Kündigung der Grundschuld durch die Bank

Wer sich für eine eigene Immobilie und die damit zusammenhängende Finanzierung entscheidet, geht in der Regel davon aus, dass die monatlichen Raten bis zum vereinbarten Ende der Laufzeit gezahlt werden können. Gelegentlich kommt es allerdings zur Kündigung der Grundschuld oder des Immobilienkredits. Was können betroffene Kreditnehmer in diesem Fall tun?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundschuld muss die Bank getrennt vom Kredit kündigen, da es sich um verschiedene Rechtsgüter handelt.
• Die Kündigung einer Grundschuld darf nur unter bestimmten Voraussetzungen und Einhaltung einer Frist erfolgen.
• Neben gesetzlichen Kündigungsgründen gibt es auch Kündigungsgründe, die in den AGB der Banken fixiert sind.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek auf eine Immobilie oder ein Grundstück dienen zur Sicherung von Krediten. In beiden Fällen ist der Schuldner die Person, die den Kredit aufnimmt und das Grundstück als Sicherheit für die Geldforderung anbietet. Der Gläubiger ist die Bank oder das Finanzinstitut, das den Kredit gewährt. Bei der Grundschuld wird der Gläubiger als „Grundschuldgläubiger“ bezeichnet, während bei der Hypothek der Gläubiger als „Hypothekengläubiger“ bekannt ist. In beiden Fällen ist eine Urkunde vom Notar nötig. 

Dennoch unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek in einigen Punkten:

1. Bestellung: Die Bestellung einer Hypothek richtet sich an ein bestimmtes Grundstück oder einen bestimmten Kredit. Eine Grundschuld ist ein allgemeines Pfandrecht an einem Grundstück, das für verschiedene Forderungen des Gläubigers verwendet werden kann. Die Hypothek ist eng mit dem Kredit verbunden, während die Grundschuld eine flexible Sicherheit für mehrere Kredite bietet.
2. Sicherungsgrundschuld: Im Gegensatz zur Hypothek erlaubt die Grundschuld die Absicherung verschiedener Forderungen mit nur einer einzigen Grundschuld. Dies bedeutet, dass Sie als Schuldner weitere Kredite verwerten können, die Sie durch dieselbe Grundschuld sichern können. Bei der Hypothek ist dies nicht möglich; jede neue Kreditvereinbarung erfordert die Erteilung einer separaten Hypothek.
3. Grundschuldbestellung: Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt durch eine Eintragung im Grundbuch. Dieser Vorgang wird als Grundschuldbestellung bezeichnet und durch eine Urkunde vom Notar bestätigt. Im Gegensatz dazu entsteht eine Hypothek durch einen Eintrag im Grundbuch und die Einigung über einen Hypothekenvertrag.
4. Grundschuldzinsen: Bei einer Grundschuld können Sie die Zinsen flexibler gestalten. Als Schuldner können Sie wählen, ob Sie die Zinsen sofort zahlen oder ob Sie sie dem Darlehen hinzufügen. Bei einer Hypothek sind die Zinsen oft fester Bestandteil der monatlichen Rückzahlungen laut Vereinbarung.
5. Fälligkeit: Bei einer Hypothek ist die Fälligkeit in der Regel an die Laufzeit des Kredits gebunden. Im Gegensatz dazu hat eine Grundschuld keine festgelegte Fälligkeit. Sie bleibt bestehen, bis alle damit verbundenen Forderungen des Gläubigers beglichen sind.
6. Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist für eine Grundschuld ist oft flexibler als die einer Hypothek. Das liegt daran, dass die Grundschuld nicht an die Laufzeit eines bestimmten Kredits gebunden ist. 
7. Vollstreckungsklausel: Bei einer Hypothek kann der Gläubiger das Grundstück direkt zwangsversteigern lassen, um seine Forderung zu begleichen, falls der Schuldner in Zahlungsverzug gerät. Bei einer Grundschuld ist die Vollstreckung nicht so einfach möglich. Zu den Vollstreckungsvoraussetzungen gehört, dass der Gläubiger zuerst die Grundschuld in eine Hypothek umwandeln muss. Die Vollstreckungsklausel legt fest, welche Schritte der Gläubiger unternehmen muss, bevor er die Zwangsvollstreckung einleitet.

Insgesamt bieten Grundschuld und Hypothek verschiedene Möglichkeiten zur Absicherung von Immobilienkrediten, wobei die Wahl zwischen den beiden Instrumenten von den individuellen Bedürfnissen und den Konditionen des Kreditgebers abhängt. Bei den Banken ist die Bestellung einer Grundschuld deutlich beliebter. Denn sie besteht auch dann als Grundpfandrecht weiter, wenn Sie als Kreditnehmer bereits einen größeren Teil der Tilgung vorgenommen haben. 

Eine rechtliche Konsequenz dieser Konstruktion ist, dass die Banken auch die Grundschuld kündigen müssen, wenn sie eine Kündigung des verbundenen Darlehens vornehmen möchten. Deswegen wird im Vorfeld eine sogenannte Zweckerklärung abgeschlossen.

Was ist die Aufgabe der Zweckerklärung hinsichtlich Darlehen und Grundschuld?

Rechtlich betrachtet hat der Immobilienkredit zunächst einmal mit der Grundschuld nichts zu tun. Beim Darlehensvertrag handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag, während die Grundschuld eine dingliche Sicherung darstellt. Da es sich um zwei rechtlich voneinander unabhängige Komponenten handelt, muss eine vertragliche Verbindung geschaffen werden.

Deshalb wird im Kontext der Immobilienfinanzierung eine sogenannte Zweckerklärung geschlossen, die auch als Sicherungsvertrag bezeichnet wird. In der Zweckerklärung ist festgehalten, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Kreditgeber die Sicherungsgrundschuld vom Eigentümer verwerten darf.

So finden Sie hier oft die Bestimmung, dass die Bank die Grundschuld kündigen darf, wenn Sie als Darlehensnehmer mit den Raten in Verzug sind oder diese nicht mehr zahlen können. Darüber hinaus gibt es allerdings noch weitere Gründe für die Kündigung einer Grundschuld. 

Kündigung der Grundschuld: Gründe der Bank

Zunächst einmal ist es wichtig zu betonen, dass Banken eine Grundschuld nur außerordentlich kündigen dürfen. Es gibt in dem Fall kein ordentliches Kündigungsrecht. Unter welchen Voraussetzungen die Kündigung erfolgen darf, ist auch davon abhängig, ob es sich um ein Verbraucher- oder Unternehmerdarlehen handelt. Die rechtlichen Grundlagen für die Kündigung finden sich insbesondere an folgenden Stellen:

• § 490 BGB
• § 498 BGB
• Allgemeine Geschäftsbedingungen der Banken

Ferner müssen die Banken seit 2008 eine Kündigungsfrist einhalten. Diese basiert auf § 1193 des BGB und beläuft sich auf sechs Monate. Erst nach Ablauf dieser Frist kann die Bank eine Zwangsvollstreckung im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes anordnen. Dies ist in der Vollstreckungsklausel festgehalten. Außerdem ist für den Antrag der Kündigung der Grundschuld wichtig zu wissen, ob die Bank einen gesetzlichen Kündigungsgrund in Anspruch nimmt oder sich auf ihre eigenen AGB beruft. 

Gesetzliche Kündigungsgründe von Grundschulden 

Es gibt im Wesentlichen die folgenden gesetzlichen Kündigungsgründe, die die Bank für die Kündigung der Grundschuld nutzen kann. Nur diese werden in der Zivilprozessordnung (ZPO) anerkannt. Anschließend darf die Bank eine Zwangsvollstreckung der Immobilie anberaumen:

• Vermögensverhältnisse des Kunden haben sich in den vergangenen Monaten verschlechtert
• Wert der Sicherheiten hat sich verringert
• Kunde ist im Zahlungsverzug der monatlichen Raten

Auf Grundlage des § 490 Abs. 1 BGB haben Kreditinstitute das Recht, einen Immobilienkredit und die damit zusammenhängende Grundschuld dann außerordentlich zu kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kunden verschlechtert haben.

Was viele Kreditnehmer nicht wissen: Es muss sich nicht zwingend um bereits eingetretene Verschlechterungen handeln. Es reicht bereits das „Drohen“ einer Verschlechterung, damit die Bank eine Kündigung aussprechen darf. Davon gehen Kreditinstitute regelmäßig aus, wenn Sie als Kreditnehmer zum Beispiel um die Aussetzung der Raten für einen gewissen Zeitraum gebeten haben.

Ebenfalls zur Kündigung berechtigt ist der Kreditgeber, wenn sich der Wert der hinterlegten Sicherheit verschlechtert hat. Bei Immobiliendarlehen ist dies in der Regel die vom Notar bestätigte Grundschuld. Diese würde sich verschlechtern, wenn der aktuelle Verkehrswert der Immobilie deutlich geringer als zum Abschluss des Darlehensvertrages ist.

Der nach wie vor häufigste Grund, warum Banken die Grundschuld und den Immobilienkredit kündigen, ist der Zahlungsverzug des Kreditnehmers. Hier ist § 314 BGB Abs. 1 die Basis. Banken sind demnach berechtigt, eine Kündigung vorzunehmen, falls der Kunde die Zahlungen einstellt. Allerdings haben die Kreditinstitute vorher die Pflicht, die rückständigen Raten und das fehlende Kapital anzumahnen.

Wann gelten weitere Kündigungsgründe wie die AGB der Banken?

Neben den gesetzlichen Kündigungsgründen haben die meisten Banken und Sparkassen in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) weitere Kündigungsgründe erfasst. Treffen diese ein, haben sie das Recht, eine Grundschuld und das Immobiliendarlehen außerordentlich zu kündigen.

Einer dieser Gründe ist die vorsätzliche falsche Angabe zu Vermögensverhältnissen oder den persönlichen Daten. Waren diese unrichtigen Angaben für den Kreditgeber von wesentlicher Bedeutung für die Zusage des Darlehens, ist eine außerordentliche Kündigung nach der Zivilprozessordnung (ZPO) gerechtfertigt.

In der Regel sind auch alle gesetzlichen Kündigungsgründe in den AGB der Banken enthalten. Das betrifft demnach die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden, die Reduzierung der Werthaltigkeit der Grundschuld sowie die Gefährdung der monatlichen Rückzahlung.

Darüber hinaus haben viele Kreditgeber in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgehalten, dass eine Kündigung erfolgen darf, falls der Kreditnehmer seine Sicherheiten trotz Aufforderung durch die Bank nicht verstärkt.

Häufig enthalten die AGB der Banken zur Kündigung der Grundschuld auch einen Nachweisverzicht. Diese Klausel über den Nachweisverzicht ermächtigt die Bank, auf die Vorlage bestimmter Unterlagen oder Beweise zu verzichten, die normalerweise erforderlich wären, um eine Forderung geltend zu machen oder eine Sicherheit durchzusetzen.

Mit anderen Worten, der Nachweisverzicht gibt dem Gläubiger das Recht, auf bestimmte Formalitäten zu verzichten, die normalerweise bei der Durchsetzung seiner Rechte erforderlich wären. Dies kann unter anderem die Vorlage von Beweisen für einen Zahlungsausfall umfassen. Der Nachweisverzicht erleichtert dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte vor der Zivilprozessordnung (ZPO) und beschleunigt möglicherweise die Vollstreckung und die Zwangsversteigerung.

Einschränkungen bei der Kündigung von Verbraucherkredit-Verträgen

Im Finanzbereich gibt es spezielle Verbraucherschutzvorschriften, um die Verbraucher und ihr Kapital zu schützen. Somit existieren auch bei der Kündigung von Verbraucherdarlehen besondere Schutzvorschriften, wozu der Immobilienkredit an Privatpersonen zählt.

So dürfen Banken den Immobilienkredit und die Grundschuld nur dann auf Grundlage von § 498 Abs. 1 BGB kündigen, falls Sie als Kreditnehmer mit zwei oder mehr aufeinanderfolgenden Ratenzahlungen komplett oder teilweise in Verzug sind. Zudem muss der Kreditgeber eine Frist von mindestens zwei Wochen zur Zahlung geben. In dieser Zeit haben Sie als Kunde die Möglichkeit, die rückständigen Raten zu zahlen.

Nur nach dem Verstreichen dieser Frist darf die Bank eine Kündigung vornehmen. Eine weitere Besonderheit gibt es bei Darlehensverträgen, deren Laufzeit maximal drei Jahre beträgt. In diesem Fall dürfen Banken nur dann kündigen, falls Sie als Kreditnehmer mit mindestens 10 Prozent der Darlehenssumme in Verzug sind.

Hat der Darlehensvertrag eine Laufzeit von über drei Jahren, muss der Verzug mindestens fünf Prozent des Nettodarlehens betragen. Diese fünf oder zehn Prozent beziehen sich allgemein auf Verbraucherdarlehen. Bei Immobiliendarlehen gibt es jedoch eine Sonderregelung. Dort reicht bereits ein Verzug in Höhe von mindestens 2,5 Prozent des Nettodarlehens aus, damit die Bank zur Kündigung berechtigt ist.

Was folgt aus der außerordentlichen Kündigung der Grundschuld?

Kreditnehmer fragen sich oft, wie es nach einer außerordentlichen Kündigung der Grundschuld weitergeht. Die erste negative Konsequenz ist die Weitergabe der Darlehenskündigung an die Schufa, was wiederum zu einem negativen Eintrag führt. Das bedeutet, dass Ihre Bonität massiv sinkt und Sie zukünftig nicht nur Probleme haben werden, einen Kredit zu erhalten.

Auch die folgenden Vorträge werden bei einem negativen Merkmal in der Schufa oft von den entsprechenden Unternehmen nicht mehr angeboten:

• Leasingverträge
• Telekommunikationsverträge
• Versicherungsverträge
• Mietverträge

Im schlimmsten Fall droht also als Konsequenz aus der Kündigung der Grundschuld, dass Sie als Verbraucher nicht einmal mehr eine Mietwohnung bekommen. Immer mehr Vermieter nutzen die Möglichkeit, eine Schufa-Abfrage durchzuführen. Aus dem Grund sollten Sie einen negativen Eintrag in die Schufa unbedingt verhindern.

Falls es zu Zahlungsproblemen bezüglich der monatlichen Raten kommt, sollten Sie deshalb unbedingt Kontakt mit der Bank aufnehmen. So können Sie eine Einigung finden, ohne dass die Grundschuld gekündigt wird. Ist die außerordentliche Kündigung nicht zu vermeiden, müssen Sie schließlich die gesamte Darlehenssumme zurückzahlen. Dies kann unter Umständen zu einer Zwangsversteigerung führen, sodass Sie als Eigentümer Ihren Besitz verwerten müssen. 

Jetzt Anspruch prüfen lassen

Im Idealfall können Sie durch rechtzeitige Gespräche verhindern, dass die Bank den Immobilienkredit und die Grundschuld kündigt. Alternativen sind unter anderem eine Aussetzung der Raten oder zumindest der Tilgung, ein Teil-Schuldenerlass oder eine verlängerte Laufzeit und dadurch geringere Raten.

Falls sich die Kündigung nicht mehr vermeiden lässt, besteht die dringende Frage, was Sie als Kreditnehmer nun unternehmen können. In diesem Fall ist es empfehlenswert, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt im Bereich des Bank- und Kapitalmarktrechts zu wenden. CDR Legal steht Ihnen hier mit der entsprechenden Expertise zur Seite. 

Im ersten Schritt prüft die Anwaltskanzlei, ob die Kündigung der Grundschuld und des Darlehens überhaupt rechtens war. Sollten nämlich die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen nicht vorgelegen haben, würde der Kreditvertrag eventuell ungekündigt fortbestehen. Dann haben Sie als Kunde die Möglichkeit, dies im Zuge einer sogenannten Feststellungsklage gerichtlich bestätigen zu lassen.

Sollten Sie eine solche Feststellungsklage erreichen, hat der Kreditgeber keinen Anspruch mehr auf die komplette Rückzahlung des Kredits, sondern lediglich auf die ohnehin vereinbarten Darlehensraten. Ferner haben Sie sogar einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Kreditgeber, sollte Ihnen aus der vorherigen Kündigung bereits Schäden entstanden sein, wie abgelehnte Kredite auf Grundlage des negativen Schufa-Eintrages.

Ist die Kündigung unwirksam und wurde bereits ein negativer Schufa-Eintrag veranlasst, muss die Bank diesen umgehend löschen lassen. Bei der Einleitung einer Zwangsvollstreckung haben Sie die Möglichkeit, eine sogenannte Vollstreckungsklage zu erheben.

Es gibt demnach einige Möglichkeiten, was Sie bei einer erfolgten Kündigung der Grundschuld tun könnten. Allerdings sind die Vorgänge umfangreich und komplex, sodass Sie juristischen Beistand suchen sollten. In einem ersten kostenlosen Beratungsgespräch bewerten wir Ihre Ausgangslage und besprechen gemeinsam das weitere Vorgehen.