer einmaligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrages. Der Grundschuldzins entspricht nicht dem Zinssatz der Immobilienfinanzierung, sondern liegt meist darüber. Dieser Zinssatz wird erst im Falle der Zwangsvollstreckung relevant. Dann erhöht sich der Zinssatz der Immobilienfinanzierung auf die vereinbarten 15 %.

Zweckerklärung

Die Zweckerklärung stellt die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehensvertrag her. In der engen Zweckerklärung vereinbaren Sie, dass die Grundschuld zur Sicherung der Darlehensforderung dient. Dadurch stellen Sie sicher, dass die Bank immer nur in Höhe des aktuell ausstehenden Darlehensbetrages Ansprüche an dem Grundstück geltend machen kann.

Vereinbaren Sie dagegen, dass neben der aktuellen Immobilienfinanzierung alle Forderungen abgesichert sind, die die Bank aktuell und in Zukunft gegen den Darlehensnehmer geltend macht, spricht man von einer weiten Zweckerklärung.

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Aus der Zweckerklärung ergibt sich im Falle der vollständigen Rückzahlung der Immobilienfinanzierung auch der Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Darlehensnehmer unterwirft sich sowohl dinglich als auch persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Diese Zwangsvollstreckungsunterwerfung gibt der Bank die Möglichkeit, sich bei Rückständen auch ohne ein Gerichtsurteil durch Vollstreckung in das Grundstück (dinglich) oder das sonstige Vermögen des Darlehensnehmers (persönlich) zu befriedigen.

Wird die Immobilie verkauft und die Grundschuld nicht gelöscht, kann sich die Bank auch gegen den Willen des neuen Eigentümers aus der Immobilie befriedigen. Daneben kann sie sich aufgrund der persönlichen Zwangsvollstreckung auch bei dem alten Eigentümer schadlos halten. Wird die Grundschuld von dem neuen Eigentümer der Immobilie übernommen ist es daher wichtig, auch die persönliche Vollstreckungsunterwerfung abgetreten wird.

Verkauf der Darlehensforderung durch die Bank

Verkauft die Bank die Darlehensforderung an einen Dritten, geht die in der Zweckerklärung erfolgte Sicherungsabrede nicht automatisch mit über. Theoretisch könnte der neue Gläubiger in Höhe der Grundschuld vollstrecken, egal wie hoch das Darlehen tatsächlich noch valutiert. Das Risikobegrenzungsgesetz von 2008 hat dem einen Riegel vorgeschoben, indem es dem Darlehensnehmer erlaubt, dem neuen Gläubiger die Zweckerklärung entgegenzuhalten.

Bei Auseinandersetzungen darüber, ob und in welcher Höhe aus der Grundschuld vollstreckt werden darf oder ob die Grundschuld freizugeben ist, ist es daher unumgänglich, die verschiedenen Dokumente im Rahmen einer Gesamtschau einer rechtlichen Überprüfung zu unterziehen. Hier steht Ihnen CDR-Legal mit seiner Erfahrung gerne zur Verfügung.

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Corinna Ruppel – Anwältin für Bankrecht und Kapitalmarktrecht in Rosenheim

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