Bank kündigt Immobilienkredit

Für Darlehensnehmer kommt die Kündigung des Kredits durch die Bank meist unvorhergesehen. Plötzlich droht die Immobilienfinanzierung zu scheitern, was für Kreditnehmer schwerwiegende Folgen haben kann.

Allerdings darf die Bank ein Darlehen dieser Art nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, können Sie sich gegen die Bank, die Ihren Kredit gekündigt hat, zur Wehr setzen.

Das Wichtigste im Überblick

• Banken dürfen einen Immobilienkredit nur unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich kündigen
• Kündigungsgründe sind gesetzlich geregelt und betreffen insbesondere eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden sowie den Verzug bei Ratenzahlungen
• Unter gewissen Umständen können Sie sich als Darlehensnehmer gegen die Kündigung des Immobilienkredites wehren

Bank kündigt Kredit außerordentlich

Per Gesetz ist es Kreditinstituten nicht erlaubt, einen Vertrag mit fester Laufzeit ordentlich zu kündigen. Bei nahezu allen Immobilienkrediten handelt es sich jedoch um einen Kreditvertrag mit solch einer vereinbarten Laufzeit, also mit einer zeitlichen Befristung. Daraus resultiert, dass Kündigungen nur rechtens sein können, falls es sich um eine außerordentliche Kündigung durch die Bank handelt.

Bank hat Kredit gekündigt? Rechtmäßigkeit ist zu prüfen

Möchte die Bank eine außerordentliche Kündigung des Immobilienkredites vornehmen, müssen wichtige Gründe vorliegen. Diese gelten prinzipiell für jeden Kredit und beziehen sich nicht unbedingt speziell auf den Immobilienkredit. Die rechtlichen Grundlagen für das Kündigungsrecht finden sich insbesondere in den Paragraphen 490 und 498 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ferner haben nahezu alle Banken inklusive der Sparkassen in ihren AGBs weitere Kündigungsgründe festgehalten.

Kündigungsgründe für einen Immobilienkredit

Es gibt mehrere gesetzliche Kündigungsgründe, auf deren Grundlage eine Kreditkündigung durch die Bank zulässig ist. Dabei handelt es sich insbesondere um die folgenden, gesetzlich verankerten Kündigungsgründe:

• Verschlechterung der Vermögensverhältnisse
• Drohen einer Verschlechterung
• Werthaltigkeit der Sicherheit verschlechtert sich
• Rückzahlung ist gefährdet
• Zahlungsverzug des Kunden

Vermögensverhältnisse verschlechtert

Einer der häufigsten Gründe, warum Banken einen Immobilienkredit kündigen, ist die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse auf Seiten des Bankkunden. Auf Grundlage des Paragraphen 490 Abs. 1 BGB haben Kreditinstitute das Recht, auch Immobiliendarlehen außerordentlich und somit fristlos zu kündigen, falls eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse entweder bereits eingetreten ist oder droht.

Es reichen also bereits Anhaltspunkte aus, die dafür sprechen, dass sich die Vermögensverhältnisse mit größerer Wahrscheinlichkeit zukünftig verschlechtern werden, obwohl diese Verschlechterung noch nicht eingetreten ist. Um mit diesem Kündigungsgrund durchzukommen, muss ein objektives Vorliegen der verschlechterten Vermögensverhältnisse dargelegt werden.

Anders ausgedrückt: Das Kreditinstitut ist in der Beweispflicht. Die Bank muss also nachvollziehbar und objektiv darlegen, dass eine Verschlechterung entweder eingetreten oder mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist. Als Beweis wird in der Regel anerkannt, dass zum Beispiel die Vermögensverhältnisse bei Vertragsabschluss deutlich positiver als zum aktuellen Zeitpunkt waren.

Die Voraussetzungen für eine wirksame, außerordentliche Kündigung ist also, dass sich die Vermögensverhältnisse im Zeitraum zwischen des Abschlusses des Kreditvertrages und der aktuellen Kündigung (deutlich) verschlechtert haben.

Werthaltigkeit der Sicherheit verschlechtert

Ein zweiter gesetzlicher Kündigungsgrund, bei dessen Vorliegen Banken ebenfalls das Recht besitzen, den Kreditvertrag und somit das Immobiliendarlehen außerordentlich zu kündigen, ist die Verschlechterung des Wertes der gestellten Sicherheit. Gemeint ist damit normalerweise die Grundschuld bzw. Hypothek, die zu Gunsten der Bank als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung ins Grundbuch eingetragen wurde. Der Wert der Hypothek verschlechtert sich in erster Linie dann, wenn die Immobilie (deutlich) an Wert verloren hat.

Dieser Nachweis ist für die Bank recht einfach zu erbringen, denn es muss lediglich ein entsprechendes Wertgutachten zur Immobilie eingeholt werden. Ist der Wert des Objektes nachvollziehbar im Vergleich zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme wesentlich gesunken, reicht dies normalerweise bereits als Beweis aus.

Trotzdem muss noch ein weiterer Grund hinzu kommen. Alleine die Tatsache, dass die Hypothek für die Bank einen geringeren Wert hat, reicht noch nicht zum Recht der außerordentlichen Kündigung des Immobiliendarlehens. Darüber hinaus muss seitens des Kreditgebers dargelegt werden, dass eine Gefährdung der Rückzahlung vorliegt.

In der Praxis geschieht dies in der Regel dadurch, dass selbst unter der Voraussetzung, dass der Kreditgeber sämtliche Sicherheiten verwerten kann, kein ausreichendes Kapital zur Verfügung steht, um sämtliche Forderungen begleichen zu können.

CDR Legal Rechtstipp

Anwältin im Bereich Bankenrecht / Bankrecht

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Zahlungsverzug des Kunden

Der gesetzliche Grund für eine außerordentliche Kündigung des Immobilienkredites seitens der Banken, an den die meisten Verbraucher zuerst denken, ist der Zahlungsverzug seitens des Kunden. Der Kreditgeber darf allerdings nicht sofort nach Ausbleiben der ersten Kreditrate kündigen. Stattdessen ist das Kündigen erst möglich, falls der Kunde mit mindestens zwei, zudem aufeinanderfolgende Raten, in Verzug ist.

Darüber hinaus muss die Summe der Raten, die sich in Verzug befinden, nach § 498 BGB mindestens 2,5 Prozent des nominalen Darlehensbetrages ausmachen. Das bedeutet, dass zum Beispiel bei einem aufgenommenen Kreditbetrag in Höhe von 200.000 Euro die offenen Raten mindestens 5.000 Euro ausmachen müssen.

Selbst wenn dieser Fakt ebenfalls gegeben ist, hat die Bank zusätzlich die Pflicht, dem Darlehensnehmer eine zweiwöchige Frist zur Zahlung zu gewähren. Genau diesen Zeitraum hat der Kunde Zeit, die säumigen Raten zu zahlen.

Zusätzlich ist der Kreditgeber noch zu weiteren Maßnahmen verpflichtet, sodass es insgesamt mindestens die drei folgenden Tätigkeiten sind, die vor einer wirksamen, außerordentlichen Kündigung des Immobiliendarlehens seitens der Bank vollzogen werden müssen:

1. Bank lässt dem Kunden eine schriftliche Mahnung zukommen
2. Es wird eine Frist zur Begleichung der offenen Kreditraten von mindestens 14 Tagen gewährt
3. Kreditgeber muss dem Darlehensnehmer ein Gesprächsangebot unterbreiten, damit eine gemeinsame Lösung gefunden werden kann

Die Bank darf den Immobilienkredit nicht nur außerordentlich kündigen, wenn der Kunde mit seinen Raten in Verzug ist, weil ihm momentan die finanziellen Mittel fehlen. Ferner ist die Kündigung ebenfalls möglich, falls der Kreditnehmer sich weigert, die Raten zu zahlen. Hier würde Paragraph 314 BGB greifen.

Sonstige Kündigungsgründe in den AGBs der Kreditinstitute

Neben den gesetzlichen Kündigungsgründen haben nahezu alle Kreditinstitute ferner innerhalb ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) zusätzliche Gründe festgelegt, wann zum Beispiel ein Immobiliendarlehen außerordentlich gekündigt werden darf. Man spricht in dem Fall oftmals auch vom erweiterten Kündigungsrecht des Darlehensgebers, welches auf Paragraph 499 Abs. 1 BGB basiert.

Neben den gesetzlichen Kündigungsgründen sind es insbesondere die folgenden Gründe für eine außerordentliche Kündigung durch die Bank, die in den meisten AGBs aufgeführt sind:

• Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen
• Kunde nimmt Pflicht zur Verstärkung von Sicherheiten nicht wahr
• Aufrechterhalten des Geschäftsverhältnisses ist unzumutbar

Im Wesentlichen sind es die gesetzlichen Kündigungsgründe, die auch in den AGBs der Banken zum Tragen kommen. Seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt der Kunde insbesondere unter der Voraussetzung, dass er bei Abschluss des Darlehensvertrages falsche Angaben über seine Vermögensverhältnisse gemacht hat.

Wichtig ist allerdings hier zu unterscheiden: Waren die Angaben lediglich unvollständig, berechtigt das die Bank nach Paragraph 490 Abs. 3 BGB noch nicht zur Kündigung. Das Recht besteht erst dann, falls der Kunde die Angaben entweder vorsätzlich falsch oder vorsätzlich unvollständig gemacht hat.

Darüber hinaus darf die Bank das Darlehen außerplanmäßig kündigen, falls sie das Aufrechterhalten des Geschäftsverhältnisses als unzumutbar ansieht. Dieser Grund ist relativ weit gefasst, sodass jeweils inhaltlich geprüft werden muss, ob bei verschiedenen Ereignissen tatsächlich deshalb das gesamte Geschäftsverhältnis nicht mehr aufrechterhalten werden kann.

Ein weiterer Kündigungsgrund wird ebenfalls in den meisten Banken-AGBs erwähnt, nämlich dass der Kreditnehmer seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, Sicherheiten zu verstärken. Dies verlangten Kreditinstitute meist dann, wenn der Wert der Immobilie gesunken ist und die vorliegenden Sicherheiten nicht mehr im gewünschten Umfang ausreichen.

Negative Konsequenzen einer bankseitigen Kreditkündigung

Eine durch die Bank ausgesprochene Kündigung des Immobilienkredites hat für den Kunden gleich mehrere, unangenehme Konsequenzen. Die problematischste Folge ist sicherlich, dass nach einer bestimmten Frist in der Regel seitens des Kreditinstitutes die Zwangsversteigerung der Immobilie anberaumt wird, sollte sich keine Einigung erzielen lassen oder der Darlehensnehmer schlichtweg nicht in der Lage sein, zum Beispiel die ausstehenden Raten zu zahlen.

Eine weitere, ebenfalls negative Konsequenz, ist das Melden der Kreditkündigung an die Schufa. Das wiederum führt zu einem sogenannten negativen Merkmal in der Schufa. Der Kreditnehmer kann deshalb zukünftig weder ein Darlehen aufnehmen noch schließen in der Regel Vertragspartner wie zum Beispiel Leasinggesellschaften oder Mobilfunkunternehmen mit ihm einen Vertrag ab.

Aus diesem Grund ist es dringend anzuraten, dass Sie sofort nach dem Erhalt einer Kündigung seitens Ihrer Bank Kontakt mit dem Mitarbeiter aufnehmen. Es geht in dem Zusammenhang darum, möglichst alles zu tun, damit der Kreditvertrag doch noch fortgeführt werden kann. Hier liegt es vor allem am Kündigungsgrund, inwieweit Sie als Kreditnehmer darauf Einfluss haben.

Was kann ich bei Kündigung des Immobilienkredites tun?

Die Kündigung des Immobilienkredites ist zunächst für die meisten Darlehensnehmer ein echter Schock. Dennoch gilt es, Ruhe zu bewahren und Informationen einzuholen, welche Mittel zur Verfügung stehen. Daher ist es ratsam, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden. Ideal geeignet ist eine Anwaltskanzlei wie CDR-Legal, die sich auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert hat.

Die erste Maßnahme wird darin bestehen, dass die Anwaltskanzlei prüft, ob die durch die Bank ausgesprochene Kreditkündigung überhaupt rechtens ist. Erfahrene Anwälte können dies oftmals schon am Kündigungsgrund und auf Grundlage eigener Angaben durch den Kreditnehmer und Mandanten erkennen.

Kommt der Rechtsanwalt zu dem Ergebnis, dass die Kündigung aufgrund fehlender Kündigungsvoraussetzungen unwirksam ist, würde der abgeschlossene Kreditvertrag weiter fortbestehen. Hier hat der Kreditnehmer – auch in Vertretung durch den Rechtsanwalt – die Möglichkeit, diese Tatsache im Zuge einer sogenannten Feststellungsklage per Gericht durchzusetzen.

In diesem Fall hätte der Kreditgeber keinen Anspruch mehr, dass Sie den Immobilienkredit sofort zurückzahlen, sondern lediglich auf die ohnehin vereinbarten Darlehensraten. Ferner kann der Kreditgeber schadenersatzpflichtig werden, sollte dem Kreditnehmer aus der Kündigung ein nachweisbarer Schaden entstanden sein. Sollte das Kreditinstitut bereits eine Zwangsvollstreckung eingeleitet haben, haben Sie als Kreditnehmer – Unwirksamkeit der Kündigung vorausgesetzt – das Recht, eine Vollstreckungsgegenklage erheben zu lassen.

Unwirksamkeit der Kündigung durch die Bank feststellen

Wurde tatsächlich – mitunter vor Gericht – festgestellt, dass die durch die Bank ausgesprochene, fristlose Kündigung des Immobiliendarlehens unwirksam und somit nicht rechtens ist, ergeben sich dadurch für den Darlehensnehmer die folgenden Konsequenzen:

• Immobilienkredit wird weiter fortgeführt
• Bereits erfolgter negativer Eintrag in der Schufa muss umgehend gelöscht werden
• Darlehensnehmer hat unter Umständen Schadenersatzanspruch gegen die Bank
• Kreditgeber hat lediglich Anspruch auf die vereinbarten Kreditraten

Zusammengefasst haben Sie also auf Dauer keine Nachteile durch die seitens der Bank ausgesprochenen Kündigung, falls diese unwirksam ist.

RA Corinna D. Ruppel (LL.M.) – Ihre Anwältin

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