Für Darlehensnehmer kommt die Kündigung des Kredits durch die Bank meist unvorhergesehen. Plötzlich droht die Immobilienfinanzierung zu scheitern, was für Kreditnehmer schwerwiegende Folgen haben kann.

Allerdings darf die Bank ein Darlehen dieser Art nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, können Sie sich gegen die Bank, die Ihren Kredit gekündigt hat, zur Wehr setzen.

Das Wichtigste im Überblick

  • Banken dürfen einen Immobilienkredit nur unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich kündigen
  • Kündigungsgründe sind gesetzlich geregelt und betreffen insbesondere eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden sowie den Verzug bei Ratenzahlungen
  • Unter gewissen Umständen können Sie sich als Darlehensnehmer gegen die Kündigung des Immobilienkredites wehren

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Bank kündigt Kredit außerordentlich

Per Gesetz ist es Kreditinstituten nicht erlaubt, einen Vertrag mit fester Laufzeit ordentlich zu kündigen. Da nahezu alle Immobilienkredite ein Kreditvertrag mit vereinbarter Laufzeit und fester Kreditsumme sind, können die Banken Ihren Immobilienkredit nur durch eine außerordentliche Kündigung beenden. 

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Bank hat Kredit gekündigt? Rechtmäßigkeit ist zu prüfen

Für eine außerordentliche Kündigung eines Immobilienkredites müssen wichtige Gründe vorliegen. Diese gelten prinzipiell für jeden Kredit, nicht nur für jene, die der Baufinanzierung dienen. Die rechtlichen Grundlagen für das Kündigungsrecht befinden sich insbesondere in § 490 und § 498 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Außerdem haben nahezu alle Banken inklusive der Sparkassen in ihren AGB weitere Kündigungsgründe festgehalten.

Kündigungsgründe für einen Immobilienkredit

Es gibt mehrere gesetzliche Kündigungsgründe, die erlauben, dass eine Bank Ihren Immobilienkredit kündigen kann. Dabei handelt es sich insbesondere um die folgenden Fälle: 

  • Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bankkunden
  • Drohen einer Verschlechterung
  • Sinken der Werthaltigkeit der Sicherheit
  • Gefährdung der Rückzahlung
  • Zahlungsverzug des Kunden

Vermögensverhältnisse verschlechtert

Einer der häufigsten Gründe, warum Banken einen Immobilienkredit kündigen, ist die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bankkunden. Auf Grundlage des § 490 Abs. 1 BGB haben Kreditinstitute das Recht, auch einen Baukredit außerordentlich und somit fristlos zu kündigen, falls eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse eingetreten ist.

Aber auch Anhaltspunkte für einen zukünftigen Vermögensabbau reichen bereits aus, um den Ratenkredit außerordentlich kündigen zu können. Um mit diesem Kündigungsgrund durchzukommen, muss die Bank jedoch einen objektiven Beweis dafür vorlegen. Als Beweis wird in der Regel anerkannt, dass die Vermögensverhältnisse bei Vertragsabschluss deutlich positiver als zum aktuellen Zeitpunkt waren.

Die Voraussetzung für eine wirksame, außerordentliche Kündigung ist also, dass sich die Vermögensverhältnisse im Zeitraum zwischen dem Abschluss des Kreditvertrags und der aktuellen Kündigung deutlich verschlechtert haben.

Werthaltigkeit der Sicherheit verschlechtert

Ein weiterer gesetzlicher Kündigungsgrund für ein außerordentliches Ablösen eines Kreditvertrags ist die Verschlechterung des Wertes der gestellten Sicherheit. Gemeint ist damit die Grundschuld oder Hypothek, die zugunsten der Bank als Sicherheit für die Immobilien- oder Baufinanzierung ins Grundbuch eingetragen wurde. Verliert die Immobilie oder das Grundstück an Wert, vermindert sich auch der Wert der Grundschuld oder Hypothek. 

Diesen Nachweis kann die Bank einfach durch ein entsprechendes Wertgutachten zur Immobilie einholen. Ist der Wert des Objektes nachvollziehbar wesentlich gesunken, reicht dies in der Regel als Beweis aus.

Das Sinken der Werthaltigkeit allein reicht jedoch nicht für eine außerordentliche Kündigung der Baufinanzierung aus. Der Kreditgeber muss zusätzlich nachweisen können, dass eine Gefährdung der Rückzahlung der Restschuld und der Zinsen vorliegt.

Der Ablauf wäre hier wie folgt: Der Kreditgeber muss nachweisen können, dass selbst bei der Verwertung aller Sicherheiten kein ausreichendes Kapital zur Verfügung steht, um die offenen Forderungen begleichen zu können.

Zahlungsverzug des Kunden

Viele Verbraucher denken, dass der Zahlungsverzug beim Ratenkredit das am häufigsten genutzte Sonderkündigungsrecht ist. Allerdings darf der Kreditgeber nicht sofort nach Ausbleiben der ersten Rate den Vertrag kündigen. Erst nach zwei aufeinanderfolgenden versäumten Raten kann die Bank den Immobilienkredit kündigen. 

Außerdem muss die Summe der Raten, die sich in Verzug befinden, nach § 498 BGB mindestens 2,5 Prozent des nominalen Darlehensbetrages ausmachen. Das bedeutet, dass zum Beispiel bei einem aufgenommenen Kreditbetrag in Höhe von 200.000 € die offenen Raten mindestens 5.000 € ausmachen müssen.

Auch wenn dieser Fakt ebenfalls gegeben ist, hat die Bank zusätzlich die Pflicht, dem Darlehensnehmer eine zweiwöchige Frist zur Zahlung zu gewähren. In diesem Zeitraum haben Sie als Kunde Zeit, die säumigen Raten zu zahlen.

Zusätzlich ist der Kreditgeber noch zu weiteren Maßnahmen verpflichtet. Vor einer gültigen außerordentlichen Kündigung des Immobilienkredits muss die Bank folgende Punkte umsetzen: 

  1. Bank lässt dem Kunden eine schriftliche Mahnung zukommen
  2. Frist zur Begleichung der offenen Kreditraten von mindestens 14 Tagen
  3. Der Kreditgeber muss dem Darlehensnehmer ein Gesprächsangebot unterbreiten, damit eine gemeinsame Lösung gefunden werden kann.

In einigen Fällen bieten die Kreditinstitute Ihren Banken eine Umschuldung oder eine Anschlussfinanzierung mit niedrigerer Zinsbindung an. Weigert sich jedoch der Bankkunde, die offenen Raten zu zahlen, kann die Bank aufgrund von § 314 BGB sofort außerordentlich kündigen

Sonstige Kündigungsgründe in den AGB der Kreditinstitute

Ein Sonderkündigungsrecht neben den gesetzlichen Kündigungsgründen räumen sich die Banken in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ein. Das erweiterte Kündigungsrecht findet seinen Ursprung im § 499 Ab. 1 BGB. Folgende Gründe nehmen die Banken dabei häufig auf:

  • Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen
  • Nicht ausgeführte Pflicht zur Verstärkung von Sicherheiten
  • Unzumutbares Aufrechterhalten des Geschäftsverhältnisses

Bankkunden verletzen ihre vertraglichen Verpflichtungen hauptsächlich dann, wenn sie beim Abschluss des Darlehensvertrages falsche Angaben über ihre Vermögensverhältnisse machen. Dabei ist nach § 490 Abs. 3 BGB jedoch zu unterscheiden, ob die Daten mit Vorsatz gefälscht oder unvollständig ausgefüllt wurden. 

Ebenso darf die Bank das Darlehen außerplanmäßig ablösen, falls sie das Aufrechterhalten des Geschäftsverhältnisses als unzumutbar ansieht. Dieser Grund ist relativ weit gefasst, sodass jeweils inhaltlich geprüft werden muss, ob bei verschiedenen Ereignissen tatsächlich das gesamte Geschäftsverhältnis nicht mehr aufrechterhalten werden kann.

Ein weiterer Kündigungsgrund in den meisten AGB der Banken ist, dass der Kreditnehmer seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, Sicherheiten zu verstärken. Wenn der Wert der Immobilie oder des Grundstücks gesunken ist, fordern die Banken häufig eine weitere Sicherheit für die Kreditsumme. 

Negative Konsequenzen einer bankseitigen Kreditkündigung

Kündigt die Bank Ihren Immobilienkredit, hat dies gleich mehrere unangenehme Konsequenzen. Eine besonders schwerwiegende Folge ist die Zwangsversteigerung der Immobilie. Können sich Kreditgeber und Kreditnehmer bei Zahlungsverzug nicht einigen, führt das Sonderkündigungsrecht dazu, dass die finanzierte Immobilie versteigert werden muss. Schließlich kann die Bank nur so die offene Kreditsumme abdecken. 

Die Kündigung eines Immobilienkredites hat auch negative Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit. Schließlich meldet die Bank den Vorfall der Schufa, die Ihr Profil im Anschluss mit einem negativen Eintrag versieht. So ist es in Zukunft für Sie schwieriger, andere Verträge abzuschließen. Diese Verträge betreffen unter Umständen nicht nur Kredite, sondern auch Mietverträge und Mobilfunkverträge. 

Kündigt die Bank Ihren Immobilienkredit, sollten Sie demnach unbedingt Kontakt zu einem Mitarbeiter aufnehmen. Es ist besonders wichtig, dass Sie den Vertrag möglichst fortführen und zu einer Einigung mit dem Kreditinstitut kommen. 

Was können Sie bei der Kündigung des Immobilienkredites tun?

Die Kündigung des Immobilienkredites ist zunächst für die meisten Darlehensnehmer ein Schock. Dennoch gilt es, Ruhe zu bewahren und Informationen einzuholen, welche Mittel zur Verfügung stehen. Daher ist es ratsam, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden. Ideal geeignet ist eine Anwaltskanzlei wie CDR Legal, die sich auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert hat.

Die erste Maßnahme wird darin bestehen, dass die Anwaltskanzlei prüft, ob die durch die Bank ausgesprochene Kreditkündigung überhaupt rechtens ist. Erfahrene Anwälte können dies oftmals schon am Kündigungsgrund und auf Grundlage eigener Angaben durch den Kreditnehmer und Mandanten erkennen.

Kommt der Rechtsanwalt zu dem Ergebnis, dass die Kündigung aufgrund fehlender Kündigungsvoraussetzungen unwirksam ist, würde der abgeschlossene Kreditvertrag weiter fortbestehen. Hier hat der Kreditnehmer, auch in Vertretung durch den Rechtsanwalt, die Möglichkeit, diese Tatsache im Zuge einer sogenannten Feststellungsklage per Gericht durchzusetzen.

Bei Durchsetzung hätte der Kreditgeber keinen Anspruch mehr darauf, dass Sie den Immobilienkredit sofort zurückzahlen. Die vereinbarten Darlehensraten bleiben jedoch bestehen. Ferner können Sie unter Umständen einen Schadensersatz fordern, sollte Ihnen aus der Kündigung ein nachweisbarer Schaden entstanden sein. Eine eventuell eingeleitete Zwangsvollstreckung können Sie durch eine Vollstreckungsgegenklage ablösen, sollte die Unwirksamkeit der Kündigung bestätigt werden. 

Unwirksamkeit der Kündigung durch die Bank feststellen - So kann CDR Legal Ihnen helfen

Stellt ein Rechtsanwalt oder sogar das Gericht tatsächlich eine Unwirksamkeit der Kündigung fest, ergeben sich die folgenden Konsequenzen:

  • Fortführung des Immobilienkredites
  • Löschung des negativen Schufa-Eintrags
  • Eventueller Schadensersatzanspruch gegen die Bank
  • Darlehensgeber hat lediglich Anspruch auf die vereinbarten Kreditraten

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Ist die Kündigung Ihres Immobilienkredites unwirksam, haben Sie demnach keine negativen Folgen. Es ist jedoch wichtig, diesen Fall mit juristischem Beistand aufzuklären. Wenn Sie eine kostenlose erste Einschätzung Ihres Falls benötigen, melden Sie sich bei der Bank- und Kapitalmarktrechtskanzlei CDR Legal.

F.A.Q.

Was tun bei Kreditkündigung durch Bank?

Bei einer Kreditkündigung durch die Bank ist es ratsam, sofort zu handeln und juristischen Beistand zu suchen. Ein Experte im Bankrecht kann helfen, die Situation zu bewerten und die besten nächsten Schritte für den Kunden zu bestimmen.

Kann die Bank den Immobilien Kredit nach 10 Jahren kündigen?

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben die Kunden als Darlehensnehmer das Recht, einen Kreditvertrag nach 10 Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen. Die Bank hingegen kann den Kreditvertrag nicht einfach kündigen. Es sei denn, es liegen besondere Gründe vor, wie zum Beispiel ein Zahlungsverzug des Darlehensnehmers.

Was ist eine ordentliche Kündigung eines Kredits?

Eine ordentliche Kündigung eines Kredits ist der korrekte, rechtlich anerkannte Weg, um einen Kreditvertrag zu beenden. Sie bedarf einer bestimmten Kündigungsfrist und muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen. Für spezifische Details empfehlen wir, professionellen Rechtsrat einzuholen.

Unter welchen Umständen darf Bank Immobilienkredit kündigen?

Nach § 498 BGB kann eine Bank einen Immobilienkredit kündigen, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder teilweise und mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist. Die Bank muss den Kreditnehmer jedoch zuvor mahnen und ihm eine Frist zur Zahlung setzen. Auch andere schwerwiegende Vertragsverstöße können eine Kündigung rechtfertigen, etwa wenn der Kreditnehmer falsche Angaben über seine wirtschaftlichen Verhältnisse gemacht hat.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Entschädigung, die der Kreditnehmer an den Kreditgeber zahlen muss, wenn er den Kredit vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit zurückzahlt. Dies dient dazu, den Kreditgeber für die Zinsen zu entschädigen, die er verloren hat, weil das Darlehen früher als geplant zurückgezahlt wurde.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn Ihr Darlehensvertrag über 10 Jahre hinaus fest vereinbart worden ist. Dann haben Sie als Verbraucher nach Ablauf dieser 10 Jahre die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten entschädigungslos zu kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig erhalten haben (§ 489, Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Können Sie einen Immobilienkredit vorzeitig kündigen?

Nach § 490 Abs. 2 BGB hat der Darlehensnehmer das Recht, einen Immobilienkredit unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig zu kündigen. Allerdings kann die Bank in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um ihren Zinsverlust auszugleichen.

Welchen Einfluss hat die finanzielle Situation auf laufende Kredite?

Die finanzielle Situation kann erheblichen Einfluss auf laufende Kredite haben. Bei finanziellen Schwierigkeiten kann es zu Verzögerungen oder Ausfällen bei der Rückzahlung kommen, was zu zusätzlichen Gebühren oder sogar zur Kündigung des Kredits führen kann.

Welche Rechte hat ein Kreditnehmer bei Kreditkündigung?

Als Kreditnehmer haben Sie das Recht auf eine angemessene Kündigungsfrist, Transparenz hinsichtlich der Kündigungsgründe und das Recht, gegen die Kündigung Einspruch zu erheben.

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