Immobilienfonds – Insolvenzverwalter fordert Zahlungen zur├╝ck

Wann sind Insolvenzverwalter dazu berechtigt, Aussch├╝ttungen bei Immobilienfonds von den Anlegern zur├╝ckzufordern?

Im Rahmen einer Insolvenz ist es heutzutage relativ ├╝blich, dass der Insolvenzverwalter Aussch├╝ttungen zur├╝ckfordert. Diese sind teilweise schon vor Jahren an die Anleger geflossen. Dazu berechtigt ist der Insolvenzverwalter auf Grundlage des Paragraphen 172 HGB.

Oftmals sind von dieser R├╝ckforderung Anleger betroffen, die in geschlossene Fonds bzw. Beteiligungen investiert haben. Dazu geh├Âren unter anderem auch geschlossene Immobilienfonds, die nicht mit offenen Immobilienfonds zu verwechseln sind.

Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Oftmals sind mit Immobilienfonds offene Fonds gemeint. Das bedeutet, dass die Fondsgesellschaft das Kapital der Anleger in mehrere Objekte investiert. Zudem werden Anteile bei offenen Immobilienfonds fortlaufend ausgegeben. Anleger haben – bis auf eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren – ferner die M├Âglichkeit, die Fondsanteile jederzeit eine Gesellschaft zur├╝ckzugeben.

Solche Fonds sind nicht gemeint, wenn es um die R├╝ckforderung von Aussch├╝ttungen seitens eines Insolvenzverwalters geht. Stattdessen handelt es sich um geschlossene Immobilienfonds, die eine ganz andere rechtliche Struktur als offene Fonds besitzen.

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

An der Bezeichnung geschlossene Immobilienfonds werden bereits zwei markante Eigenschaften dieser Anlageform deutlich. Zum einen bedeutet geschlossen, dass Anleger nur f├╝r einen begrenzten Zeitraum Anteile erwerben k├Ânnen. Ferner ist die R├╝ckgabe der Anteile meistens erst nach einer Laufzeit von vier bis f├╝nf Jahren m├Âglich.

Zum anderen wird aus dem Begriff Immobilienfonds deutlich, dass die Fondsgesellschaft in Immobilien investiert. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich meistens lediglich um ein Objekt, f├╝r dessen Finanzierung die Gesellschaft von Anlegern Kapital einsammelt. ├ťber geschlossene Immobilienfonds werden insbesondere die folgenden Immobilienarten finanziert:

  • B├╝roh├Ąuser
  • Einkaufszentren
  • Hotels
  • Wohngeb├Ąude bzw. Wohnparks
  • Sonstige Gewerbeimmobilien

Kennzeichnend f├╝r geschlossene Immobilienfonds ist ferner, dass Sie als Anteilsinhaber Eink├╝nfte aus einem Gewerbebetrieb erzielen. Diese sind entsprechend zu versteuern, denn es handelt sich bei den Einnahmen aus geschlossenen Fonds nicht um Eink├╝nfte aus Kapitalverm├Âgen.

Ebenfalls relevant ist, dass das Risiko bei einem Investment in geschlossene Immobilienfonds sehr hoch ist. Es existiert sogar ein Totalverlustrisiko. Scheitert das zu finanzierende Projekt, drohen dem Anleger Ausf├Ąlle seines Investments von bis zu 100 Prozent.

Auf der anderen Seite sind geschlossene Immobilienfonds als Investment durchaus beliebt. Das liegt an der vergleichsweise guten Rendite, die nicht selten zwischen vier bis sechs Prozent liegt. Zudem ist der Immobilienmarkt seit Jahren durch steigende Preise gekennzeichnet. Das wiederum beschert Anlegern bei offenen sowie geschlossenen Immobilienfonds besonders gute Renditen.

Ein weiteres Merkmal der geschlossene Immobilienfonds ist die langfristige Kapitalbindung. Die Laufzeit der Beteiligung erstreckt sich oft auf 10 bis 20 Jahre. Meistens haben Anleger fr├╝hestens nach vier bis f├╝nf Jahren die M├Âglichkeit, die Anteile an die Gesellschaft zur├╝ckzugeben. Zwar existiert ein sogenannter Zweitmarkt, jedoch ist dieser wenig liquide.

Zusammenfassend sind es die folgenden Eigenschaften, durch die sich geschlossene Immobilienfonds auszeichnen:

  • Hohes Risiko bis hin zum Totalverlust
  • ├ťberdurchschnittliche Rendite
  • Investment meistens in ein einziges Immobilienprojekt (keine Risikostreuung)
  • Eink├╝nfte aus einem Gewerbebetrieb f├╝r den Anleger
  • Langfristige Kapitalbindung
  • Geringe Flexibilit├Ąt

Welches Risiko haben Investoren bei geschlossenen Immobilienfonds?

Da das Risiko bei geschlossenen Immobilienfonds sehr hoch ist, sollten Sie sich als Anleger dessen bewusst sein. Daher m├Âchten wir im Folgenden die wichtigsten Risiken nennen, die im Zusammenhang mit einem Investment in geschlossene Immobilienbeteiligungen existieren, n├Ąmlich:

  1. Geringere Rendite als kalkuliert
  2. Totalverlust bei Insolvenz des Immobilienfonds m├Âglich
  3. Insolvenzverwalter fordert bereits zugeflossene Aussch├╝ttungen zur├╝ck

Ein weiteres Risiko war insbesondere in fr├╝heren Zeiten die Nachschusspflicht. Diese besagte, dass fernab der bereits get├Ątigten Einlage unter bestimmten Umst├Ąnden Anleger weiteres Kapital investieren mussten. Heute gibt es eine solche Nachschusspflicht allerdings selten, g├Ąnzlich ausgeschlossen ist sie jedoch nicht.

Die zwei Hauptrisiken bei einem Investment in geschlossene Immobilienfonds sind das Kapitalverlust- sowie das Ertragsrisiko. Meistens werden keine festen Zinsen garantiert, sondern der Ertrag des Anlegers ist vom Gewinn abh├Ąngig. Aber selbst bei einer fest zugesagten Rendite kann es passieren, dass diese in der Praxis geringer ausf├Ąllt.

Noch gravierender ist das Kapitalverlustrisiko. Sollte die Gesellschaft insolvent werden, passiert es nicht selten, dass Anleger einen Totalverlust erleiden. Dieser bezieht sich auf die get├Ątigten Einlage, aber es kann sogar noch schlimmer kommen. Im Rahmen der Insolvenz kommt es h├Ąufiger vor, dass zum einen das Kapital des Anlegers verloren ist. Zum anderen fordert der Insolvenzverwalter bereits vom Investor vereinnahmte Aussch├╝ttungen zur├╝ck.

Wann darf der Insolvenzverwalter bei Immobilienfonds Aussch├╝ttungen zur├╝ckfordern?

Viele Anleger wissen nicht, dass bei einem geschlossenen Immobilienfonds nicht nur ein Totalverlustrisiko besteht. Dar├╝ber hinaus hat der Insolvenzverwalter mitunter das Recht, teilweise schon vor Jahren zugeflossenen Aussch├╝ttungen zur├╝ckzufordern. Dazu ist er auf Grundlage seiner T├Ątigkeit in vielen F├Ąllen sogar verpflichtet.

Der Hintergrund dieser Pflicht ist, dass im Zuge der Insolvenz eine m├Âglichst hohe Insolvenzmasse eingebracht werden soll. Meistens reicht diese allerdings nicht aus, dass s├Ąmtliche Forderungen der Gl├Ąubiger befriedigt werden k├Ânnen. Sollte das der Fall sein, muss der Insolvenzverwalter zu einer weiteren Ma├čnahme greifen, n├Ąmlich der R├╝ckforderung von Aussch├╝ttungen.

Eine solche R├╝ckforderung ist insbesondere dann zul├Ąssig, wenn es sich um sogenannte gewinnunabh├Ąngige Aussch├╝ttungen auf Grundlage des Paragraphen 172 Abs. 4 HGB gehandelt hat. In diesen F├Ąllen wurden n├Ąmlich Aussch├╝ttungen an die Anteilsinhaber get├Ątigt, obwohl die Gesellschaft zu diesem Zeitpunkt keine Gewinne erzielte.

Dass der Insolvenzverwalter solche gewinnunabh├Ąngigen Aussch├╝ttungen auch bei geschlossenen Immobilienfonds zur├╝ckfordern darf, ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Meistens geben die Insolvenzverwalter in ihrem Schreiben an die Anteilsinhaber auch bei geschlossenen Immobilienbeteiligungen einen der folgenden Gr├╝nde f├╝r die R├╝ckforderung der Aussch├╝ttungen an:

  • Forderung eines Innenausgleichs, falls der Anleger seine Einlage noch nicht komplett erbracht hat
  • Es handelt sich um gewinnunabh├Ąngige Aussch├╝ttungen, wodurch die Gesellschaft einen Verlust erlitt
  • Es bestand kein Anspruch auf Seiten des Anlegers auf die Aussch├╝ttung

Am h├Ąufigsten wird als Grund seitens des Insolvenzverwalters angef├╝hrt, dass es sich um gewinnunabh├Ąngige Aussch├╝ttungen gehandelt habe. Diese sind in der Regel nicht durch Gewinne seitens der Gesellschaft gedeckt gewesen, sodass dies ein m├Âglicher Grund f├╝r die R├╝ckforderung ist.

Was ist die rechtliche Grundlage f├╝r die R├╝ckforderung von Aussch├╝ttungen bei Immobilienfonds?

Es gibt insbesondere eine rechtliche Grundlage, auf deren Basis Insolvenzverwalter die R├╝ckforderung von Aussch├╝ttungen auch bei geschlossenen Immobilienfonds vornehmen k├Ânnen und m├╝ssen. Es handelt sich dabei um das sogenannte Gleichheitsprinzip, nach dem s├Ąmtliche Gl├Ąubiger einer insolventen Gesellschaft behandelt werden m├╝ssen.

Das wiederum bedeutet, dass kein Gl├Ąubiger sich vorteilhafte Leistungen verschaffen darf, wenn dadurch andere Gl├Ąubiger benachteiligt werden. Hier greift insbesondere Paragraph 134 Insolvenzordnung, wenn es um die Anfechtung der Aussch├╝ttungen seitens des Insolvenzverwalters geht.

Zudem ist es von Bedeutung, dass es sich um eine unentgeltliche Leistung gehandelt hat, auf die der Anleger keinen Anspruch hatte. Hier wird meistens als Voraussetzung angenommen, dass der Investor keine Gegenleistung f├╝r die Aussch├╝ttung erbracht hat.

Kapitalmarktrecht

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Sie brauchen Unterst├╝tzung in Fragen des Kapitalmarktrechts? Ihnen droht erheblicher Schaden durch Fehler Ihres Anlageberaters oder Forderungen des Fonds? Die […]

Wann tritt die Verj├Ąhrung der Anspr├╝che des Insolvenzverwalters ein?

Manchmal fordern Insolvenzverwalter auch bei geschlossenen Immobilienfonds Aussch├╝ttungen zur├╝ck, die schon viele Jahre zur├╝ckliegen. Daher stellt sich die berechtigte Frage, wann solche Anspr├╝che verj├Ąhren. Eine einheitlich g├╝ltige Verj├Ąhrungsfrist gibt es in diesem Bereich zwar nicht.

Allerdings greift in vielen F├Ąllen die regelm├Ą├čige Verj├Ąhrungsfrist von drei Jahren. Wenn ein Insolvenzverfahren ├╝ber einen geschlossene Immobilienfonds zum Beispiel im Jahre 2017 er├Âffnet wurde, dann f├Ąnde die Verj├Ąhrung der Anspr├╝che fr├╝hestens zum 31. Dezember 2020 statt. Ferner kommt es bei der Verj├Ąhrungsfrist darauf an, ob der Anleger seine Anteile direkt vom Fonds erworben hat oder ├╝ber einen Treuh├Ąnder.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist meistens der Direktkauf bei der Fondsgesellschaft ├╝blich, sodass die zuvor beschriebene Verj├Ąhrungsfrist oftmals relevant ist. Inzwischen existieren allerdings einige Gerichtsurteile, in denen die Verj├Ąhrungsfrist auch bei geschlossenen Immobilienfonds wesentlich fr├╝her endet.

So urteilte in der Vergangenheit beispielsweise der BGH im Jahre 2017 (Az. III ZR 206/17), dass eine Verj├Ąhrungsfrist mitunter schon mehrere Jahre vor der Insolvenzer├Âffnung beginnen k├Ânne. Ausschlaggebend f├╝r den Beginn der Verj├Ąhrungsfrist sei vor allem, ob vorher bereits anzunehmen war, dass sp├Ąter eine R├╝ckforderung von Aussch├╝ttungen notwendig sein wird. Sollte das der Fall sein, l├Ąge der Beginn der Verj├Ąhrungsfrist nicht erst bei Insolvenzer├Âffnung, sondern exakt zu diesem Annahmezeitpunkt.

K├Ânnen sich Anteilsinhaber gegen R├╝ckforderungen des Insolvenzverwalters wehren?

Selbstverst├Ąndlich haben auch Anteilsinhaber bei einem geschlossenen Immobilienfonds die M├Âglichkeit, sich gegen R├╝ckforderungsanspr├╝che seitens des Insolvenzverwalters zur Wehr zu setzen. Empfehlenswert ist es immer, im ersten Schritt die Rechtm├Ą├čigkeit der Forderung ├╝berpr├╝fen zu lassen.

Nicht selten gibt es einige Punkte, aufgrund derer der Insolvenzverwalter rechtlich nicht durchsetzen kann, dass Anleger die Aussch├╝ttungen zur├╝ckzahlen m├╝ssen. Da dieser Bereich jedoch relativ komplex ist, sollten Sie sich an eine spezialisierte Anwaltskanzlei wenden.

Hohe fachliche Kompetenz weisen insbesondere solche Kanzleien wie CDR-Legal auf, deren Spezialisierung das Bank- und Kapitalmarktrecht ist. Die Kanzlei wird zum Beispiel zu Beginn pr├╝fen, ob notwendige Gr├╝nde vorliegen, dass der Insolvenzverwalter ├╝berhaupt die R├╝ckforderung der Aussch├╝ttungen mitteilt.

Sollte es Zweifel an der Rechtm├Ą├čigkeit und rechtlichen Durchsetzbarkeit der R├╝ckforderungsanspr├╝che des Insolvenzverwalters geben, wird die Kanzlei CDR-Legal Sie bei Ihrem Widerspruch vertreten. In einem ersten und kostenfreien Telefongespr├Ąch lassen sich oft die wichtigsten Details er├Ârtern, wenn es um die R├╝ckforderung von Aussch├╝ttungen bei geschlossenen Immobilienfonds geht.

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Die Autorin

Corinna Ruppel ÔÇô Rechtsanw├Ąltin f├╝r Bankrecht und Kapitalmarktrecht in Rosenheim (Oberbayern)

Corinna Ruppel nutzt ihre Fachexpertise aus ihrer langj├Ąhrigen T├Ątigkeit als Kreditspezialistin und Syndikusanw├Ąltin, um Privatpersonen und Unternehmen in allen Fragen rund um Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Insolvenzrecht zu beraten und zu vertreten. Dabei legt sie besonderen Wert auf Transparenz und eine vertrauensvolle Basis dem Mandanten gegen├╝ber.

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