Wenn Sie die Rate für Ihren Baukredit oder Immobilienkredit nicht mehr dauerhaft aufbringen können, sollten Sie handeln, bevor ein Rückstand entsteht. Der Darlehensvertrag läuft weiter, auch bei Jobverlust, Krankheit oder Trennung. Sprechen Sie rechtzeitig mit der Bank und prüfen Sie, ob eine Anpassung, Umschuldung oder ein Verkauf in Betracht kommt.

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Ihre Handlungsoptionen im Überblick

Klären Sie zuerst, was an Zahlungen und Fristen hängt. Alles Weitere kommt danach.

Ist der Engpass nur vorübergehend, kann eine befristete Anpassung mit der Bank helfen. Reicht Ihr Einkommen dauerhaft nicht mehr aus, sollten Sie Umschuldung oder Verkauf frühzeitig durchrechnen. Weitere Informationen bei Schwierigkeiten rund um die Finanzierung finden Sie auch in unserem Artikel Probleme mit dem Immobilienkredit.

Zahlungsrückstände vermeiden: Solange keine andere Vereinbarung mit der Bank besteht, ist die Rate wie vereinbart zu zahlen. Nutzen Sie vorhandene Rücklagen, bevor die erste Rate offen bleibt. Jeder Rückstand verengt Ihren Handlungsspielraum. Aber denken Sie daran, Ihre laufender Lebensunterhalt muss ebenfalls gedeckt werden.

Die Bank frühzeitig ansprechen: Fragen Sie nach Stundung, Tilgungssatzwechsel oder Ratenpause. Warten Sie damit nicht bis zur Mahnung.

Unterlagen sortieren: Darlehensvertrag, Zins- und Tilgungsplan, aktuelle Restschuld, Kontoauszüge zu den Ratenzahlungen, Grundbuchauszug, Grundschuldbestellung, Sicherungsabrede und sämtliche Schreiben der Bank. Mit diesen Unterlagen sind Sie für eine Verhandlung mit der Bank gut vorbereitet, können Ihre Lage nachvollziehbar darstellen und Kündigung, Ablösung oder Verkauf besser vorbereiten.

Umschuldung durchrechnen: Prüfen Sie, ob Ihnen ein Kündigungsrecht zusteht und ob ein neues Darlehen wirklich günstiger ist.

Verkauf der Immobilie nüchtern kalkulieren: Ein Verkauf ist auch bei laufendem Kredit möglich. Rechnen Sie Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer vorher zusammen.

Was passiert, wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen?

Die Rate bleibt fällig. Ohne eine Vereinbarung mit der Bank entsteht bei Nichtzahlung ein Rückstand. Verzugszinsen und weitere Kosten können hinzukommen. Der Darlehensvertrag läuft weiter.

Bei Verbraucherdarlehen mit Teilzahlungen regelt § 498 BGB, wann die Bank die gesamte Restschuld fällig stellen darf. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen – also Kredite, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind – gelten dabei besondere Anforderungen. Welche das sind und wann Sie sich gegen die Kündigung wehren können, lesen Sie in unserem Artikel Bank kündigt Immobilienkredit.

Ob und in welcher Form Ihre Bank einen Rückstand an Auskunfteien wie die Schufa meldet, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Eine Meldung ist nicht zwingend. Kommt sie, kann Ihre Bonität bei künftigen Verträgen schlechter bewertet werden.

Fällt die Rate nach einer Trennung aus, kommt eine weitere Frage hinzu. Dann geht es auch darum, wer im Verhältnis der Partner zueinander zahlen muss. Mehr dazu im Beitrag Hauskredit bei Trennung und Scheidung.

Wichtig: Lassen Sie die Sache nicht bis zur Mahnung laufen. Je länger ein Rückstand besteht, desto schwieriger werden Verhandlungen mit der Bank.

Welche Anpassungen sind denkbar?

Die Bank kann die Zahlung anpassen, ohne den Vertrag zu beenden. In Betracht kommen vor allem Stundung, Tilgungssatzwechsel, Ratenpause und eine längere Laufzeit. Einen Anspruch darauf haben Sie in aller Regel nicht. Ob die Bank zustimmt, entscheidet sie im Einzelfall.

Stundung: Die Fälligkeit wird zeitlich hinausgeschoben. Die Schuld selbst bleibt bestehen und ist später zu zahlen.

Anpassung der Tilgung: Der Tilgungsanteil sinkt, die Monatsrate wird kleiner. Die Rückzahlung dauert dafür länger und Zinsen sind länger zu zahlen.

Ratenpause: Für eine vereinbarte Zeit zahlen Sie keine oder nur reduzierte Raten. Zinsen können in dieser Zeit weiterlaufen.

So bereiten Sie das Gespräch über eine Ratenpause oder eine niedrigere Rate vor:

Melden Sie sich von sich aus bei Bank oder Sparkasse, bevor eine Rate offen bleibt.

Benennen Sie den Grund für den Engpass, etwa Arbeitslosigkeit, Krankheit oder eine unvorhergesehene Ausgabe.

Fragen Sie ausdrücklich, ob die Bank eine Pause oder eine Reduzierung anbietet und unter welchen Bedingungen.

Klären Sie Dauer, Gebühren und Zinsen während der Pause. Fragen Sie nach einem angepassten Tilgungsplan. Daraus sehen Sie, wie sich monatliche Rate, Laufzeit, Zinsbindung und Restschuld verändern.

Lassen Sie sich jede Zusage schriftlich geben.

Wichtig: Eine mündliche Zusage am Telefon hilft Ihnen später wenig. Bestehen Sie auf einer schriftlichen Vereinbarung zum Vertrag.

Wie finden Sie heraus, ob der Engpass vorübergehend ist?

Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben eines vollständigen Monats gegenüber. Daraus ergibt sich, ob Ihnen kurzfristig Geld fehlt oder dauerhaft. Davon hängt auch die weitere Planung ab.

Bei einem kurzen Engpass reichen oft Rücklagen und eine befristete Ratenpause. Prüfen Sie außerdem, welche laufenden Kosten sich senken lassen. Sparverträge und Versicherungen können Sie unter Umständen beitragsfrei stellen und eine Zeit lang nichts einzahlen.

Ist Ihr Einkommen dauerhaft niedriger, trägt eine Ratenpause nicht. Sie verschiebt die Belastung nur nach hinten. Dann sollten Sie früh über Umschuldung oder Verkauf nachdenken, solange Sie noch selbst entscheiden können.

Kommt eine Umschuldung in Betracht?

Bei einer Umschuldung lösen Sie das laufende Darlehen ab und nehmen ein neues auf, meist bei einem anderen Kreditgeber. Das setzt zweierlei voraus. Sie müssen aus dem alten Vertrag herauskommen, und die neue Bank muss Ihnen ein Darlehen gewähren. Lohnend ist der Schritt nur bei deutlich besseren Konditionen, die Sie auch bedienen können.

Für Sie kann sich ein Kündigungsrecht aus § 489 BGB ergeben. Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz können Sie nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei einem veränderlichen Zinssatz können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei einer Kündigung nach dieser Vorschrift nicht an.

Die folgende Übersicht dient nur der ersten Orientierung. Ob und wann Sie kündigen können, hängt von Ihrem Darlehensvertrag und den konkreten Vertragsdaten ab.

Ihr DarlehenKündigungsrechtFrist
fester Zinssatzregelmäßig nach zehn Jahren, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGBsechs Monate
Veränderlicher Zinssatzgrundsätzlich jederzeit, § 489 Abs. 2 BGBdrei Monate
Verkauf bei festem Zinssatz und Grundschuldregelmäßig ja, § 490 Abs. 2 BGBdrei Monate, § 488 Abs. 3 S. 2 BGB

Wichtig: Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Die Anschlussfinanzierung sollte deshalb stehen, bevor Sie kündigen.

Rechnen Sie die Umschuldung vollständig durch. Die neue Bank prüft Ihre Bonität erneut. Bestehende Rückstände können dieser Prüfung entgegenstehen.

Können Sie das Haus verkaufen, obwohl der Kredit läuft?

Ja. Ein Verkauf ist auch möglich, wenn der Baukredit noch läuft und eine Grundschuld im Grundbuch steht. Deckt der Kaufpreis die Restschuld, Kosten und ggf. anfallende Vorfälligkeitsentschädigung ab, verbleibt ein Überschuss für Sie. Wenn nicht, müssen Sie mit der Bank eine Vereinbarung über den noch offenen Betrag treffen.

Möchten Sie die Immobilie verkaufen, können Sie eventuell von einem vorzeitigen Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB Gebrauch machen. Der Verkauf kann ein berechtigtes Interesse sein. Ob die Voraussetzungen vorliegen und welche Kosten entstehen, hängt vom Vertrag und vom Verkaufsfall ab. Die Bank kann dann einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung § 490 Abs. 2 BGB geltend machen.

Beim Verkauf kann außerdem Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Nach § 23 EStG zählt der Verkauf eines Grundstücks zu den privaten Veräußerungsgeschäften, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Es gibt Ausnahmen, abhängig von der Nutzung. Lassen Sie die Steuerfolgen vor Abschluss des Kaufvertrags steuerlich prüfen.

Wann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Kündigen Sie vorzeitig Ihr Darlehen mit festem Zinssatz, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen § 502 BGB. Die Bank darf aber nur ihren angemessenen Schaden ersetzt verlangen. Die Berechnung berücksichtigt u.a. den vereinbarten Zinssatz, aktuelle marktübliche Zinssätze und Sonderzahlungsmöglichkeiten. Die Berechnung ist oft komplex. Lassen Sie insbesondere bei hohen Forderungen Vertragsunterlagen und Bankabrechnung fachlich prüfen, bevor Sie zahlen oder eine Ablösevereinbarung unterschreiben.

Der Anspruch der Bank kann ausgeschlossen sein, wenn Pflichtangaben im Vertrag fehlen oder unzureichend sind – etwa Angaben zur Laufzeit, zu Ihrem Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung.

Was ändert sich im Grundbuch beim Verkauf?

Im Kaufvertrag ist zu regeln, wie die bestehende Grundschuld behandelt wird. Üblicherweise gibt Ihre Bank die Grundschuld nach Zahlung der Restschuld zur Löschung frei. Denkbar ist aber auch, dass der Käufer diese übernimmt und damit seine finanzierende Bank absichert. Notar, Bank und Grundbuchamt stimmen die notwendigen Schritte aufeinander ab.

Notar: Er beurkundet den Kaufvertrag und wickelt Kaufpreiszahlung und Eintragung ab.

Löschungsbewilligung: Ihre Bank erklärt, unter welchen Voraussetzungen sie der Löschung der Grundschuld zustimmt. Sie erteilt sie regelmäßig erst, wenn die Restschuld abgelöst ist.

Löschung im Grundbuch: Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld oder trägt sie um, je nach Bewilligung und Anträgen.

Eigentumsumschreibung: Der Käufer wird Eigentümer, wenn die im Kaufvertrag und für den Grundbuchvollzug vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Stimmen Sie den Ablauf frühzeitig mit Notar und Bank ab. Sorgen Sie für eine zügige Vorlage der Unterlagen bei allen Beteiligten. Sonst verzögert sich der Verkauf, während die Raten weiterlaufen.

Kann die Bank Ihnen das Haus wegnehmen?

Nicht allein deshalb, weil Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Die Bank muss den Kredit zunächst wirksam kündigen und die Restschuld fällig stellen. Für die Verwertung der Immobilie braucht sie außerdem einen sogenannten „Titel“. Dies ist bei Immobilienkrediten üblicherweise die im Rahmen der die Grundschuldbestellung von Ihnen erklärte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.

Neben dem Kredit muss die Bank auch die Grundschuld kündigen. Sie erhalten daher rechtlich zwei Kündigungen. Die Kündigung des Kredits und der Grundschuld. Was dann gilt, lesen Sie im Artikel Kündigung der Grundschuld durch die Bank.

Kommt es zur Zwangsversteigerung, wird die Restschuld aus dem Erlös bedient. Welchen Erlös eine Versteigerung bringt, lässt sich vorab nicht seriös vorhersagen. Reicht der Erlös nicht aus, bleibt der offene Rest bestehen. Sie haben dann das Haus verloren und schulden weiterhin Geld.

Wichtig: Sobald ein Vollstreckungsverfahren läuft, hängen Ihre Möglichkeiten an Fristen und am Verfahrensstand. Diese sind genau zu beachten.

CDR Legal ist spezialisiert auf Bank- und Kapitalmarktrecht und begleitet Darlehensnehmer, deren Baufinanzierung nicht mehr tragbar ist. Wir verhandeln für Sie mit der Bank oder vertreten Sie gerichtlich. Im kostenlosen Erstgespräch können Sie Ihre Lage schildern und erfahren, welche Wege in Ihrer Situation realistisch sind.

F.A.Q.

Was kann ich tun, wenn ich meine Kreditrate nicht mehr aufbringen kann?

Handeln Sie, bevor die erste Rate offen bleibt. Sprechen Sie Ihre Bank an und fragen Sie nach Stundung, einem niedrigeren Tilgungssatz oder einer befristeten Ratenpause. Einen Anspruch auf eine solche Anpassung haben Sie in aller Regel nicht, die Bank entscheidet im Einzelfall. Prüfen Sie parallel, ob der Engpass vorübergehend ist oder dauerhaft. Reicht Ihr Einkommen dauerhaft nicht mehr, sind Umschuldung oder Verkauf die realistischeren Wege. Lassen Sie sich jede Vereinbarung mit der Bank schriftlich bestätigen.

Kann ich die Tilgung meines Baukredits einfach aussetzen?

Nicht einseitig. Die Bank muss dem zustimmen. Ohne Vereinbarung bleiben die Raten fällig. Bei Nichtzahlung können Sie in Verzug geraten. Klären Sie vorab mit der Bank, ob und wie lange eine Aussetzung möglich ist. Lassen Sie sich die Vereinbarung schriftlich bestätigen.

Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn ich das Haus verkaufe?

Das hängt von Ihrem Vertrag und vom Kündigungsgrund ab. Kündigen Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz wegen des Verkaufs, sieht § 490 Abs. 2 BGB den Ersatz des Schadens der Bank vor. Nach § 502 BGB muss die Entschädigung angemessen sein. Der Anspruch kann ausgeschlossen sein, etwa wenn die Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung unzureichend sind. Ob das zutrifft, zeigt erst die Prüfung der Unterlagen.

Wann kann ich meinen Baukredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen?

Bei einer Kündigung nach § 489 BGB kann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das gilt nicht ohne Weiteres für jede andere vorzeitige Ablösung oder für einen Verkauf vor Ablauf dieser Frist. Zahlen Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.

Darf die Bank sofort versteigern, wenn zwei Raten offen sind?

Nein. Allein ausstehende Raten führen nicht automatisch zu einer Zwangsversteigerung. Die Bank muss zunächst die Voraussetzungen für die Kündigung und die Verwertung der Sicherheit erfüllen. Welche Fristen und Erklärungen erforderlich sind, hängt von Ihrem Darlehensvertrag, der Grundschuldbestellung und dem bisherigen Verfahren ab. Lassen Sie Kündigungs- oder Vollstreckungsschreiben deshalb zeitnah prüfen.

Quellen

Normen

  1. § 488 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag Abgerufen am 29.09.2026
  2. § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers Abgerufen am 29.09.2026
  3. § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht Abgerufen am 29.09.2026
  4. § 498 BGB – Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen Abgerufen am 29.09.2026
  5. § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung Abgerufen am 29.09.2026
  6. § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte Abgerufen am 29.09.2026