Immobilienfonds – Insolvenzverwalter fordert Zahlungen zurück

Im Rahmen einer Insolvenz ist es heutzutage relativ üblich, dass der Insolvenzverwalter Ausschüttungen zurückfordert. Diese sind teilweise schon vor Jahren an die Anleger geflossen. Dazu berechtigt ist der Insolvenzverwalter auf Grundlage des Paragraphen 172 HGB.

Oftmals sind von dieser Rückforderung Anleger betroffen, die in geschlossene Fonds bzw. Beteiligungen investiert haben. Dazu gehören unter anderem auch geschlossene Immobilienfonds, die nicht mit offenen Immobilienfonds zu verwechseln sind.

Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Oftmals sind mit Immobilienfonds offene Fonds gemeint. Das bedeutet, dass die Fondsgesellschaft das Kapital der Anleger in mehrere Objekte investiert. Zudem werden Anteile bei offenen Immobilienfonds fortlaufend ausgegeben. Anleger haben – bis auf eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren – ferner die Möglichkeit, die Fondsanteile jederzeit eine Gesellschaft zurückzugeben.

Solche Fonds sind nicht gemeint, wenn es um die Rückforderung von Ausschüttungen seitens eines Insolvenzverwalters geht. Stattdessen handelt es sich um geschlossene Immobilienfonds, die eine ganz andere rechtliche Struktur als offene Fonds besitzen.

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

An der Bezeichnung geschlossene Immobilienfonds werden bereits zwei markante Eigenschaften dieser Anlageform deutlich. Zum einen bedeutet geschlossen, dass Anleger nur für einen begrenzten Zeitraum Anteile erwerben können. Ferner ist die Rückgabe der Anteile meistens erst nach einer Laufzeit von vier bis fünf Jahren möglich.

Zum anderen wird aus dem Begriff Immobilienfonds deutlich, dass die Fondsgesellschaft in Immobilien investiert. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich meistens lediglich um ein Objekt, für dessen Finanzierung die Gesellschaft von Anlegern Kapital einsammelt. Über geschlossene Immobilienfonds werden insbesondere die folgenden Immobilienarten finanziert:

• Bürohäuser
• Einkaufszentren
• Hotels
• Wohngebäude bzw. Wohnparks
• Sonstige Gewerbeimmobilien

Kennzeichnend für geschlossene Immobilienfonds ist ferner, dass Sie als Anteilsinhaber Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb erzielen. Diese sind entsprechend zu versteuern, denn es handelt sich bei den Einnahmen aus geschlossenen Fonds nicht um Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Ebenfalls relevant ist, dass das Risiko bei einem Investment in geschlossene Immobilienfonds sehr hoch ist. Es existiert sogar ein Totalverlustrisiko. Scheitert das zu finanzierende Projekt, drohen dem Anleger Ausfälle seines Investments von bis zu 100 Prozent.

Auf der anderen Seite sind geschlossene Immobilienfonds als Investment durchaus beliebt. Das liegt an der vergleichsweise guten Rendite, die nicht selten zwischen vier bis sechs Prozent liegt. Zudem ist der Immobilienmarkt seit Jahren durch steigende Preise gekennzeichnet. Das wiederum beschert Anlegern bei offenen sowie geschlossenen Immobilienfonds besonders gute Renditen.

Ein weiteres Merkmal der geschlossene Immobilienfonds ist die langfristige Kapitalbindung. Die Laufzeit der Beteiligung erstreckt sich oft auf 10 bis 20 Jahre. Meistens haben Anleger frühestens nach vier bis fünf Jahren die Möglichkeit, die Anteile an die Gesellschaft zurückzugeben. Zwar existiert ein sogenannter Zweitmarkt, jedoch ist dieser wenig liquide.

Zusammenfassend sind es die folgenden Eigenschaften, durch die sich geschlossene Immobilienfonds auszeichnen:

• Hohes Risiko bis hin zum Totalverlust
• Überdurchschnittliche Rendite
• Investment meistens in ein einziges Immobilienprojekt (keine Risikostreuung)
• Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb für den Anleger
• Langfristige Kapitalbindung
• Geringe Flexibilität

Welches Risiko haben Investoren bei geschlossenen Immobilienfonds?

Da das Risiko bei geschlossenen Immobilienfonds sehr hoch ist, sollten Sie sich als Anleger dessen bewusst sein. Daher möchten wir im Folgenden die wichtigsten Risiken nennen, die im Zusammenhang mit einem Investment in geschlossene Immobilienbeteiligungen existieren, nämlich:

1. Geringere Rendite als kalkuliert
2. Totalverlust bei Insolvenz des Immobilienfonds möglich
3. Insolvenzverwalter fordert bereits zugeflossene Ausschüttungen zurück

Ein weiteres Risiko war insbesondere in früheren Zeiten die Nachschusspflicht. Diese besagte, dass fernab der bereits getätigten Einlage unter bestimmten Umständen Anleger weiteres Kapital investieren mussten. Heute gibt es eine solche Nachschusspflicht allerdings selten, gänzlich ausgeschlossen ist sie jedoch nicht.

Die zwei Hauptrisiken bei einem Investment in geschlossene Immobilienfonds sind das Kapitalverlust- sowie das Ertragsrisiko. Meistens werden keine festen Zinsen garantiert, sondern der Ertrag des Anlegers ist vom Gewinn abhängig. Aber selbst bei einer fest zugesagten Rendite kann es passieren, dass diese in der Praxis geringer ausfällt.

Noch gravierender ist das Kapitalverlustrisiko. Sollte die Gesellschaft insolvent werden, passiert es nicht selten, dass Anleger einen Totalverlust erleiden. Dieser bezieht sich auf die getätigten Einlage, aber es kann sogar noch schlimmer kommen. Im Rahmen der Insolvenz kommt es häufiger vor, dass zum einen das Kapital des Anlegers verloren ist. Zum anderen fordert der Insolvenzverwalter bereits vom Investor vereinnahmte Ausschüttungen zurück.

Wann darf der Insolvenzverwalter bei Immobilienfonds Ausschüttungen zurückfordern?

Viele Anleger wissen nicht, dass bei einem geschlossenen Immobilienfonds nicht nur ein Totalverlustrisiko besteht. Darüber hinaus hat der Insolvenzverwalter mitunter das Recht, teilweise schon vor Jahren zugeflossenen Ausschüttungen zurückzufordern. Dazu ist er auf Grundlage seiner Tätigkeit in vielen Fällen sogar verpflichtet.

Der Hintergrund dieser Pflicht ist, dass im Zuge der Insolvenz eine möglichst hohe Insolvenzmasse eingebracht werden soll. Meistens reicht diese allerdings nicht aus, dass sämtliche Forderungen der Gläubiger befriedigt werden können. Sollte das der Fall sein, muss der Insolvenzverwalter zu einer weiteren Maßnahme greifen, nämlich der Rückforderung von Ausschüttungen.

Eine solche Rückforderung ist insbesondere dann zulässig, wenn es sich um sogenannte gewinnunabhängige Ausschüttungen auf Grundlage des Paragraphen 172 Abs. 4 HGB gehandelt hat. In diesen Fällen wurden nämlich Ausschüttungen an die Anteilsinhaber getätigt, obwohl die Gesellschaft zu diesem Zeitpunkt keine Gewinne erzielte.

Dass der Insolvenzverwalter solche gewinnunabhängigen Ausschüttungen auch bei geschlossenen Immobilienfonds zurückfordern darf, ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Meistens geben die Insolvenzverwalter in ihrem Schreiben an die Anteilsinhaber auch bei geschlossenen Immobilienbeteiligungen einen der folgenden Gründe für die Rückforderung der Ausschüttungen an:

• Forderung eines Innenausgleichs, falls der Anleger seine Einlage noch nicht komplett erbracht hat
• Es handelt sich um gewinnunabhängige Ausschüttungen, wodurch die Gesellschaft einen Verlust erlitt
• Es bestand kein Anspruch auf Seiten des Anlegers auf die Ausschüttung

Am häufigsten wird als Grund seitens des Insolvenzverwalters angeführt, dass es sich um gewinnunabhängige Ausschüttungen gehandelt habe. Diese sind in der Regel nicht durch Gewinne seitens der Gesellschaft gedeckt gewesen, sodass dies ein möglicher Grund für die Rückforderung ist.

Was ist die rechtliche Grundlage für die Rückforderung von Ausschüttungen bei Immobilienfonds?

Es gibt insbesondere eine rechtliche Grundlage, auf deren Basis Insolvenzverwalter die Rückforderung von Ausschüttungen auch bei geschlossenen Immobilienfonds vornehmen können und müssen. Es handelt sich dabei um das sogenannte Gleichheitsprinzip, nach dem sämtliche Gläubiger einer insolventen Gesellschaft behandelt werden müssen.

Das wiederum bedeutet, dass kein Gläubiger sich vorteilhafte Leistungen verschaffen darf, wenn dadurch andere Gläubiger benachteiligt werden. Hier greift insbesondere Paragraph 134 Insolvenzordnung, wenn es um die Anfechtung der Ausschüttungen seitens des Insolvenzverwalters geht.

Zudem ist es von Bedeutung, dass es sich um eine unentgeltliche Leistung gehandelt hat, auf die der Anleger keinen Anspruch hatte. Hier wird meistens als Voraussetzung angenommen, dass der Investor keine Gegenleistung für die Ausschüttung erbracht hat.

Wann tritt die Verjährung der Ansprüche des Insolvenzverwalters ein?

Manchmal fordern Insolvenzverwalter auch bei geschlossenen Immobilienfonds Ausschüttungen zurück, die schon viele Jahre zurückliegen. Daher stellt sich die berechtigte Frage, wann solche Ansprüche verjähren. Eine einheitlich gültige Verjährungsfrist gibt es in diesem Bereich zwar nicht.

Allerdings greift in vielen Fällen die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Wenn ein Insolvenzverfahren über einen geschlossene Immobilienfonds zum Beispiel im Jahre 2017 eröffnet wurde, dann fände die Verjährung der Ansprüche frühestens zum 31. Dezember 2020 statt. Ferner kommt es bei der Verjährungsfrist darauf an, ob der Anleger seine Anteile direkt vom Fonds erworben hat oder über einen Treuhänder.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist meistens der Direktkauf bei der Fondsgesellschaft üblich, sodass die zuvor beschriebene Verjährungsfrist oftmals relevant ist. Inzwischen existieren allerdings einige Gerichtsurteile, in denen die Verjährungsfrist auch bei geschlossenen Immobilienfonds wesentlich früher endet.

So urteilte in der Vergangenheit beispielsweise der BGH im Jahre 2017 (Az. III ZR 206/17), dass eine Verjährungsfrist mitunter schon mehrere Jahre vor der Insolvenzeröffnung beginnen könne. Ausschlaggebend für den Beginn der Verjährungsfrist sei vor allem, ob vorher bereits anzunehmen war, dass später eine Rückforderung von Ausschüttungen notwendig sein wird. Sollte das der Fall sein, läge der Beginn der Verjährungsfrist nicht erst bei Insolvenzeröffnung, sondern exakt zu diesem Annahmezeitpunkt.

Können sich Anteilsinhaber gegen Rückforderungen des Insolvenzverwalters wehren?

Selbstverständlich haben auch Anteilsinhaber bei einem geschlossenen Immobilienfonds die Möglichkeit, sich gegen Rückforderungsansprüche seitens des Insolvenzverwalters zur Wehr zu setzen. Empfehlenswert ist es immer, im ersten Schritt die Rechtmäßigkeit der Forderung überprüfen zu lassen.

Nicht selten gibt es einige Punkte, aufgrund derer der Insolvenzverwalter rechtlich nicht durchsetzen kann, dass Anleger die Ausschüttungen zurückzahlen müssen. Da dieser Bereich jedoch relativ komplex ist, sollten Sie sich an eine spezialisierte Anwaltskanzlei wenden.

Hohe fachliche Kompetenz weisen insbesondere solche Kanzleien wie CDR-Legal auf, deren Spezialisierung das Bank- und Kapitalmarktrecht ist. Die Kanzlei wird zum Beispiel zu Beginn prüfen, ob notwendige Gründe vorliegen, dass der Insolvenzverwalter überhaupt die Rückforderung der Ausschüttungen mitteilt.

Sollte es Zweifel an der Rechtmäßigkeit und rechtlichen Durchsetzbarkeit der Rückforderungsansprüche des Insolvenzverwalters geben, wird die Kanzlei CDR-Legal Sie bei Ihrem Widerspruch vertreten. In einem ersten und kostenfreien Telefongespräch lassen sich oft die wichtigsten Details erörtern, wenn es um die Rückforderung von Ausschüttungen bei geschlossenen Immobilienfonds geht.