Reservierungsgebühren vom Makler zurückfordern

Mittlerweile kommt es in der Praxis häufiger vor, dass Makler mit ihren Kunden eine Reservierungsvereinbarung abschließen. Oft wird die anfallende Reservierungsgebühr allerdings auch dann behalten, wenn der Kauf der Immobilie über den Makler nicht zustande gekommen ist. 

Dieser gängigen Praxis schiebt der Bundesgerichtshof jetzt einen Riegel vor, indem er erfolgsunabhängige Reservierungsgebühren für nicht zulässig erklärt. Betroffene Immobilieninteressenten haben die Möglichkeit, die die Gelder zurück zu verlangen. Beim Durchsetzen der Forderung kann ein Rechtsanwalt helfen.

Das Wichtigste im Überblick

• Prinzipiell dürfen Immobilienmakler zwar Reservierungsgebühren verlangen, diese dürfen jedoch nicht erfolgsunabhängig sein
• Wer als Kaufinteressent die Reservierung nicht in Anspruch nimmt, hat einen Anspruch auf Rückerstattung der Gelder
• In seinem Urteil vom 20. April 2023 hat der BGH erfolgsunabhängige Reservierungsgebühren für nicht zulässig erklärt
• Immobilieninteressenten haben die Möglichkeit, auch bereits gezahlte Reservierungsgebühren zurück zu verlangen

Was ist eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler?

Manchmal treffen Makler mit Kaufinteressenten für eine Immobilie eine sogenannte Reservierungsvereinbarung, die auch als Reservierungsvertrag bezeichnet wird. Inhalt dieser Vereinbarung ist, dass der Immobilienmakler das Objekt für einen festgelegten Zeitraum für den Interessenten reserviert. Innerhalb dieser Zeit darf er das Haus oder die Eigentumswohnung keinem anderen Kaufinteressenten offerieren. 

Als Gegenleistung werden Reservierungsgebühren vereinbart, die der Kunde an den Makler zu zahlen hat. Wird der Kauf anschließend getätigt, verrechnet der Immobilienmakler die Reservierungsgebühr für gewöhnlich mit der Maklerprovision.Strittig sind bisher hingegen häufig solche Fälle, in denen der Kaufinteressent das Objekt nicht erwirbt, die Reservierungsgebühr vom Makler jedoch einbehalten wurden. Dazu gibt es jetzt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes.

BGH-Urteil: Erfolgsunabhängig Reservierungsgebühren sind unzulässig

Mit seinem Urteil vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) schiebt der Bundesgerichtshof erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren einen Riegel vor. Das Urteil besagt, dass derartige Gebühren nicht zulässig sind, da sie die Maklerkunden unangemessen benachteiligen würden. Dabei verweist der BGH insbesondere auf den § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

Die Begründung der Bundesrichter lautete in erster Linie, dass eine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr den Kunden unangemessen benachteiligen würde. In diesem Fall hätte lediglich der Makler einen Vorteil, nicht jedoch der entsprechende Maklerkunde. Trotz der Nichtleistung müsse der Kunde eine geldwerte Gegenleistung erbringen, was aus Sicht des BGH eine unangemessene Benachteiligung darstellt. 

Darüber hinaus bemängeln die Bundesrichter ebenfalls, dass der Reservierungsvertrag eine Art Vereinbarung über eine erfolgsunabhängige Provision darstellt. Das allerdings würde den gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag widersprechen. Diese besagen unter anderem, dass eine Person nur unter der Voraussetzung eine Provision zahlen muss, dass der Makler das Objekt erfolgreich vermittelt.

Zurückliegende Reservierungsverträge: Ebenfalls unwirksam?

Wie in vielen Fällen, so ist das Urteil des Bundesgerichtshofes nicht nur auf aktuelle und zukünftige Verträge, in dem Fall auf eine Reservierungsvereinbarung, anzuwenden. Anders ausgedrückt: Aller Voraussicht nach sind ebenso zurückliegende Reservierungsverträge unwirksam, wenn dort eine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr vereinbart wurde. 

Haben Sie beispielsweise vor einem Jahr Reservierungsgebühren für einen Hauskauf gezahlt und kam der Abschluss über den Makler nicht zustande? Dann können Sie voraussichtlich die gezahlten Gebühren zurückverlangen.

Reservierungsgebühren vom Makler zurückfordern: Wer ist berechtigt?

Grundsätzlich sind Reservierungsgebühren beim Immobilienkauf nicht verboten. Stattdessen geht es ausschließlich um die erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren. Das bedeutet, dass der Makler die vereinnahmten Gebühren nicht behalten darf, sollte kein Kauf erfolgen. 

Auf Grundlage des BGH-Urteils haben daher Immobilieninteressenten die Möglichkeit, die Reservierungsgebühren vom Makler zurückzufordern, bei denen kein Kauf stattgefunden hat. Hat der Immobilienmakler die Gebühren dennoch halten? Dann haben Sie die Berechtigung, diese zurückzufordern.

Verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühren?

Explizit hat der BGH in seinem Urteil zwar keine konkrete Aussage zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr und einer möglichen Verjährung genannt. Es ist allerdings davon auszugehen, dass in diesem Fall die allgemeine Verjährungsfrist nach BGB greift. Dieser stützt sich auf den § 195 BGB und beträgt für Forderungen regelmäßig drei Jahre.

Beginn der Verjährungsfrist ist dabei stets der 31. Dezember des entsprechenden Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Haben Sie also beispielsweise am 30. Juni 2021 Reservierungsgebühren gezahlt, würde Ende  31.12.2024 Verjährung eintreten. 

Anfechtung und Geld zurück vom Makler: Wie stehen meine Chancen?

Nach dem aktuellen Urteil des BGH stehen Ihre Chancen gut, dass Sie gezahlte Reservierungsgebühren vom Makler erfolgreich zurückverlangen können. Das gilt für den Fall, dass kein Kauf der Immobilie über den betreffenden Immobilienmakler zustande kam, dieser die Reservierungsgebühr dennoch behalten hat. 

Reservierungsgebühren zurück erhalten mit CDR-Legal

Vermutlich werden nicht alle Immobilienmakler auf Ihr Schreiben reagieren, in dem Sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr verlangen. Daher wird es vermutlich in nicht wenigen Fällen notwendig sein, dass Sie Ihrer Forderung durch einen Rechtsanwalt Nachdruck verleihen. Somit kann Ihnen zum Beispiel die auf Bank und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei CDR-Legal dabei helfen, Ihre Reservierungsgebühren zurück zu erhalten.

Im ersten Schritt können Sie innerhalb eines telefonischen und kostenfreien Erstgesprächs Ihr Anliegen schildern. Vermutlich wird die Kanzlei CDR-Legal schon innerhalb dieses Gesprächs beurteilen können, ob Sie eine gute Chance haben, Ihre gezahlten Gebühren zurückfordern zu können. Sollte das zutreffen, vertritt Sie die Anwaltskanzlei gegenüber dem entsprechenden Immobilienmakler mit Ihren Forderungen.

RA Corinna D. Ruppel (LL.M.) – Ihre Anwältin

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