Mit der Kündigung der Grundschuld bereitet die Bank die Vollstreckung in die Immobilie vor. Erst wenn die Grundschuld gekündigt ist, kann sie die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten. Davon zu unterscheiden ist die Kündigung Ihres Kredites. Eine Kündigung des Kredits ermöglicht der Bank nicht die Versteigerung der Immobilie.

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Ihre Handlungsoptionen im Überblick

Halten Sie zuerst fest, wann welches Schreiben bei Ihnen angekommen ist. Danach ordnen Sie die Unterlagen. Einen Überblick über die übrigen Schwierigkeiten rund um die Finanzierung – etwa Zahlungsrückstände oder eine Trennung – finden Sie in unserem Artikel Probleme mit dem Immobilienkredit.

Zugangsdatum sichern: Notieren Sie, wann das Kündigungsschreiben zur Grundschuld eingegangen ist. Von diesem Zeitpunkt an läuft die Sechsmonatsfrist. Bewahren Sie Umschlag und Anschreiben auf.

Unterlagen zusammenstellen: Wichtig sind der Darlehensvertrag samt Bedingungen, die Zweckerklärung (auch Sicherungsvertrag genannt), die notarielle Grundschuldbestellungsurkunde, der Grundbuchauszug, alle Mahnungen und Fristsetzungen der Bank, eine Aufstellung der rückständigen Raten sowie das Kündigungsschreiben zum Darlehen. Welche Papiere den Ausschlag geben, zeigt sich oft erst bei der Prüfung.

Beide Kündigungen getrennt prüfen lassen: Die Kündigung des Darlehens und die Kündigung der Grundschuld haben verschiedene Voraussetzungen. Eine davon kann wirksam sein, die andere nicht.

Gespräch mit der Bank suchen: Auch nach einer Kündigung sind Verhandlungen über Stundung, Tilgungsaussetzung oder eine längere Laufzeit noch möglich. Stimmen Sie solche Gespräche mit der rechtlichen Prüfung ab.

Bei angekündigter Vollstreckung sofort reagieren: Liegt bereits ein Schreiben zur Zwangsversteigerung vor, gelten eigene Verfahrensfristen. Das ist der Punkt, an dem es zeitkritisch wird.

Warum muss die Bank neben dem Kredit die Grundschuld kündigen?

Weil Darlehen und Grundschuld rechtlich nichts miteinander zu tun haben. Der Darlehensvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen Ihnen und der Bank. Die Grundschuld ist ein dingliches Recht der Bank an Ihrem Grundstück, eingetragen im Grundbuch.

Verbunden werden beide erst durch die Zweckerklärung. Kündigt die Bank nur das Darlehen, wird die Restschuld fällig. Auf Ihre Immobilie kann sie deshalb noch nicht zugreifen. Dafür braucht sie zusätzlich die Fälligkeit des Grundschuldkapitals. Nach § 1193 BGB wird dieses Kapital erst nach vorgängiger Kündigung fällig.

Wann die Bank Ihr Darlehen überhaupt kündigen darf und wie Sie dagegen vorgehen, lesen Sie in unserem Artikel Kündigung des Immobilienkredits durch die Bank.

Was regelt die Zweckerklärung?

Die Zweckerklärung legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert und unter welchen Voraussetzungen die Bank sie verwerten darf. Sie wird auch Sicherungsvertrag oder Sicherungsabrede genannt.

Ohne diese Vereinbarung stünde die Grundschuld beziehungslos neben dem Kredit. Die Zweckerklärung stellt die Verbindung her. Sie ist deshalb bei jedem Streit über die Verwertung ein Schlüsseldokument.

Typischerweise steht dort, dass die Bank die Sicherheit verwerten darf, wenn Sie mit den Raten in Verzug geraten. Häufig ist die Sicherung weit gefasst. Dann sichert dieselbe Grundschuld auch spätere Darlehen derselben Bank.

Wichtig: Prüfen Sie, welche Forderungen Ihre Zweckerklärung tatsächlich erfasst. Eine weite Sicherungsabrede kann bedeuten, dass die Immobilie für mehr haftet, als Sie im Blick hatten.

Worin unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Beide sind Grundpfandrechte und sichern einen Kredit. Der Unterschied liegt in der Bindung an die Forderung. Die Hypothek ist akzessorisch. Sie hängt an einer bestimmten Forderung und schrumpft mit deren Tilgung.

Die Grundschuld ist nicht akzessorisch. Sie besteht in voller Höhe weiter, auch wenn Sie schon große Teile getilgt haben. Genau deshalb arbeiten Banken heute fast durchgängig mit der Grundschuld.

Für Sie hat das zwei praktische Folgen. Erstens kann dieselbe Grundschuld nacheinander verschiedene Kredite sichern. Zweitens braucht die Bank für den Zugriff auf die Immobilie eine eigene Kündigung. Bei der Hypothek richtet sich die Fälligkeit dagegen nach der gesicherten Forderung.

Welche Frist gilt bei der Kündigung der Grundschuld?

Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, § 1193 Abs. 1 BGB. Vor Ablauf dieser Frist wird das Grundschuldkapital nicht fällig. Die Bank kann bis dahin nicht aus der Grundschuld vollstrecken.

Bei einer Sicherungsgrundschuld ist diese Frist nicht abdingbar. § 1193 Abs. 2 BGB lässt abweichende Bestimmungen zwar allgemein zu. Dient die Grundschuld aber der Sicherung einer Geldforderung, ist eine Abweichung von Absatz 1 unzulässig. Diese Fassung geht auf das Risikobegrenzungsgesetz von 2008 zurück.

Bei älteren Grundschulden kann die Lage anders sein. Wurde die Grundschuld vor dieser Gesetzesänderung bestellt, kann eine damals vereinbarte sofortige Fälligkeit fortgelten. Welche Fassung für Ihre Grundschuld maßgeblich ist, ergibt sich aus dem Datum der notariellen Urkunde, mit der Sie die Grundschuld bestellt haben.

Wichtig: Verwechseln Sie die sechs Monate nicht mit der Zweiwochenfrist aus dem Darlehensrecht § 498 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Das ist die Frist, die Ihnen die Bank bei Androhung der Kündigung des Darlehens setzt. Beide Fristen betreffen verschiedene Schritte und laufen zu verschiedenen Zeitpunkten.

Darf die Bank die Grundschuld ohne Anlass kündigen?

Eine Grundschuld kündigt die Bank in aller Regel, wenn sie das Darlehen gekündigt hat und die Immobilie verwerten will. Aber grundsätzlich gilt, die Bank kann jederzeit und ohne Grund die Grundschuld kündigen.

Das ist für viele Darlehensnehmer unverständlich. Aber es bedeute nicht, dass die Bank willkürlich in die Zwangsversteigerung eintreten kann. Bei der er üblichen Sicherungsgrundschuld ist die Bank an die Zweckerklärung gebunden. Sie darf die Grundschuld daher regelmäßig nur verwerten, wenn eine von der Grundschuld gesicherte Forderung besteht und fällig ist. In der Praxis hängt die Kündigung der Grundschuld deshalb häufig mit einer Kündigung des Darlehens zusammen. Rechtlich sind beide Schritte aber getrennt zu prüfen.

Ob die Bank das Darlehen wirksam gekündigt hat, ist eine andere Frage. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen kann dies etwa bei Zahlungsverzug nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen erfolgen. Wann eine Kreditkündigung wirksam ist, erläutern wir in unserem Beitrag Kündigung des Immobilienkredits durch die Bank. Zeichnet sich ab, dass Sie die Rate dauerhaft nicht mehr tragen können, lesen Sie unseren Artikel Baukredit nicht mehr zahlbar. Dort geht es um die Schritte vor dem ersten Rückstand.

Was muss die Bank bei der Kündigung beachten?

Dem Schreiben muss zu entnehmen sein, dass die Bank die Grundschuld kündigt. Eine bloße Aufforderung die Darlehensrestschuld zu zahlen, ersetzt nicht die Kündigung der Grundschuld. Die Bank achtet daher darauf, dass in dem Schreiben Bezug genommen wird auf die eingetragene Grundschuld und dass der Zugang der Kündigung auch nachweisbar ist. Deshalb wird die Kündigung nicht selten durch den Gerichtsvollzieher zugestellt.

Die Kündigung muss der richtigen Person zugestellt werden. Wer die Kündigung erhalten muss und gegen wen die Bank vollstrecken kann, hängt von der Grundschuldbestellung, der Sicherungsabrede und einer etwaigen persönlichen Haftungsübernahme ab. Das ist nicht immer zwangsläufig der Darlehensnehmer,. Das können z.B. die Eltern sein, die ihre Immobilie als Sicherheit der Bank zur Verfügung gestellt haben.

Folgen der Kündigung der Grundschuld - die Zwangsversteigerung

Die Kündigung der Grundschuld bedeutet nicht, dass Ihre Immobilie sofort versteigert wird.

Zunächst muss die gesetzliche Kündigungsfrist von grundsätzlich sechs Monaten ablaufen. Erst dann wird das Grundschuldkapital fällig.

Beantragt die Bank danach die Zwangsversteigerung, entscheidet das Vollstreckungsgericht zunächst über die Anordnung des Verfahrens. Der Anordnungsbeschluss wird Ihnen zugestellt. Ab Zustellung kann für Eigentümer eine Notfrist von zwei Wochen laufen, innerhalb derer ein Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens nach §§ 30a, 30b ZVG in Betracht kommen kann. Hierauf werden Sie in dem Anschreiben des Gerichts ausdrücklich hingewisen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt von Ihrer konkreten Lage und insbesondere von einer realistischen Aussicht auf eine Zahlung oder andere Lösung ab. Dies ist rechtlich zu prüfen.

Anschließend beauftragt das Gericht regelmäßig einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie. Das Gutachten ist wichtig, weil es die Grundlage der späteren Verkehrswertfestsetzung bildet. Eigentümer und weitere Beteiligte erhalten Gelegenheit, zum Gutachten Stellung zu nehmen. Das Gericht setzt den Verkehrswert danach durch Beschluss fest. Gegen diesen Beschluss ist grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung die sofortige Beschwerde möglich.

Erst danach wird der Versteigerungstermin bestimmt. Bis zum Zuschlag können sich je nach Verfahrensstand noch Handlungsoptionen ergeben – etwa eine Einigung mit der Bank, die Ablösung der Forderung, eine tragfähige Finanzierung oder ein freihändiger Verkauf. Wer erst auf die Terminsbestimmung reagiert, hat allerdings häufig bereits wertvolle Zeit verloren.

Viele Grundschuldbestellungsurkunden enthalten außerdem eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Dann kann die Bank bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen häufig ohne vorheriges Zahlungsurteil vollstrecken. Ob die Unterwerfung auch die persönliche Haftung, nur das Grundstück oder beides erfasst, muss anhand der notariellen Urkunde geprüft werden.

Was können Sie gegen die Kündigung unternehmen?

Der erste Schritt ist die Prüfung beider Kündigungen. Fehlt eine Voraussetzung, kann die Kündigung angreifbar sein. Dann bleibt der Darlehensvertrag zunächst bestehen, und die Bank kann nur die vereinbarten Raten verlangen. Ärgerlich ist oft, dass die Bank Kündigungsgründe nachschieben kann.

Angesetzt wird typischerweise an diesen Punkten:

  • Hat die Bank die Zweiwochenfrist gesetzt und dabei die Gesamtfälligstellung erklärt?
  • Erreichen die Rückstände den nach § 498 BGB erforderlichen Anteil am Nennbetrag?
  • Hat die Bank die Grundschuld überhaupt gesondert gekündigt?
  • Ist die Sechsmonatsfrist des § 1193 BGB abgelaufen?
  • Deckt die Zweckerklärung die Forderung, die die Bank geltend macht?

Halten Sie die Kündigung für unwirksam, kommt eine Feststellungsklage in Betracht. Damit lassen Sie gerichtlich klären, dass der Darlehensvertrag fortbesteht oder die Kündigung der Grundschuld nicht wirksam ist. Läuft die Zwangsvollstreckung bereits, kommt daneben die Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO in Betracht. Welcher Rechtsbehelf passt, hängt vom Verfahrensstand ab.

Hat die Bank eine Pflicht verletzt und ist Ihnen daraus ein nachweisbarer Schaden entstanden, kann ein Schadensersatzanspruch bestehen. § 314 Abs. 4 BGB stellt lediglich klar, dass eine Kündigung Schadensersatzansprüche nicht ausschließt. Eine eigene Anspruchsgrundlage folgt daraus nicht. Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist gesondert zu prüfen.

Wichtig: Die Schritte können fristgebunden sein und sind verfahrensrechtlich anspruchsvoll. Wer hier zu spät reagiert, verliert Handlungsspielraum, den er später nicht zurückbekommt. Allein ist das kaum zu bewältigen.

CDR Legal ist spezialisiert auf Bank- und Kapitalmarktrecht und begleitet Eigentümer, deren Grundschuld die Bank gekündigt hat. Wir prüfen die Zweckerklärung, die Grundschuldbestellung und beide Kündigungsschreiben. Auf dieser Grundlage klären wir mit Ihnen, ob eine Verhandlungslösung oder ein gerichtliches Vorgehen der bessere Weg ist. Im kostenlosen Erstgespräch schildern Sie Ihre Lage und erfahren, welche Schritte in Ihrer Situation realistisch sind.

F.A.Q.

Wann darf die Bank eine Grundschuld kündigen?

Ein ordentliches Kündigungsrecht ohne Anlass hat die Bank bei einem festverzinsten Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht. Sie braucht einen besonderen Grund. In Betracht kommen eine wesentliche Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der Sicherheit nach § 490 Abs. 1 BGB, ein Zahlungsverzug nach § 498 BGB oder ein wichtiger Grund nach § 314 BGB. Bei § 490 Abs. 1 BGB genügt die Verschlechterung allein nicht. Die Rückzahlung des Darlehens muss dadurch gefährdet sein, auch unter Verwertung der Sicherheit. Ob das im Einzelfall vorliegt, lässt sich nur anhand der Unterlagen beurteilen.

Welche Frist muss die Bank bei der Kündigung der Grundschuld einhalten?

Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate nach § 1193 Abs. 1 BGB. Erst nach Ablauf dieser Frist wird das Grundschuldkapital fällig, und erst dann kann die Bank die Verwertung betreiben. Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, ist eine abweichende Vereinbarung nach § 1193 Abs. 2 BGB unzulässig. Diese Fassung beruht auf dem Risikobegrenzungsgesetz von 2008. Bei früher bestellten Grundschulden kann eine damals vereinbarte sofortige Fälligkeit weiterhin gelten. Maßgeblich ist das Datum der Grundschuldbestellung.

Reicht es aus, wenn die Bank nur das Darlehen kündigt?

Für den Zugriff auf Ihre Immobilie reicht das nicht. Die Kündigung des Darlehens macht die Restschuld fällig. Das Grundschuldkapital wird davon nicht berührt, denn es wird nach § 1193 BGB erst nach eigener Kündigung fällig. Deshalb sollten Sie beide Schreiben getrennt prüfen lassen. Fehlt die Kündigung der Grundschuld oder ist die Sechsmonatsfrist noch nicht abgelaufen, kann eine bereits eingeleitete Verwertung angreifbar sein.

Was passiert, wenn die Kündigung unwirksam ist?

Dann besteht der Darlehensvertrag zu den ursprünglichen Bedingungen fort. Die Bank kann die gesamte Restschuld nicht verlangen, sondern nur die vereinbarten Raten. Ob und mit welchem Rechtsbehelf Sie eine bereits laufende Zwangsvollstreckung abwehren können, hängt vom Verfahrensstand ab. Hat die Bank pflichtwidrig gehandelt und ist Ihnen ein nachweisbarer Schaden entstanden, kann ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommen. Die Voraussetzungen sind im Einzelfall gesondert zu prüfen.

Wie lässt sich eine Kündigung der Grundschuld vermeiden?

Sprechen Sie mit der Bank, sobald sich Zahlungsschwierigkeiten abzeichnen. Möglich sind je nach Bank eine Stundung, eine Tilgungsaussetzung, eine längere Laufzeit mit niedrigerer Rate oder eine Umschuldung. Einen Anspruch auf eine solche Anpassung haben Sie nicht. Die Bank entscheidet darüber selbst. Je früher Sie das Gespräch suchen, desto größer ist der Spielraum. Halten Sie jede Zusage schriftlich fest.

Kann die Bank die Kündigung der Schufa melden?

Ob die Bank eine Kündigung oder einen Zahlungsausfall an Auskunfteien wie die Schufa meldet, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Eine Meldung ist nicht zwingend. Kommt sie, kann sie Ihre Bonität bei künftigen Verträgen belasten. Betroffen sind dann oft auch Miet-, Leasing- oder Mobilfunkverträge.

Quellen

Normen

  1. § 314 BGB – Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund Abgerufen am 29.09.2026
  2. § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht Abgerufen am 29.09.2026
  3. § 498 BGB – Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen Abgerufen am 29.09.2026
  4. § 1193 BGB – Kündigung Abgerufen am 29.09.2026
  5. § 767 ZPO – Vollstreckungsabwehrklage Abgerufen am 29.09.2026
  6. § 30a ZVG Abgerufen am 29.09.2026

    Einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung auf Antrag des Schuldners

  7. § 30b ZVG Abgerufen am 29.09.2026

    Antrag auf einstweilige Einstellung binnen einer Notfrist von zwei Wochen