Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Falls Sie als Privatperson oder als Unternehmen entweder eine Immobilie, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufen möchten und in dem Zusammenhang ein Kaufvertrag geschlossen wird, handelt es sich um einen Immobilienkaufvertrag. Dieser basiert als üblicher Kaufvertrag auf der Grundlage des Paragraphen 433 BGB.

Trotzdem ist es empfehlenswert, einen Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen. Es gibt eine Reihe von Fallstricken, unvorteilhafte Formulierungen oder Klauseln, die beim Käufer zu einem wirtschaftlichen Schaden führen können. Eine fachlich qualifizierte Prüfung vor der Unterschrift unter den Vertrag kann somit eventuelle wirtschaftliche Schäden verhindern.

Das Wichtigste zum Immobilienkaufvertrag im Überblick

• Damit ein Immobilienkaufvertrag rechtskräftig wird, muss zwingend eine notarielle Beurkundung vorgenommen werden.
• Innerhalb eines Immobilienkaufvertrages gibt es zahlreiche Details, die Sie unbedingt genau prüfen sollten bzw. prüfen lassen sollten.
• Entgegen einer weitverbreiteten Meinung prüft ein Notar den Immobilienkaufvertrag nicht in Ihrem Sinne, sodass ein Rechtsanwalt hier die richtige Anlaufstelle ist, wenn Sie den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen möchten.

Warum sollte ich einen Immobilienkaufvertrag unbedingt prüfen lassen?

Um deutlich zu machen, warum Sie als Käufer einen Immobilienkaufvertrag unbedingt prüfen lassen sollten, müssen wir mit einem weitverbreiteten Irrtum aufräumen. Tatsache ist zwar, dass ein Immobilienkaufvertrag auf Grundlage des Paragraphen 311 b BGB stets einer notariellen Beurkundung bedarf.

Beim Notartermin liest der Notar allerdings den entsprechenden Immobilienkaufvertrag nur vor und warnt die beteiligten Parteien sehr allgemein – nicht konkret auf Vertragsdetails bezogen – vor den weitreichenden wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen, die ein derartiger Kaufvertrag mit sich bringt.

Es stimmt demzufolge nicht, dass der Notar auf, aus dem Kaufvertrag, für den Käufer resultierende nachteilige Klauseln oder Formulierungen explizit aufmerksam machen würde. Der Notar prüft den Immobilienkaufvertrag also nur darauf, ob dort keine offensichtlich gesetzeswidrigen Formulierungen enthalten sind. Er prüft jedoch nicht, ob der Käufer durch seine Unterschrift unter den Vertrag eine für ihn nachteilige Formulierung oder Klausel akzeptiert.

Zusammengefasst haben Sie als Käufer selbst Sorge zu tragen, dass es im Immobilienkaufvertrag möglichst keine für Sie nachteiligen Formulierungen oder Klauseln gibt. Das reicht bereits aus, um die Notwendigkeit zu verdeutlichen, den Immobilienkaufvertrag von kompetenter Seite aus prüfen zu lassen.

Tun Sie das nicht, könnte es später sehr böse Überraschungen im Zusammenhang mit dem Vertrag geben, wie zum Beispiel:

• Käufer hat keine Haftungsansprüche trotz Mängel an der Immobilie
• Zum geplanten Termin ist die Immobilie nicht bezugsbereit
• Entgegen Ihrer Annahme ist bei Übergabe der Immobilie keine Einbauküche enthalten
• Sie müssen den Kaufpreis zahlen, obwohl Sie keine Finanzierung erhalten
• Sie haben die Pflicht, Ihre Einfahrt mit einem Nachbarn zu teilen
• Die Wohnfläche ist kleiner, als es im Kaufvertrag zur Immobilie aufgeführt ist

Diese und ähnliche nachteilige Formulierungen und Nicht-Einschlüsse innerhalb eines Immobilienkaufvertrages kann im Prinzip nur ein Experte wie ein Rechtsanwalt aufdecken, der sich in diesem Metier auskennt.

Was im Kaufvertrag stehen sollte

Auch wenn es dringend zu empfehlen ist, den Immobilienkaufvertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen, ist es ebenfalls für Sie als Käufer wichtig, dass Sie die vorgeschriebenen Bestandteile eines Kaufvertrages zumindest kennen. Als Experte zur Prüfung eignet sich übrigens insbesondere ein Rechtsanwalt, der sich mit Immobilienrecht auskennt. Dabei kann es sich zum Beispiel um einen Anwalt handeln, der sich auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert hat, denn dort ist in der Regel das Immobilienrecht enthalten.

Es gibt im Wesentlichen fünf Pflichtangaben, die ein Kaufvertrag unbedingt enthalten sollte. Diese beziehen sich auf die folgenden Themen:

• Angaben zu den Vertragsparteien
• Angaben zum Kaufobjekt
• Informationen aus dem Grundbuchauszug
• Angaben zum Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten sowie Fälligkeitsdatum
• Auflassungsvormerkung

Darüber hinaus sollten ebenfalls Angaben zur Besitzübergabe und zu den Gewährleistungspflichten im Immobilienvertrag enthalten sein.

Bei den Angaben zu den Vertragsparteien geht es insbesondere um persönliche Daten, wie zum Beispiel Name, Anschrift, Geburtsdatum und Steueridentifikationsnummer. Mit Angaben zum Kaufobjekt sind Fakten wie Lage, Baujahr, Grundbuchblatt-Nummer, wesentliche Bestandteile des Grundstücks und Zubehör (zum Beispiel ein Öltank) gemeint.

In die Rubrik Informationen aus dem Grundbuchauszug fallen sämtliche Angaben zum Grundbuchbestand, wie zum Beispiel Eigentumsverhältnisse, Pfandrechte Dritter und Grundschulden. Ebenfalls wichtig sind natürlich Angaben zum Kaufpreis, zu den Zahlungsmodalitäten und wann die entsprechende Zahlung des Kaufpreises fällig ist.

Ein besonders wichtiger Bestandteil eines Immobilienkaufvertrages ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese stellt sicher, dass der Käufer tatsächlich einen Anspruch auf die Immobilie hat. Durch die Auflassungsvormerkung wird der Zeitraum überbrückt, der regelmäßig zwischen Unterschrift des Kaufvertrages und der Eigentumsübertragung der Immobilie vergeht.

Durch die Auflassungsvormerkung wird erreicht, dass ab diesem Zeitpunkt der mögliche Weiterverkauf an Dritte gegenüber dem Käufer der Immobilie keine Wirksamkeit hat. Darüber hinaus wird durch die Auflassungsvormerkung ebenfalls verhindert, dass neue Grundschulden zulasten des Käufers generiert werden. Mit den Angaben zur Besitzübergabe ist vor allem gemeint, dass der Eigentumsübergang nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises stattfindet.

CDR Legal Rechtstipp

Anwältin im Bereich Bankenrecht / Bankrecht

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Was sind häufige Fehler im Immobilienkaufvertrag?

Dass es äußerst sinnvoll ist, einen Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen, hängt unter anderem damit zusammen, dass es häufiger Fehler und Versäumnisse im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag gibt. Manche dieser Fehler sind für den Käufer auch gefährliche Klauseln, die zur Benachteiligung und zu einem wirtschaftlichen Schaden führen können. Ein typischer Fehler zeigt sich häufig im Rahmen der Auflassungsvormerkung.

Äußerst nachteilig wäre es für Sie als Käufer, wenn im Vertrag festgehalten ist, dass Sie den Kaufpreis bereits vor Eintragung der Auflassungsvormerkung zahlen sollen. Daher sollten Sie keinen Immobilienkaufvertrag unterschreiben, bei dem diese Zahlung vor Eintragung der Auflassungsvormerkung verpflichtend ist. Sie würden dann nämlich zahlen, bevor Sie – durch die Vormerkung – ein Recht auf die Immobilie hätten.

Ein weiterer Nachteil kann sich ergeben, wenn im Kaufvertrag keine Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie fixiert sind. Dies kann jedoch aufgrund eventuellen, späteren Ansprüchen seitens des Käufers bei Mängeln wichtig sein, da normalerweise ein vertraglicher Haftungsausschluss des Verkäufers für Mängel bei gebrauchten Immobilien gilt.

Ein weiterer Nachteil für den Käufer, der so in vielen Immobilienkaufverträgen zu finden ist, besteht darin, dass der Übergabetermin nicht vertraglich fixiert wird. Es ist jedoch definitiv empfehlenswert, einen solchen Übergabetermin in den Vertrag aufzunehmen. Nur dadurch können Sie sich als Käufer den vereinbarten Einzugstermin rechtlich sichern.

Zusammengefasst gibt es diese und noch weitere nicht seltene Fehler bzw. den Käufer benachteiligende Formulierungen, Klausel und nicht eingeschlossene Inhalte eines Immobilienkaufvertrages:

• Kaufpreis zahlen vor Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Keine Beschreibung zur Beschaffenheit der Immobilie im Vertrag
• Übergabetermin nicht im Immobilienkaufvertrag fixiert
• Keine Aufnahme eines Rücktrittsrechts, sollte keine Finanzierung zu Stande kommen
• Abweichungen bezüglich der Wohnfläche

Wie lassen sich Fehler und nachteilige Klauseln vermeiden?

Bei nachteiligen Klauseln, Fehlern und Versäumnissen stellen Sie sich als Immobilienkäufer die Frage, wie sich diese möglichst vermeiden lassen. Die Antwort ist, dass die Prüfung des Immobilienkaufvertrages durch einen erfahrenen Rechtsanwalt dringend zu empfehlen ist.

Manche Fehler kann zwar auch der Immobilienmakler feststellen, wie zum Beispiel – durch Nachmessen – eine abweichende Angabe der Wohnfläche. Insbesondere bei rechtlichen Details ist der Anwalt jedoch die deutlich geeignetere Anlaufstelle. Vor allem ist das Prüfungsspektrum bei einem Rechtsanwalt deutlich größer als zum Beispiel beim Immobilienmakler.

So haben Sie die Möglichkeit, dass der Anwalt den Immobilienkaufvertrag im Hinblick auf die folgenden Fakten, Daten und Tatsachen überprüft:

• Rechtliche Fallstricke des Immobilienkaufvertrages
• Sonstige Vertragsunterlagen, wie zum Beispiel Grundbuchauszug
• Erstellen eines Gutachtens mit Hinweisen zu rechtlichen Schwierigkeiten

Hier wird noch einmal der große Unterschied zwischen einem Rechtsanwalt und dem Notar deutlich. Während der Notar beide Vertragsparteien neutral über den Vertrag aufklärt, hat der Rechtsanwalt die Funktion eines Beraters. Er weist also explizit Sie als Mandant(in) auf mögliche Fallstricke, Versäumnisse und Fehler hin, was hingegen nicht die Aufgabe des Notars ist.

Wann ist der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

Sollten Sie es versäumt haben, den Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen und stellen sich im Nachhinein Fehler, nachteilige Klauseln oder Probleme mit der Immobilie heraus, kommt sofort die Frage auf, wie es eigentlich mit einem Rücktritt vom Kaufvertrag aussieht.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Kaufvertrag ab der notariellen Beurkundung verpflichtend und für beide Parteien absolut bindend ist. Gibt es keine im Vertrag vereinbarte Rücktrittsklausel, kann die Rückabwicklung des Kaufs nur in wenigen Ausnahmefällen durchgeführt werden.

Eine dieser Ausnahmen wäre, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Dies wiederum wäre regelmäßig der Fall, sollte es sich um ein sittenwidriges Rechtsgeschäft oder um Wucher auf Grundlage des Paragraphen 138 BGB handeln. Das wäre in der Praxis anzunehmen, falls der Kaufpreis deutlich (mindestens rund 100 Prozent) über dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie liegt.

Zu den weiteren Ausnahmefällen, bei deren Vorliegen der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag ebenfalls möglich ist, gehört die arglistige Täuschung, sollte ein wesentlicher Mangel an der Immobilie vorliegen. Eine solche arglistige Täuschung wäre zum Beispiel anzunehmen, wenn die Immobilie ein älteres Baujahr, als im Vertrag angegeben wurde, hat.

Grundsätzlich kann nicht nur der Käufer, sondern unter bestimmten Umständen auch der Verkäufer ein Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag haben. Ohnehin ist es sinnvoll, eine Rücktrittsklausel in den Kaufvertrag einzufügen. Diese bietet Sicherheit für beide Parteien. Gibt es keine solche Rücktrittsklausel, müssen im Fall des Falles die teilweise bereits aufgeführten „starken“ Gründe vorliegen, die zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen.

Zusammengefasst sind es unter anderem die folgenden Vorkommnisse und Gegebenheiten, die einerseits den Käufer und zum anderen ebenso den Verkäufer zum Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag berechtigen können:

Rücktrittsrecht des Käufers

• Kaufvertrag ist nichtig, weil sittenwidrig (Wucherer etc.)
• Arglistige Täuschung durch den Verkäufer (z.B. falsche Angabe des Baujahrs etc.)
• Verschweigen eines wesentlichen Mangels an der Immobilie (zum Beispiel Wasserschaden)

Rücktrittsrecht des Verkäufers

• Käufer kommt seiner Zahlungspflicht nicht nach
• Käufer gerät in Zahlungsverzug
• Arglistige Täuschung durch den Käufer, zum Beispiel, indem falsche Vermögensverhältnisse angegeben werden oder eine nicht existierende Finanzierungszusage gegenüber dem Verkäufer als solche proklamiert wird

Möchten Käufer oder Verkäufer ihr Rücktrittsrecht wahrnehmen, ist es – bei fehlender Rücktrittsklausel im Immobilienkaufvertrag – in den weitaus meisten Fällen so, dass dies vor Gericht landet. Auch dann ist es ratsam, einen kompetenten Bankrecht Anwalt zu beauftragen, der die Vertretung übernimmt.

RA Corinna D. Ruppel (LL.M.) – Ihre Anwältin

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