Ein Hauskredit bei Trennung und Scheidung ist ein Darlehen, das häufig beide Partner gemeinsam unterschrieben haben – und das auch nach dem Auszug eines Partners weiter zu bedienen ist. Für die Bank ist entscheidend, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Haben die Partner zusammen unterschrieben, so kann die Bank sich aussuchen, von wem sie die Zahlung verlangen. Der Auszug aus dem Haus befreit Sie nicht von Ihren Verbindlichkeiten gegenüber der Bank.

Kostenloses
Erstgespräch vereinbaren

Ihre Handlungsoptionen im Überblick

Die wichtigste Regel zuerst: Gegenüber der Bank bleibt grundsätzlich jeder Darlehensnehmer verpflichtet, bis die Bank einer Vertragsänderung zustimmt oder das Darlehen vollständig abgelöst ist.

Ordnen Sie daher zuerst, was an Fristen und Zahlungen hängt – erst danach ist eine langfristige Lösung für Haus und Kredit möglich. Einen Überblick über weitere Schwierigkeiten rund um die Immobilienfinanzierung – etwa Zahlungsrückstände oder eine Kündigung durch die Bank – finden Sie in unserem Ratgeber Probleme mit dem Immobilienkredit.

Klären Sie, welche Raten wann fällig sind, vermeiden Sie Rückstände: Solange keine andere Vereinbarung mit der Bank besteht, ist der Darlehensbetrag wie vereinbart zu bedienen. Halten Sie also fest, wer ab wann welche Zahlung geleistet hat.

Unterlagen sortieren: Darlehensvertrag nebst Bedingungen, Zins- und Tilgungsplan, aktueller Saldenstand, Kontoauszüge zu den Ratenzahlungen, Grundbuchauszug, Grundschuldbestellung und Sicherungsabrede, Kaufvertrag, ein etwaiger Ehevertrag oder eine Trennungsvereinbarung sowie sämtliche Schreiben der Bank. Welche Dokumente im Einzelfall den Ausschlag geben, zeigt sich oft erst später.

Klären, ob eine Entlassung aus dem Vertrag realistisch ist: Eine Entlassung wirkt gegenüber der Bank nur mit deren Zustimmung. Ob sie in Betracht kommt, sollte geprüft werden, bevor Sie Zusagen an Ihren Ex-Partner machen.

Zahlungsansprüche gegen den Ex-Partner prüfen lassen: Wer allein zahlt, hat gegen den anderen Gesamtschuldner unter Umständen einen Ausgleichsanspruch. Ob und in welcher Höhe, hängt von den Umständen ab.

Die Zukunft der Immobilie entscheiden: Übernahme durch einen Partner, Verkauf oder – wenn nichts anderes gelingt – die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft. Jeder Weg hat andere finanzielle Folgen.

Wer haftet nach Trennung und Scheidung für den Hauskredit?

Gegenüber der Bank haftet, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Haben Sie beide unterschrieben, sind Sie regelmäßig Gesamtschuldner. Die Bank kann nach § 421 BGB die Leistung von jedem von Ihnen ganz oder teilweise fordern – nicht nur die Hälfte, sondern den vollen offenen Betrag, bis das Darlehen bedient ist.

Das ist der Punkt, den viele unterschätzen. Vereinbarungen mit Ihrem Ex-Partner sind gegenüber der Bank irrelevant, solange die Bank dieser Abrede nicht zugestimmt hat. Sie bindet nur Sie beide untereinander. Die Bank wird sich im Zweifel an den wirtschaftlich stärkeren Partner wenden.

Hat dagegen nur einer von Ihnen den Vertrag unterschrieben, haftet auch nur diese Person. Ob Sie verheiratet waren, ändert daran nichts. Es gibt keine automatische Mithaftung des Ehepartners für ein Immobiliendarlehen, das er nicht unterschrieben hat – und umgekehrt endet eine einmal übernommene Mithaftung nicht dadurch, dass die Ehe geschieden wird. Für unverheiratete Paare gilt dasselbe Grundmuster: Entscheidend ist die Unterschrift, nicht der Familienstand.

Wichtig: Auch eine Bürgschaft, die Sie seinerzeit „nur der Form halber" unterschrieben haben, kann Sie weiterhin binden. Ob eine solche Erklärung im Einzelfall angreifbar ist, lässt sich nur anhand der Umstände zum Zeitpunkt der Unterschrift beurteilen.

Wie kommen Sie aus dem gemeinsamen Kreditvertrag heraus?

Von einem gemeinsamen Kreditvertrag können Sie sich in aller Regel nur mit Zustimmung der Bank lösen – abgesehen von einer vollständigen Ablösung des Darlehens oder Einwendungen gegen den Vertrag selbst. Übernimmt ein Partner die Schuld allein, hängt die Wirksamkeit dieser Schuldübernahme nach § 415 BGB von der Genehmigung des Gläubigers ab – hier also der Bank. Verweigert sie die Genehmigung, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt, und Sie bleiben im Vertrag. Dennoch kann der übernehmende Partner im Innenverhältnis hinkünftig verpflichtet sein, die Bank rechtzeitig zu bedienen. Dadurch wird der ausscheidende Partner aber nicht von seiner eigenen vertraglichen Haftung gegenüber der Bank befreit.

Praktisch laufen solche Lösungen häufig über eine Vertragsänderung oder einen neuen Darlehensvertrag mit nur noch einem Kreditnehmer. Die Bank prüft dabei erneut, ob dieser das Darlehen allein tragen kann. Ob sie zustimmt, ist eine Entscheidung im Einzelfall. Einen Anspruch darauf, aus dem Vertrag entlassen zu werden, haben Sie gegenüber der Bank in aller Regel nicht.

WegWas dafür nötig istHaftung gegenüber der Bank danach
Übernahme durch einen PartnerZustimmung der Bank zur Schuldübernahme oder neuer DarlehensvertragNur noch der übernehmende Partner
Vereinbarung nur zwischen den PartnernSchriftliche Abrede der Ex-Partner, ohne die BankBeide bleiben Gesamtschuldner
Verkauf und Ablösung des DarlehensKäufer, Ablösung der RestschuldEndet mit vollständiger Ablösung

Wenn ein Partner den Kredit künftig allein trägt, sollten Sie das finanzielle Risiko nüchtern betrachten. Eine Rate, die zwei Einkommen gemeinsam getragen haben, ist mit einem Einkommen oft nicht mehr zu bedienen – vor allem, wenn Unterhalt, ein zweiter Haushalt und höhere Nebenkosten hinzukommen. Zeichnet sich ab, dass die Rate dauerhaft zu hoch ist, lesen Sie unseren Artikel Baukredit nicht mehr zahlbar. Dort finden Sie auch Hinweise zur Vorfälligkeitsentschädigung bei einem vorzeitigen Verkauf.

Was können Sie tun, wenn Ihr Ex-Partner die Raten nicht mehr zahlt?

Zahlt Ihr Ex-Partner nicht, obwohl beide den Vertrag unterschrieben haben, und wollen Sie Schwierigkeiten mit der Bank vermeiden, empfiehlt es sich, die volle Rate zu zahlen. Davon unabhängig gilt zwischen Ihnen und Ihrem Ex-Partner § 426 BGB. Gesamtschuldner tragen die Verbindlichkeit grundsätzlich zu gleichen Anteilen, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Gerade bei einer gemeinsamen Immobilie kann sich aber aus Vereinbarungen, der Eigentumslage, der Nutzung des Hauses nach der Trennung, Unterhaltsregelungen oder dem Zweck der Finanzierung eine andere Verteilung ergeben.

Der Zusatz „soweit nicht ein anderes bestimmt ist" ist dabei der entscheidende. Eine abweichende Bestimmung kann sich aus einer Vereinbarung zwischen Ihnen ergeben, aus den Umständen des Zusammenlebens oder aus dem Unterhaltsrecht. Wie sich während der Ehezeit erbrachte Tilgungsleistungen, eingebrachtes Eigenkapital und Investitionen in die Immobilie zwischen den Partnern auswirken, behandeln wir gesondert im Artikel Ausgleich früherer Zahlungen nach Trennung.

Wenn Sie die Rate nicht allein aufbringen können, wird es schwierig. Bleiben Raten offen, kommen Verzugszinsen, Mahnkosten und im weiteren Verlauf eine Kündigung des Darlehens durch die Bank in Betracht – mit Folgen für beide Kreditnehmer, auch für denjenigen, der seinen Teil pünktlich gezahlt hat. Was dann gilt und wann eine Kündigung angreifbar sein kann, lesen Sie unter Kündigung des Immobilienkredits durch die Bank.

Wichtig: Warten Sie mit der Klärung nicht, bis mehrere Raten offen sind. Je länger der Rückstand läuft, desto enger wird der Handlungsspielraum – und desto schwieriger sind Verhandlungen mit der Bank und mit dem Ex-Partner zugleich zu führen. Einen Zahlungsanspruch gegen den Ex-Partner durchzusetzen, ist ein eigenes Verfahren mit eigenen Anforderungen an Darlegung und Nachweis. Die frühe Einbindung eines Anwalts kann hier sinnvoll sein.

Was bedeutet es, wenn nur einer von Ihnen im Grundbuch steht?

Eigentümer ist, wer im Grundbuch eingetragen ist. Zu seinen Gunsten wird nach § 891 Abs. 1 BGB vermutet, dass ihm das Recht zusteht – diese Vermutung ist widerlegbar. Die Eintragung im Grundbuch und die Unterschrift unter dem Darlehensvertrag sind zwei verschiedene Dinge – sie können auseinanderfallen.

Daraus entsteht eine der unangenehmsten Konstellationen nach einer Trennung:

Partner A hat den Darlehensvertrag unterschrieben und zahlt.

Partner B ist allein als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Nach der Trennung besteht Streit darüber, wem das Haus wirtschaftlich zusteht und wer den Kredit tragen soll.

Partner A schuldet der Bank das Geld, hat aber kein Eigentum an der Immobilie. Ob und in welcher Höhe ihm dafür ein Ausgleich zusteht, richtet sich nach dem, was die Partner ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben, und nach den Umständen des vorangegangenen Zusammenlebens. Pauschale Aussagen sind hier nicht möglich.

Bei Eheleuten kommen daneben güterrechtliche Ansprüche in Betracht. Wer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft nach § 1363 BGB lebt, wird durch die Heirat nicht Miteigentümer der Immobilie des anderen. Ein Wertzuwachs kann beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Dieser Ausgleich ist eine familienrechtliche Frage und vom Darlehensverhältnis zur Bank zu trennen.

Welche Wege gibt es für die Immobilie selbst?

Für die Immobilie kommen im Wesentlichen drei Wege in Betracht: Ein Partner übernimmt sie und zahlt den anderen aus, Sie verkaufen gemeinsam und verteilen den Erlös nach Ablösung der Restschuld, oder die Miteigentümergemeinschaft wird gegen den Willen eines Beteiligten aufgelöst.

Bei der Übernahme durch einen Partner wird der Miteigentumsanteil notariell übertragen, und der übernehmende Partner zahlt einen Ausgleich. Damit ist die Kreditfrage aber noch nicht erledigt. Ohne Zustimmung der Bank bleibt der ausscheidende Partner Kreditnehmer, obwohl ihm das Haus nicht mehr gehört. Eigentumsübertragung und Entlassung aus der Haftung für den Kredit sollten zeitlich und vertraglich aufeinander abgestimmt werden. Vor einer endgültigen Übertragung sollte insbesondere feststehen, ob die Bank den ausscheidenden Partner aus der Darlehenshaftung entlässt. Sonst besteht das Risiko, dass die Immobilie zwar übertragen wurde, aber weiterhin die Haftung gegenüber der Bank gilt.

Beim gemeinsamen Verkauf wird aus dem Erlös zunächst das Darlehen abgelöst. Der Überschuss wird zwischen den Partnern aufgeteilt. Entscheidend sind dabei insbesondere Eigentumsverhältnisse und Ausgleichsansprüche zwischen den Partnern. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgeführt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Für Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz, die durch ein Grundpfandrecht gesichert sind, sieht § 490 Abs. 2 BGB ein Kündigungsrecht des Darlehensnehmers vor, wenn berechtigte Interessen – etwa das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache – dies gebieten.

Findet sich keine Einigung, kann jeder Miteigentümer nach § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei Grundstücken geschieht das über die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Welchen Erlös eine Teilungsversteigerung bringt, lässt sich vorab nicht seriös vorhersagen. Sie ist deshalb meist die letzte, nicht die erste Option.

Bleibt ein Partner nach der Trennung im Haus wohnen, obwohl beide Eigentümer der Immobilie sind, kann eine Zahlung für die alleinige Nutzung vereinbart werden. Ob und in welcher Höhe eine Nutzungsentschädigung verlangt werden kann, oder sogar ein Anspruch besteht, hängt von den Umständen der Trennung ab und sollte schriftlich geregelt werden.

Was gilt bei einer Trennung während der Bauphase?

Trennen Sie sich während der Bauphase, ist die Lage regelmäßig unübersichtlicher als bei einem fertigen Haus. Das Darlehen ist oft nur teilweise abgerufen, es laufen Bereitstellungszinsen, Handwerkerverträge sind offen, und der Wert des halbfertigen Objekts ist schwer zu bestimmen.

Die Haftung gegenüber der Bank folgt auch hier dem Darlehensvertrag. Wer unterschrieben hat, schuldet – unabhängig davon, ob das Haus je fertig wird. Hinzu kommt die Frage, wem das entstehende Gebäude zusteht. Bei einem Bau wird das Gebäude regelmäßig wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sodass es dem Grundstückseigentümer zufällt. Steht nur einer von Ihnen im Grundbuch, kann der andere trotz erheblicher finanzieller Beiträge ohne Eigentum am Haus dastehen.

Wichtig: In dieser Phase treffen Bankrecht, Bauverträge und vermögensrechtliche Fragen zwischen den Partnern zusammen. Vorschnelle Erklärungen gegenüber der Bank oder dem Bauunternehmen können Ihre Position verschlechtern. Wenn es hier eine Regelung im Ehevertrag oder in einer Partnerschaftsvereinbarung gibt, sollte diese als Erstes gesichtet werden.

CDR Legal ist spezialisiert auf Bank- und Erbrecht und begleitet Darlehensnehmer, deren Immobilienfinanzierung durch eine Trennung oder Scheidung neu geregelt werden müssen. Wir prüfen die Darlehensverträge, die Sicherheiten und die bisherige Zahlungsabwicklung. Auf dieser Grundlage entwickeln wir mit Ihnen eine Strategie für das weitere Vorgehen. Soweit erforderlich und beauftragt, vertreten wir Sie gegenüber der Bank sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen im Verhältnis zum Ex-Partner. Schildern Sie uns im kostenlosen Erstgespräch Ihre Lage und erfahren, welche Wege in Ihrer Konstellation realistisch sind.

F.A.Q.

Muss ich nach der Scheidung nur die Hälfte der Rate zahlen?

Nicht zwingend. Die Haftung gegenüber der Bank richtet sich danach, wer unterschrieben hat. Gesamtschuldnerschaft ist möglich § 421 BGB. Im Innenverhältnis hängt die Höhe von den konkreten Umständen und etwaigen Vereinbarungen ab.

Kann die Bank mich aus dem Kreditvertrag entlassen, wenn mein Ex das Haus behält?

Sie kann, sie muss aber nicht. Eine Schuldübernahme, die Sie mit Ihrem Ex-Partner vereinbaren, wird nach § 415 BGB gegenüber der Bank erst wirksam, wenn die Bank sie genehmigt. Verweigert sie die Genehmigung, gilt die Übernahme als nicht erfolgt. Die Bank wird vor ihrer Entscheidung prüfen, ob der verbleibende Kreditnehmer das Darlehen allein tragen kann. Einen Anspruch darauf, entlassen zu werden, haben Sie gegen die Bank in aller Regel nicht. Deshalb sollte die Frage geklärt sein, bevor Sie sich im Trennungsstreit auf eine Übernahmelösung festlegen.

Zählt es, dass ich nicht im Grundbuch stehe, wenn ich den Vertrag unterschrieben habe?

Für die Bank zählt allein die Unterschrift unter dem Darlehensvertrag. Wer nicht im Grundbuch steht, aber Kreditnehmer ist, schuldet der Bank trotzdem die Rückzahlung. Umgekehrt macht die Eintragung im Grundbuch allein Sie nicht zum Kreditnehmer. Ob Ihnen für Ihre Zahlungen ein Ausgleich gegen den eingetragenen Eigentümer zusteht, richtet sich nach dem, was Sie ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben. Bei Eheleuten können zusätzlich güterrechtliche Ansprüche eine Rolle spielen.

Was passiert mit dem Hauskredit, wenn wir das Haus verkaufen?

Die Bank wird üblicherweise bedient, der Überschuss steht Ihnen beiden zur Verteilung zur Verfügung. Bei vorzeitiger Rückführung kann die Bank zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz und Grundpfandrecht sieht § 490 Abs. 2 BGB ein Kündigungsrecht des Darlehensnehmers vor, wenn berechtigte Interessen – etwa der Wunsch nach anderweitiger Verwertung der Immobilie – dies gebieten.

Kann ich meinen Ex-Partner zwingen, weiter mitzuzahlen?

Ein Ausgleichsanspruch nach § 426 Abs. 1 BGB kommt in Betracht, wenn Sie über Ihren Anteil hinaus geleistet haben und im Innenverhältnis nichts anderes bestimmt ist. Ist der Beitrag beim Ex-Partner nicht zu erlangen, tragen Sie den Ausfall nach § 426 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst. Durchsetzen lässt sich das notfalls gerichtlich, allerdings müssen Sie Ihre Zahlungen und die Verteilung im Innenverhältnis darlegen und nachweisen. Wie ein solches Verfahren ausgeht, hängt vom Sachverhalt und den vorgelegten Unterlagen ab und lässt sich vorab nicht vorhersagen. Sammeln Sie deshalb frühzeitig Kontoauszüge und Belege, aus denen sich ergibt, wer ab wann tatsächlich gezahlt hat.

Quellen

Normen

  1. § 415 BGB – Vertrag zwischen Schuldner und Übernehmer Abgerufen am 29.09.2026
  2. § 421 BGB – Gesamtschuldner Abgerufen am 29.09.2026
  3. § 426 BGB – Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang Abgerufen am 29.09.2026
  4. § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht Abgerufen am 29.09.2026
  5. § 749 BGB – Aufhebungsanspruch Abgerufen am 29.09.2026
  6. § 891 BGB – Gesetzliche Vermutung Abgerufen am 29.09.2026
  7. § 1363 BGB – Zugewinngemeinschaft Abgerufen am 29.09.2026
  8. § 180 ZVG Abgerufen am 29.09.2026

    Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (Teilungsversteigerung)