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Immobilienfonds Risiko

Über die Risiken von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds, trotz steigender Immobilienpreise und Mieten sind diese nicht immer erfolgreich. Beispiele sind z.B. die SHB Sonnenhöfe, die IBH Imobilienfonds.

Eine Gewerbeimmobilie in München, die nicht hielt was sie versprach. Das ist für viele Anleger nur schwer verständlich. Woran liegt das?

Die Gründe sind vielfältig. Oft fängt es schon damit an, dass die Immobilie überteuert gekauft wurde. Vielleicht ist die Bankfinanzierung in Fremdwährung, so dass sich Währungsrisiken verwirklichen. Der Hauptmieter kündigt. Es findet sich nicht sofort ein neuer Mieter.

Es gibt geschlossene und offene Immobilienfonds. Der Unterschied liegt darin, dass sich geschlossene Fonds auf ein vorab festgelegtes Objekt beziehen, an dem der Anleger Miteigentum erwirbt. Meistens handelt es sich hierbei um eine gewerblich genutzte Immobilie. Die Erträge generiert die Gesellschaft aus der Vermietung und dem abschließenden Verkauf des Objekts.  Die vorzeitige Rückgabe des Anteils ist nicht vorgesehen. Dagegen investiert der offene Immobilienfonds in ein Portfolio von Immobilien, dessen Bestand sich im Laufe der Jahre ändern kann. Die Rückgabe der Anteile ist jederzeit möglich.

Risiken geschlossener Immobilien Fonds

Der Anleger eines geschlossenen Fonds ist Mitunternehmer. Er geht ein unternehmerisches Risiko ein. Als Unternehmer kann er Gewinne erzielen oder Verluste erleiden. Da Privatanleger sich überwiegend als Kommanditist an der Gesellschaft beteiligen, sollte der Verlust allerdings auf die Zeichnungssumme begrenzt sein.

Gerät der Immobilienfonds in Schwierigkeiten, wird die Gesellschaft einiges versuchen, um eine Insolvenz abzuwenden. Sie wird z.B. die Anleger um Nachschüsse bitten. Hierzu ist der Anleger aber nicht verpflichtet.

In einem nächsten Schritt wird die Gesellschaft die Anleger auffordern geleistet Ausschüttungen zurückzuzahlen. Befindet sich der Immobilienfonds „nur“ in der Liquidation hat der Anleger relativ gute Chancen sich gegen diese Rückforderung von Ausschüttungen zu wehren. Anders in der Insolvenz des Fonds. Dort sind die Möglichkeiten begrenzt. Es droht aber noch eine ander Gefahr. Die des sogenannten Innenausgleichs.

Selbst wenn der Anleger rechtzeitig merkt, dass die Anlage sich nicht mehr rentiert, ein Verkauf bzw. Kündigung ist nicht so einfach. Die Vereinbarung von geschlossenen Immobilienfonds sehen bestimmte Haltefristen vor. Der Anleger darf die Anteile vor Ablauf der Haltefrist nicht kündigen.

Ein Ausweg ist hier die außerordentliche Kündigung. Voraussetzung ist natürlich ein außerordentlicher Kündigungsgrund. Die außerordentliche Kündigung ist von der Haltefrist nicht betroffen. Aber auch hier muss der Anleger mit einem Verlust rechnen. Im Fall der außerordentlichen Kündigung wird mittels einer sogenannten Auseinandersetzungsbilanz der Wert des gekündigten Anteils ermittelt. Befindet sich der Immobilienfonds bereits in finanziellen Schwierigkeiten, wird der Anteil des Anlegers aber auch nicht mehr viel Wert sein. Der Anleger geht leer aus.

Risiken offener Immobilien Fonds

Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds kann der Anleger eines offenen Fonds seine Anteile jederzeit verkaufen. Üblicherweise geschieht dies durch Rückgabe an die Gesellschaft. Dazu hält die Gesellschaft eine gewisse Summe an Geld in kurzfristig liquidierbaren Anlagen vor. Im Zuge der Finanzmarktkrise wollten jedoch so viele Anleger ihre Anteile an den Immobilienfonds zurückgeben, dass den Gesellschaften sprichwörtlich das Geld ausging.

Sie mussten dem Immobilienfonds „schließen“. Die Anleger können ihre Anteile nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Viele dieser Fonds werden zwischenzeitlich aufgelöst. Ob die Anleger zumindest ihr investiertes Kapital zurückerhalten, wird sich zeigen.

Rechte der Anleger von Immobilienfonds

Wurden die Anleger durch die Bank oder den Vermittler nicht rechtzeitig und umfassend über die Risiken des Immobilienfonds aufgeklärt, haben sie Anspruch auf Schadenersatz. So ist der Anleger laut Bundesgerichtshof darüber aufzuklären, dass offene Immobilienfonds die Rücknahme aussetzen und den Fonds schließen können.

Die Anleger sind darauf hinzuweisen, dass auch bei Immobilienfonds ein Totalverlust möglich ist und diese keineswegs für die Altersvorsorge geeignet sind. Viele Banken erhielten in der Regel für die Vermittlung der Anlagen Vergütungen (Kick Backs). Die Banken müssen den Anlegern vor Zeichnung der Anteile diese Vergütungen offen legen. Das haben Banken oft unterlassen.

Haben auch Sie Verluste erlitten? In einem ersten Schritt gilt es herauszufinden, welche Informationen erteilt und Unterlagen übergeben wurden. Gerne steht Ihnen CDR-Legal Rechtsanwalts GmbH hierfür zur Verfügung und vertritt Sie bei der außergerichtlichen, und wenn nötig auch gerichtlichen Vertretung, Ihrer Interessen.

Anwältin & Autorin Corinna Ruppel – Lassen Sie sich helfen

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Die Autorin

Corinna Ruppel – Rechtsanwältin für Bankrecht und Kapitalmarktrecht in Rosenheim (Oberbayern)

Corinna Ruppel nutzt ihre Fachexpertise aus ihrer langjährigen Tätigkeit als Kreditspezialistin und Syndikusanwältin, um Privatpersonen und Unternehmen in allen Fragen rund um Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Insolvenzrecht zu beraten und zu vertreten. Dabei legt sie besonderen Wert auf Transparenz und eine vertrauensvolle Basis dem Mandanten gegenüber.

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