Kündigung der Grundschuld durch die Bank

Ihr Immobilienkredit bzw. die Grundschuld ist von der Bank gekündigt worden?

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Wer sich für eine eigene Immobilie und die damit zusammenhängende Finanzierung entscheidet, geht in der Regel davon aus, dass die monatlichen Raten bis zum vereinbarten Ende der Laufzeit gezahlt werden können. Manchmal kommt es allerdings zu der Situation, dass der Immobilienkredit bzw. die Grundschuld durch die Bank gekündigt werden. Was können betroffene Kreditnehmer in diesem Fall tun?

Das Wichtigste im Überblick

  • Die Grundschuld muss die Bank getrennt vom Kredit kündigen, da es sich um verschiedene Rechtsgüter handelt.
  • Die Kündigung einer Grundschuld darf nur unter bestimmten Voraussetzungen und Einhaltung einer Frist erfolgen.
  • Es existieren zum einen gesetzliche Kündigungsgründe und zum anderen Gründe, die in den AGBs der Banken fixiert sind.

Worum handelt es sich bei der Grundschuld?

Die Grundschuld fällt in den Bereich der sogenannten Grundpfandrechte, ebenso wie eine Hypothek. Dennoch gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen diesen zwei Formen des Grundpfandrechtes. Die Hypothek ist streng an zu Grunde liegende Forderung gebunden und reduziert sich automatisch mit Sinken der Restschuld.

Bei der Grundschuld hingegen ist dies anders. Die Grundschuld besteht als Grundpfandrecht auch dann weiter, wenn der Kreditnehmer bereits einen größeren Teil der Tilgung vorgenommen hat. Exakt aus diesem Grund sind Grundschulden heutzutage bei der Bank wesentlich beliebter und die Hypothek wird nur noch sehr selten benutzt.

Eine rechtliche Konsequenz besteht aufgrund dieser Konstruktion darin, dass die Banken stets auch die Grundschuld kündigen müssen, wenn sie eine Kündigung des zu Grunde gelegten Darlehens vornehmen möchten. Zu diesem Zweck wird im Vorfeld eine sogenannte Zweckerklärung abgeschlossen.

Verbindung von Darlehen und Grundschuld: die Zweckerklärung

Rechtlich betrachtet hat der Immobilienkredit zunächst einmal mit der Grundschuld nichts zu tun. Beim Darlehensvertrag handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag, während die Grundschuld eine dingliche Sicherung darstellt. Da es sich um zwei rechtlich voneinander unabhängige Komponenten handelt, muss eine vertragliche Verbindung geschaffen werden.

Deshalb wird im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung eine sogenannte Zweckerklärung geschlossen, die ebenfalls häufiger als Sicherungsvertrag bezeichnet wird. In der Zweckerklärung ist festgehalten, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Kreditgeber die Grundschuld verwerten darf.

In der Praxis wird innerhalb der Sicherungserklärung meistens vereinbart, dass die Grundschuld seitens der Bank gekündigt werden darf, falls der Darlehensnehmer mit den Raten in Verzug ist bzw. diese nicht mehr zahlen kann. Darüber hinaus gibt es allerdings noch weitere Gründe, bei deren Vorliegen die Bank das Darlehen bzw. die Grundschuld kündigen darf.

Wann dürfen Banken eine Grundschuld kündigen?

Zunächst einmal ist es wichtig zu betonen, dass Banken eine Grundschuld nur außerordentlich kündigen dürfen. Es gibt in dem Fall kein ordentliches Kündigungsrecht. Unter welchen Voraussetzungen die Kündigung erfolgen darf, ist auch davon abhängig, ob es sich um ein Verbraucher- oder Unternehmerdarlehen handelt. Die rechtlichen Grundlagen für die Kündigung finden sich insbesondere an folgenden Stellen:

  • Paragraph 490 BGB
  • Paragraph 498 BGB
  • Allgemeine Geschäftsbedingung der Banken

Ferner muss seit dem Jahre 2008 eine Frist bei der Kündigung der Grundschuld eingehalten werden. Diese basiert auf dem Paragraphen 1193 des BGB und beläuft sich auf sechs Monate. Erst nach Ablauf dieser Frist kann die Bank eine Zwangsvollstreckung anberaumen.

Wann die Bank als Gläubigerin eine Grundschuld kündigen darf, hängt davon ab, ob ein gesetzlicher Kündigungsgrund in Anspruch genommen wird oder sich der Kreditgeber auf die eigenen AGBs beruft.

Gesetzliche Kündigungsgründe von Grundschulden

Es gibt im Wesentlichen die folgenden gesetzlichen Kündigungsgründe, bei deren Vorliegen Banken die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden kündigen dürfen. Anschließend darf eine Zwangsversteigerung der Immobilie anberaumt werden:

  • Vermögensverhältnisse des Kunden haben sich verschlechtert
  • Wert der Sicherheiten haben sich verringert
  • Kunde ist im Zahlungsverzug

Auf Grundlage des Paragraphen 490 Abs. 1 BGB haben Kreditinstitute das Recht, zum Beispiel einem Immobilienkredit und die damit zusammenhängende Grundschuld dann außerordentlich zu kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kunden verschlechtert haben.

Was viele Kreditnehmer nicht wissen: Es muss sich nicht zwingend um bereits eingetretene Verschlechterungen handeln. Es reicht bereits das „Drohen“ einer Verschlechterung, damit die Bank eine Kündigung aussprechen darf. Davon gehen Kreditinstitute regelmäßig aus, wenn der Kreditnehmer zum Beispiel um die Aussetzung der Raten für einen gewissen Zeitraum gebeten hat.

Ebenfalls zur Kündigung berechtigt ist der Kreditgeber, wenn sich der Wert der hinterlegten Sicherheit verschlechtert hat. Bei Immobiliendarlehen ist dies in der Regel die Grundschuld. Diese würde sich verschlechtern, wenn schlichtweg der aktuelle Verkehrswert der Immobilie (deutlich) geringer als zum Abschluss des Darlehensvertrages ausfällt.

Der nach wie vor häufigste Grund, warum Banken die Grundschuld und den Immobilienkredit kündigen, ist der Zahlungsverzug des Kreditnehmers. Hier ist Paragraph 314 BGB die Basis. Banken sind danach berechtigt, eine Kündigung vorzunehmen, falls die Zahlungen seitens des Kunden eingestellt werden. Allerdings haben die Kreditinstitute vorher die Pflicht, die rückständigen Raten anzumahnen.

AGBs der Banken: Weitere Kündigungsgründe möglich

Neben den gesetzlichen Kündigungsgründen haben die meisten Banken und Sparkassen in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) weitere Kündigungsgründe erfasst, bei deren Vorliegen sie das Recht haben, eine Grundschuld bzw. das Immobiliendarlehen außerordentlich zu kündigen.

Einer dieser Gründe ist, dass der Kreditnehmer vor oder spätestens beim Abschluss des Kreditvertrages vorsätzlich falsche Angaben bezüglich seiner Vermögensverhältnisse oder im Hinblick auf persönliche Daten gemacht hat. Waren diese unrichtigen Angaben für den Kreditgeber von wesentlicher Bedeutung für die Zusage des Darlehens, ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

Ebenfalls sind alle zuvor erwähnten gesetzlichen Kündigungsgründe meistens zusätzlich in den AGBs der Banken aufgenommen. Das betrifft also die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden, die Reduzierung der Werthaltigkeit der Grundschuld bzw. der besicherten Immobilie sowie die Gefährdung der Rückzahlung.

Darüber hinaus haben viele Kreditgeber in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgehalten, dass eine Kündigung erfolgen darf, falls der Kreditnehmer seine Sicherheiten trotz Aufforderung durch die Bank nicht verstärkt.

Einschränkungen bei der Kündigung von Verbraucherkredit-Verträgen

Da es im Finanzbereich spezielle Verbraucherschutzvorschriften gibt, existieren bei Kündigung von Verbraucherdarlehen, unter die auch ein Immobilienkredit an Privatpersonen fällt, besondere Schutzvorschriften. Diese wiederum führen dazu, dass es Einschränkungen bzw. strengere Voraussetzungen für die Kündigung solcher Verbraucherdarlehen gibt.

Banken dürfen den Immobilienkredit und die Grundschuld zum Beispiel auf Grundlage von Paragraph 498 Abs. 1 BGB nur dann kündigen, falls der Kreditnehmer mit zwei oder mehr aufeinanderfolgenden Ratenzahlungen komplett oder teilweise in Verzug ist. Zudem muss der Kreditgeber eine Frist zur Zahlung von mindestens zwei Wochen geben, innerhalb derer der Kunde die Möglichkeit hat, die rückständigen Raten zu zahlen.

Nur nach dem Verstreichen dieser Frist darf die Bank anschließend eine Kündigung vornehmen. Eine weitere Besonderheit gibt es bei Darlehensverträgen, deren Laufzeit maximal drei Jahre beträgt. In diesem Fall dürfen Banken nur kündigen, falls der Kreditnehmer mit mindestens 10 Prozent der Darlehenssumme in Verzug ist.

Hat der Darlehensvertrag eine Laufzeit von über drei Jahren, muss der Verzug mindestens fünf Prozent des Nettodarlehens betragen. Diese fünf bzw. zehn Prozent beziehen sich allgemein auf Verbraucherdarlehen. Bei Immobiliendarlehen gibt es jedoch eine Sonderregelung. Dort reicht bereits ein Verzug in Höhe von mindestens 2,5 Prozent des Nettodarlehens aus, damit die Bank zur Kündigung berechtigt ist.

Was folgt aus der außerordentlichen Kündigung der Grundschuld?

Kreditnehmer fragen sich oft, wie es nach einer außerordentlichen Kündigung seitens der Bank weitergeht. Die erste negative Konsequenz ist die Weitergabe der Darlehenskündigung an die Schufa, was wiederum zu einem negativen Eintrag führt. Das bedeutet, dass die Bonität des Verbrauchers massiv sinkt und er zukünftig nicht nur Probleme haben wird, einen Kredit zu erhalten.

Auch die folgenden Vorträge werden bei einem negativen Merkmal in der Schufa oft von den entsprechenden Unternehmen nicht mehr angeboten:

  • Leasingverträge
  • Telekommunikationsverträge
  • Versicherungsverträge
  • Mietverträge

Im schlimmsten Fall droht also als Konsequenz aus der Kündigung des Immobilienkredites, dass der Verbraucher nicht einmal mehr eine Mietwohnung bekommt. Immer mehr Vermieter nutzen nämlich die Möglichkeit, eine Schufa-Abfrage durchzuführen. Aus dem Grund sollte ein negativer Eintrag in die Schufa unbedingt verhindert werden.

Daraus folgt, dass Sie im Idealfall bereits mit der Bank Kontakt aufnehmen, wenn Sie Zahlungsprobleme absehen können, damit es nicht zur Kündigung des Immobilienkredites kommt. Ist die außerordentliche Kündigung nicht zu vermeiden, besteht eine weitere Folge darin, dass die gesamte Darlehenssumme zurückgefordert wird.

Da natürlich kaum ein Kreditnehmer diesen Betrag in Form von Guthaben oder Sachwerten zur Verfügung hat, wird der Kreditnehmer die Grundschuld kündigen, anschließend das Grundpfandrecht beanspruchen und somit eine Zwangsversteigerung der Immobilie durchführen lassen. Das bedeutet: Sie verlieren das Eigentum an Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung.

Die Bank hat gekündigt: Was kann ich jetzt tun?

Im Idealfall können Sie durch rechtzeitige Gespräche verhindern, dass die Bank den Immobilienkredit und die Grundschuld kündigt. Alternativen sind zum Beispiel eine Aussetzung der Raten oder zumindest der Tilgung, ein Teil-Schuldenerlass oder eine verlängerte Laufzeit und dadurch geringere Raten.

Falls sich die Kündigung nicht mehr vermeiden lässt, besteht die dringende Frage, was Sie als Kreditnehmer nun tun können. In diesem Fall ist es empfehlenswert, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden. Dieser sollte möglichst auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert sein, wie es bei der Kanzlei CDR-Legal der Fall ist.

Im ersten Schritt prüft die Anwaltskanzlei, ob die Kündigung der Grundschuld und des Darlehens überhaupt rechtens war. Sollten nämlich die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen nicht vorgelegen haben, würde der Kreditvertrag eventuell ungekündigt fortbestehen. Dann haben Kunden die Möglichkeit, dies im Zuge einer sogenannten Feststellungsklage gerichtlich bestätigen zu lassen.

Sollten Sie eine solche Feststellungsklage erreichen, hat der Kreditgeber keinen Anspruch mehr auf die komplette Rückzahlung des Kredites, sondern lediglich auf die ohnehin vereinbarten Darlehensraten. Ferner haben Sie sogar einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Kreditgeber, sollte Ihnen aus der vorherigen Kündigung bereits Schäden entstanden sein, wie zum Beispiel abgelehnte Kredite auf Grundlage des negativen Schufa-Eintrages.

Ist die Kündigung unwirksam und wurde bereits ein negativer Schufa-Eintrag veranlasst, muss die Bank diesen umgehend löschen lassen. Wurde sogar schon eine Zwangsvollstreckung eingeleitet, hat der Kunde die Möglichkeit, eine sogenannte Vollstreckungsklage zu erheben.

Es gibt demnach durchaus einige Möglichkeiten, was Sie bei einer erfolgten Kündigung seitens der Bank tun könnten. Allerdings sind die Vorgänge nicht unkompliziert, sodass eine auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Anwaltskanzlei wie CDR-Legal definitiv die beste Anlaufstelle ist.

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Die Autorin

Corinna Ruppel – Rechtsanwältin für Bankrecht und Kapitalmarktrecht in Rosenheim (Oberbayern)

Corinna Ruppel nutzt ihre Fachexpertise aus ihrer langjährigen Tätigkeit als Kreditspezialistin und Syndikusanwältin, um Privatpersonen und Unternehmen in allen Fragen rund um Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Insolvenzrecht zu beraten und zu vertreten. Dabei legt sie besonderen Wert auf Transparenz und eine vertrauensvolle Basis dem Mandanten gegenüber.

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