Teilungsversteigerung blockieren

In vielen Fällen können sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht darüber einigen, was mit der Immobilie geschehen soll. In dem Fall wird häufiger auf eine Teilungsversteigerung zurückgegriffen, durch die der Verkauf erzwungen wird.

Eine Teilungsversteigerung ist mit mehreren Nachteilen verbunden, sodass Alternativen meistens die bessere Lösung sind. Möchten Sie zum Beispiel eine beantragte Teilungsversteigerung blockieren, verzögern oder verhindern, ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt sinnvoll.

Das Wichtigste im Überblick

• Eine Teilungsversteigerung hat zahlreiche Nachteile, wie zum Beispiel Gerichtskosten
• Auf Dauer können Sie eine Teilungsversteigerung nicht verhindern, aber zeitweise blockieren und verzögern
• Eine Teilungsversteigerung wird in mehreren Phasen durchgeführt, vom Antrag hin bis zur Verteilung des Erlöses
• Sollten Sie eine Teilungsversteigerung blockieren oder verhindern möchten, ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt sinnvoll

Welche Nachteile hat die Teilungsversteigerung?

Meistens profitiert keine der Parteien einer Erbengemeinschaft von einer Teilungsversteigerung. Es entstehen zusätzliche Kosten und darüber hinaus kommt es meistens innerhalb der Erbengemeinschaft und damit bei den Familienmitgliedern zu einem ausgedehnten Streit. Aufgrund dieser Nachteile versuchen die Erben häufiger, die Teilungsversteigerung zu blockieren oder die Zwangsversteigerung zu verhindern. Die Nachteile sind:

• Versteigerung der Immobilie oft unterhalb des Marktwertes
• Nicht selten langwieriges Verfahren von bis zu einem Jahr
• Kosten in Form der Gerichtskosten
• Zusätzlicher Streit innerhalb der Erbengemeinschaft / Familie
• Antragsteller muss Teil der Kosten im Voraus zahlen
• Erlös wird durch das Gericht verwaltet

All diese Nachteile sollten Sie bedenken, falls Sie eine Teilungsversteigerung beantragen möchten.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Im Rahmen einer Teilungsversteigerung gibt es mehrere Phasen, die im Hinblick auf den Ablauf typisch sind. Meistens gliedert sich das Verfahren in die folgenden acht Schritte:

1. Antrag auf Teilungsversteigerung stellen
2. Prüfung des Antrages
3. Benachrichtigung aller Beteiligten
4. Verkehrswert ermitteln
5. Mindestgebot wird festgelegt
6. Festlegen des Versteigerungstermins nebst Anzeigen
7. Versteigerung
8. Aufteilung Erlös

Der erste Schritt besteht darin, dass ein Antrag auf die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht gestellt wird. Dazu haben alle Teilnehmer der Erbengemeinschaft ein Recht. Der Antrag sollte insbesondere Name und Anschrift aller Beteiligten, eine Beschreibung des Grundstücks sowie das Verhältnis der Eigentümer zueinander enthalten. 

Im zweiten Schritt prüft das Gericht den Antrag die Teilungsversteigerung und gibt diesem beim Vorliegen aller Unterlagen statt. Darüber werden dann die Beteiligten durch das Gericht informiert.

In der nächsten Phase nimmt ein Gutachter die Ermittlung des Verkehrswertes vor. Dies geschieht entweder durch ein vom Antragsteller eigens in Auftrag gegebenes Wertgutachten oder alternativ bestellt das Gericht einen Gutachter. Auf Grundlage des Gutachtens legt das Amtsgericht das Geringstgebot fest, welches bei der späteren Versteigerung zu beachten ist. Es handelt sich dementsprechend um ein Mindestgebot, welches alle Mitsteigernden beachten müssen. 

Gleichzeitig legt das Amtsgericht den Versteigerungstermin fest und gibt entsprechende Anzeigen in Zeitungen und im Internet die Angaben zur anberaumten Versteigerung auf. Daran schließt sich nach einiger Zeit der Versteigerungstermin an, der auch als Bietstunde bezeichnet wird. Trotz des Namens dauert die Beatstunde allerdings nur 30 Minuten. Zu beachten ist, dass ausschließlich solche Gebote angenommen, die mindestens die Hälfte des Verkehrswertes ausmachen.

Im letzten Schritt wird der aus der Versteigerung entstandene Erlös aufgeteilt. Dafür ist allerdings nicht mehr das Gericht zuständig, sondern die Aufteilung wird oder den Beteiligten geklärt.

Als Erblasser die Teilungsversteigerung verhindern

Eine Teilungsversteigerung verhindern kann im Vorfeld ausschließlich der Erblasser, nicht jedoch die späteren Teilnehmer der Erbengemeinschaft. Der Erblasser hingegen hat verschiedene Mittel, dass es später nicht zu einer Teilungsversteigerung kommen kann. Das sind in erster Linie:

• Ehevertrag
• Testament
• Erbvertrag
• Bestimmen eines Alleinerben

Im Ehevertrag kann der Erblasser insbesondere verfügen, das später nach einer möglichen Scheidung keine Teilungsversteigerung stattfinden darf. Ähnliches gilt für Erblasser im Zuge eines Testaments oder Erbvertrages. Eine weitere Option besteht darin, dass der Erblasser innerhalb seines Testaments nur eine Person als sogenannten Alleinerben einsetzt. Dann gibt es keine Erbengemeinschaft und demzufolge existiert auch kein Sinn in einer Teilungsversteigerung.

Als Erbe gegen die Teilungsversteigerung vorgehen

Als Erbe und Teil einer Erbengemeinschaft müssen Sie wissen, dass Sie die Teilungsversteigerung blockieren und verzögern, allerdings auf Dauer die Teilungsversteigerung nicht verhindern können. Wie die einzelnen Optionen aussehen, entnehmen Sie bitte den folgenden Abschnitten.

Teilungsversteigerung verzögern

Eine häufiger genutzte Maßnahme ist es, die Teilungsversteigerung zu verzögern. Das geschieht durch eine einstweilige Einstellung des Verfahrens, die Sie beantragen können. Das geschieht auf Grundlage des Paragraphen 180 Abs. 2 des Zwangsversteigerungsgesetzes beim zuständigen Gericht. 

Die Einstellung des Verfahrens erstreckt sich über einen Zeitraum von sechs Monaten, wobei Sie anschließend noch einmal eine Verlängerung beantragen können. Das mögliche Verzögern zeigt allerdings bereits, dass Sie eine Teilungsversteigerung der Erbengemeinschaft nicht verhindern können, zumindest nicht auf Dauer.

Teilungsversteigerung blockieren

Mit der Teilungsversteigerung blockieren ist im Grunde das gleiche wie die Verzögerung gemeint. Das bedeutet, dass dieses Blockieren ebenfalls zeitlich befristet ist, nämlich in der Regel auf maximal ein Jahr. Sie stellen dazu den bereits erwähnten Antrag auf Einstellung des Verfahrens, welches eben nur zeitlich befristet stattfindet.

Teilungsversteigerung verhindern

Wie wir mehrfach ausgeführt haben, lässt sich eine Teilungsversteigerung nicht auf Dauer verhindern, nachdem Sie von einem Mitglied der Erbengemeinschaft beantragt wurde. Rechtliche Grundlage ist, dass die sogenannte Natur der Zwangsgemeinschaft vorrangig gegenüber dem Wunsch der einzelnen Miterben ist, die Zwangsversteigerung zu verhindern. 

Eine schnelle Option für Erben: Erbteil verkaufen

Eine mögliche Option für Erben außer der Teilungsversteigerung ist es, den eigenen Erbteil zu verkaufen. Das kann jedoch an eine externe Person erst dann geschehen, wenn die Miterben und damit Miteigentümer der Immobilie nicht das Ihnen auf Grundlage des Paragraphen 2034 BGB zustehende Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen.

Was tun Erbrechtsanwälte gegen eine Teilungsversteigerung?

Falls Sie als Teil einer Erbengemeinschaft eine bevorstehende Teilungsversteigerung verhindern möchten, sollten Sie sich einen eine Anwaltskanzlei wenden. Die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei CDR-Legal gibt Ihnen zunächst die Möglichkeit, Ihr Anliegen innerhalb eines kostenfreien, telefonischen Erstgesprächs zu erläutern.

Gemeinsam mit Ihnen erörtert CDR-Legal, welche Optionen Sie zur Verhinderung oder zumindest zur Verzögerung der Teilungsversteigerung haben. Mit einigen Strategien kann es mitunter gelingen, dass der Antragsteller seinen Antrag auf die Teilungsversteigerung zurückzieht oder erst gar nicht stellt.

RA Corinna D. Ruppel (LL.M.) – Ihre Anwältin

Ihr kostenloses Erstgespräch:
08031 7968029