Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Falls Sie als Privatperson oder als Unternehmen eine Immobilie, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen möchten und in dem Zusammenhang einen Kaufvertrag abschließen, handelt es sich um einen Immobilienkaufvertrag. Dieser basiert als üblicher Kaufvertrag auf der Grundlage des Paragraphen 433 BGB.

In vielen Fällen ist es empfehlenswert, einen Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen. Es gibt eine Reihe von Fallstricken, unvorteilhafte Formulierungen oder Klauseln, die beim Käufer zu einem wirtschaftlichen Schaden führen können. Eine fachlich qualifizierte Prüfung vor der Unterschrift kann somit eventuelle wirtschaftliche Schäden verhindern.

Das Wichtigste zum Immobilienkaufvertrag im Überblick

• Damit ein Immobilienkaufvertrag rechtskräftig wird, benötigen Sie zwingend eine notarielle Beurkundung.
• Innerhalb eines Immobilienkaufvertrages gibt es zahlreiche Details, die Sie unbedingt genau überprüfen sollten oder prüfen lassen sollten.
• Entgegen einer weitverbreiteten Meinung prüft ein Notar den Immobilienkaufvertrag nicht in Ihrem Sinne. Ein Rechtsanwalt ist hier die richtige Anlaufstelle, wenn Sie den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen möchten.

Warum sollte ich einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen?

Um deutlich zu machen, warum Sie als Käufer einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen sollten, müssen wir mit einem weitverbreiteten Irrtum aufräumen. Tatsache ist zwar, dass ein Immobilienkaufvertrag auf Grundlage des § 311 b BGB stets einer notariellen Beurkundung bedarf.

Beim Notartermin liest der Notar allerdings den entsprechenden Immobilienkaufvertrag nur vor und warnt die beteiligten Vertragspartner sehr allgemein vor den weitreichenden wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen. Er geht jedoch nicht auf die detaillierten Punkte im Kaufvertrag ein. 

Es stimmt demzufolge nicht, dass der Notar auf nachteilige Klauseln oder Formulierungen aufmerksam machen würde. Der Notar prüft den Immobilienkaufvertrag nur darauf, ob keine offensichtlich gesetzeswidrigen Formulierungen enthalten sind. Die Vertragsprüfung umfasst nicht, ob Sie als Käufer nachteilige Formulierungen oder Klauseln akzeptieren. 

Zusammengefasst haben Sie als Käufer selbst Sorge zu tragen, den Vertragsentwurf für den Immobilienkauf zu überprüfen. Wenn Sie dabei Unterstützung suchen oder einen Kaufvertragsentwurf benötigen, können Sie sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt wenden. 

Lassen Sie den Immobilienvertrag nicht überprüfen, kann es sein, dass er nicht Ihren Interessen entspricht. So können Sie etwa folgende Konsequenzen erwarten:

• Käufer hat keine Haftungsansprüche trotz Mängel an der Immobilie
• Zum geplanten Termin ist die Immobilie nicht bezugsbereit
• Entgegen Ihrer Annahme ist bei Übergabe der Immobilie keine Einbauküche enthalten
• Sie müssen den Kaufpreis zahlen, obwohl Sie keine Finanzierung erhalten
• Sie haben die Pflicht, Ihre Einfahrt mit einem Nachbarn zu teilen
• Die Wohnfläche ist kleiner, als es im Kaufvertrag zur Immobilie aufgeführt ist

Diese und ähnliche nachteilige Formulierungen innerhalb eines Immobilienkaufvertrages kann im Prinzip nur ein Experte wie ein Rechtsanwalt aufdecken, der sich in diesem Metier auskennt.

Was im Kaufvertrag stehen sollte

Auch wenn es dringend zu empfehlen ist, den Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen, ist es ebenfalls für Sie als Käufer wichtig, die vorgeschriebenen Bestandteile eines Kaufvertrages zu kennen. 

Es gibt im Wesentlichen fünf Pflichtangaben, die ein Kaufvertrag unbedingt enthalten sollte. Diese beziehen sich auf die folgenden Themen:

• Angaben zu den Vertragsparteien
• Angaben zum Kaufobjekt
• Informationen aus dem Grundbuchauszug
• Angaben zum Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten sowie Fälligkeitsdatum
• Auflassungsvormerkung

Ferner sollten ebenfalls Angaben zur Besitzübergabe und zu den Gewährleistungspflichten im Immobilienvertrag enthalten sein. 

Bei den Angaben zu den Vertragsparteien geht es insbesondere um persönliche Daten, wie Name, Anschrift, Geburtsdatum und Steueridentifikationsnummer. Mit Angaben zum Kaufobjekt sind Fakten wie Lage, Baujahr, Grundbuchblatt-Nummer, wesentliche Bestandteile des Grundstücks und Zubehör (etwa ein Öltank) gemeint.

Obwohl die Teilungserklärung nicht unmittelbar in den Kaufvertrag eingebunden ist, wird sie dennoch von beiden Parteien berücksichtigt, da sie die rechtliche und bauliche Struktur der Immobilie definiert und somit wichtige Informationen für den Kaufprozess liefert. Es ist üblich, dass der Kaufvertrag auf die Bestimmungen der Teilungserklärung Bezug nimmt und diese in den Vertrag über das Objekt einbezieht, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte angemessen berücksichtigt werden.

In die Rubrik Informationen aus dem Grundbuchauszug fallen sämtliche Angaben zum Grundbuchbestand, wie Eigentumsverhältnisse, Pfandrechte Dritter und Grundschulden. Ebenfalls wichtig sind natürlich Angaben zum Kaufpreis, zu den Zahlungsmodalitäten und ob es sich um einen Festpreis handelt.

Ein besonders wichtiger Bestandteil eines Immobilienkaufvertrags ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese stellt sicher, dass Sie als Käufer tatsächlich einen Anspruch auf die Immobilie haben. Sie überbrückt den Zeitraum, der zwischen Notarvertrag und der Eigentumsübertragung der Immobilie vergeht. Durch die Auflassungsvormerkung erreichen Sie, dass ab diesem Zeitpunkt der mögliche Weiterverkauf an Dritte keine Wirksamkeit hat. Außerdem verhindern Sie so, dass neue Grundschulden zu Ihren Lasten generiert werden. 

Was sind häufige Fehler im Immobilienkaufvertrag?

Bei dem Kauf einer Immobilie kommt es im Vertrag oder sogar schon in der Auflassungsvormerkung immer wieder zu Fehlern und Versäumnissen, die für Sie als Käufer nachteilig sein können. Deswegen ist es besonders wichtig, dass Sie Ihren Immobilienkaufvertrag prüfen lassen. Einige dieser Fehler können schließlich zu einer wirtschaftlichen Benachteiligung führen.

Äußerst nachteilig wäre es für Sie als Käufer, wenn im Vertrag festgehalten ist, dass Sie den Kaufpreis bereits vor Eintragung der Auflassungsvormerkung zahlen sollen. Daher sollten Sie keinen Immobilienkaufvertrag unterschreiben, bei dem die Zahlung vor Eintragung der Auflassungsvormerkung verpflichtend ist. Schließlich würden Sie den Festpreis zahlen, bevor Sie Rechte an dem Objekt haben.

Ein weiterer Nachteil kann sich ergeben, wenn im Kaufvertrag keine Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie fixiert sind. Diese sind für spätere Ansprüche bei Mängeln wichtig, da normalerweise ein vertraglicher Haftungsausschluss des Verkäufers gilt.

Wichtig ist außerdem die vertragliche Fixierung des Übergabetermins. Immer wieder liegen uns Immobilienkaufverträge vor, bei denen die Punkte zur Übergabe versäumt wurden. Eine Vertragsprüfung kann dies umgehen und sicherstellen, dass Sie eine rechtliche Grundlage für Ihren vereinbarten Einzugstermin besitzen. 

Hier noch einmal in der Übersicht die häufigsten Fehler und Versäumnisse in Immobilienkaufverträgen:

• Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises vor Eintragung der Vormerkung
• Keine Beschreibung zur Beschaffenheit der Immobilie im Vertrag
• Fehlende Fixierung zum Übergabetermin 
• Keine Aufnahme eines Rücktrittsrechts, sollte keine Finanzierung zustande kommen
• Abweichungen bezüglich der Wohnfläche

Wie lassen sich Fehler und nachteilige Klauseln vermeiden?

Bei nachteiligen Klauseln, Fehlern und Versäumnissen stellen Sie sich als Immobilienkäufer die Frage, wie sich diese möglichst vermeiden lassen. Die Antwort darauf ist die Prüfung des Immobilienkaufvertrags durch einen erfahrenen Rechtsanwalt.

Einige Fehler kann zwar auch der Immobilienmakler feststellen, wie eine abweichende Angabe der Wohnfläche. Auch der Notar kann auf grobe Fehler im Kaufvertragsentwurf hinweisen. Insbesondere bei rechtlichen Details ist der Anwalt jedoch die deutlich geeignetere Anlaufstelle. Das Prüfungsspektrum von einem Rechtsanwalt ist deutlich größer als zum Beispiel von einem Immobilienmakler.

So haben Sie die Möglichkeit, dass der Anwalt den Immobilienkaufvertrag im Hinblick auf die folgenden Fakten, Daten und Tatsachen überprüft:

• Rechtliche Fallstricke des Immobilienkaufvertrages
• Sonstige Vertragsunterlagen, wie der Grundbuchauszug
• Gutachten mit Hinweisen zu rechtlichen Schwierigkeiten

Hier wird noch einmal der große Unterschied zwischen einem Rechtsanwalt und dem Notar deutlich. Während der Notar beide Vertragsparteien neutral über den Vertrag aufklärt, hat der Rechtsanwalt die Funktion eines Beraters. Er weist Sie demnach explizit auf mögliche Fallstricke, Versäumnisse und Fehler hin, was hingegen nicht die Aufgabe des Notars ist. 

CDR Legal ist auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert und kennt sich dementsprechend auch im Immobilienrecht aus. Lassen Sie Ihren Immobilienvertrag überprüfen, bevor Sie zum Abschluss Ihre Unterschrift unter den Notarvertrag setzen. 

Wann ist der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

Sollten Sie es versäumt haben, den Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen und stellen sich im Nachhinein Fehler, nachteilige Klauseln oder Probleme mit der Immobilie oder der Eigentumswohnung heraus, kommt die Frage auf, wie es mit einem Rücktritt vom Kaufvertrag aussieht.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Kaufvertrag ab der notariellen Beurkundung verpflichtend und für beide Parteien absolut bindend ist. Gibt es keine im Vertrag vereinbarte Rücktrittsklausel, kann die Rückabwicklung des Kaufs nur in wenigen Ausnahmefällen durchgeführt werden.

Eine dieser Ausnahmen wäre, wenn der Kaufvertrag nichtig ist. Die Nichtigkeit entsteht etwa durch ein sittenwidriges Rechtsgeschäft oder durch Wucher auf Grundlage des § 138 BGB. Das wäre in der Praxis anzunehmen, falls der Kaufpreis deutlich (mindestens rund 100 Prozent) über dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie liegt.

Auch die arglistige Täuschung zählt zu den Ausnahmefällen, die zu einem Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag führen können. Sollte ein wesentlicher Mangel an dem Objekt vorliegen, jedoch verschwiegen worden sein, können Sie unter Umständen von dem Vertrag zurücktreten. Ein Beispiel wären falsche Angaben über das Baujahr der Immobilie. 

Grundsätzlich kann nicht nur der Käufer, sondern auch der Verkäufer ein Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag haben. Ohnehin ist es sinnvoll, eine Rücktrittsklausel in den Kaufvertrag einzufügen. Diese bietet Sicherheit für beide Parteien. Gibt es keine solche Rücktrittsklausel, müssen die bereits aufgeführten „starken“ Gründe vorliegen, die zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen.

Zusammengefasst sind es unter anderem die folgenden Vorkommnisse und Gegebenheiten, die einerseits den Käufer und zum anderen ebenso den Verkäufer zum Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag berechtigen können:

Rücktrittsrecht des Käufers

• Kaufvertrag ist nichtig, weil sittenwidrig (Wucher etc.)
• Arglistige Täuschung durch den Verkäufer (falsche Angabe des Baujahrs etc.)
• Verschweigen eines wesentlichen Mangels an der Immobilie (wie ein Wasserschaden)

Rücktrittsrecht des Verkäufers

• Käufer kommt seiner Zahlungspflicht nicht nach
• Käufer gerät in Zahlungsverzug
• Arglistige Täuschung durch den Käufer, zum Beispiel, indem er falsche Vermögensverhältnisse angibt oder eine nicht existierende Finanzierungszusage proklamiert

Möchten Käufer oder Verkäufer ihr Rücktrittsrecht wahrnehmen, ist es bei fehlender Rücktrittsklausel im Immobilienkaufvertrag in den weitaus meisten Fällen so, dass ein Gericht die entsprechende Entscheidung trifft. Auch dann ist es ratsam, einen kompetenten Immobilienrecht- und Bankrecht-Anwalt zu beauftragen, der die Vertretung übernimmt. 

F.A.Q.