Zwangsversteigerung verhindern

Meist versuchen Immobilienbesitzer eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Bei der Zwangsversteigerung werden marktübliche Preise nämlich oft verfehlt. Auch besitzt eine Immobilie einen großen Eigenwert für den Inhaber.

Die Voraussetzungen, unter denen eine Zwangsversteigerung abwendbar ist, regelt das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Insbesondere kann ein Einstellungsantrag nach Paragraph 30a ZVG zur Verhinderung der Zwangsversteigerung beitragen.

Das Wichtigste im Überblick

• Wenn Sie eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie verhindern möchten, sollten Sie unbedingt einen Antrag nach Paragraph 30a ZVG stellen
• Damit dem Antrag stattgegeben wird, müssen Sie als Schuldner schutzwürdig sein
• Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Gläubiger keine unverhältnismäßig hohen Nachteile erleidet

Wann kommt es zur Zwangsversteigerung?

Zahlreiche Gründe können zu einer Zwangsversteigerung führen. Vielleicht belastet eine Trennung den Partner mit Hypothekenzahlungen, oder plötzliche Arbeitslosigkeit, Krankheit oder der Tod eines geliebten Menschen machen es unmöglich, die monatlichen Raten aufzubringen. Wenn die Zahlungen unüberschaubar werden, droht in jedem Fall der Verlust des Eigentums.

Durch rechtzeitiges Ergreifen von Maßnahmen ist es möglich, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden oder ihre finanziellen Auswirkungen zu minimieren. Allerdings kann es unter bestimmten Voraussetzungen unmöglich sein, das Haus oder die Wohnung zu behalten.

Ablauf der Zwangsversteigerung

Der Versteigerungstermin wird vom Amtsgericht festgelegt und besteht aus 4 Phasen.

Zur Eröffnung werden alle wichtigen Informationen zur Immobilie vorgetragen und das Mindestgebot wird festgelegt. Anschließend können Interessenten ihre Gebote abgeben.

Ist die Bietzeit abgelaufen, folgt die Verhandlung über den Zuschlag. Der Gläubiger kann dann theoretisch ein Veto gegen den Verkauf einlegen, wenn das höchste Gebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt.

Abschließend wird beim Verteilungstermin der Erlös auf die Gläubiger aufgeteilt und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen.

Was folgt aus einer Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung erhält der Gläubiger den Erlös. Ein Teil geht an den Notar. Diese Gelder werden verwendet, um die Schulden des Eigentümers zu begleichen. Ein eventuell verbleibender Versteigerungserlös geht dann an den ehemaligen Eigentümer. Den Zuschlag erhält derjenige, der in den ersten 30 Minuten der Auktion das höchste Gebot abgegeben hat.

Nach Erhalt des Zuschlags für die Zwangsversteigerung einer Immobilie wird der Meistbietende unmittelbar Eigentümer der Immobilie. Der Erwerb unterliegt einer Zahlungsfrist von sechs Wochen. Für den Schuldner verzögert sich die Auszahlung eines durch die Versteigerung erzielten Überschusses, sofern ein solcher überhaupt erzielt wird. In der Regel lassen sich mit den Versteigerungserlösen kaum nennenswerte Renditen erzielen.

Zwangsversteigerung verhindern: Wie geht das?

Um eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie abzuwenden, müssen Sie einen sogenannten Einstellungsantrag auf Grundlage des Paragraphen 30a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) stellen. Dieser Antrag ist beim Gericht einzureichen, was in erster Linie zu zwei Zeitpunkten möglich ist:

• zu Beginn des Versteigerungsverfahrens
• zu Beitritt neuer Gläubiger ins Verfahren

Der Einspruch gegen das Zwangsversteigerungsverfahren muss spätestens zwei Wochen nach Zustellung des entsprechenden Anordnungsbeschlusses erfolgen. Gute Aussichten auf eine Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens haben Sie insbesondere, wenn Sie der Forderung des Gläubigers nachweislich entsprechen können.

Zwangsversteigerung durch Antrag verhindern?

Die Konsequenz eines Antrags auf Einstellung des Verfahrens ist im Idealfall, dass eine Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens stattfindet. Das bedeutet allerdings nicht, dass das Zwangsversteigerungsverfahren komplett eingestellt wird. Stattdessen wird die anberaumte Zwangsversteigerung vorläufig ausgesetzt, maximal für sechs Monate.

Im Prinzip handelt es sich also um eine Schonfrist für den entsprechenden Schuldner. Innerhalb dieses Zeitraums hat er die Möglichkeit, die offenen Forderungen des Gläubigers zu begleichen. 

Sollte ihm das nicht gelingen, wird die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens rückgängig gemacht bzw. ist nichtig. Ab diesem Zeitpunkt haben die Gläubiger erneut die Möglichkeit, das Zwangsversteigerungsverfahren anzustoßen.

Zwangsversteigerung abwenden gemäß Gesetz “ZVG”

Im Wesentlichen gibt es vier Voraussetzungen, die Sie als Schuldner erfüllen müssen, damit Ihr Antrag nach Paragraph 30a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) Aussicht auf Erfolg hat, nämlich:

• Sie müssen den Antrag stellen (lassen)
• Es besteht die Aussicht, dass die Zwangsversteigerung durch Befriedigung der Gläubiger abgewendet werden kann
• Sie als Schuldner müssen schutzwürdig sein
• Aussetzen der Zwangsversteigerung muss für Ihren Gläubiger zumutbar sein

Die erste Voraussetzung erfüllen Sie indem Sie den entsprechenden Einstellungsantrag nach Paragraph 30a ZVG stellen. Zwar ist keine spezielle Form vorgeschrieben, aus Beweisgründen ist jedoch ein schriftlicher Antrag empfehlenswert. Hier ist eine Frist von maximal zwei Wochen ab der entsprechenden Zustellung seitens des Vollstreckungsgerichtes zu beachten.

Weiterhin besteht eine Voraussetzung darin, dass Sie die Zwangsversteigerung voraussichtlich abwenden können. Ihre finanzielle Situation sollte sich - belegbar - in den kommenden zwölf Monaten verbessern. Beispielsweise können Sie bei einer Bank einen neuen Immobilienkredit beantragen, um die Forderungen des Gläubigers zu begleichen. 

Bezüglich der Schutzwürdigkeit des Schuldners sind in der Praxis mehrere Anhaltspunkte wichtig, dazu zählen zum Beispiel: 

• Zahlungsunfähigkeit aufgrund einer Erkrankung
• Zahlungsunfähigkeit aufgrund eines Todesfalls in der Familie
• Zahlungsunfähigkeit aufgrund - nicht verschuldeter - Arbeitslosigkeit

Besteht eine solche Situation, erfüllt ist die Schutzwürdigkeit des Schuldners gewöhnlich erfüllt.

Letztlich muss die Zumutbarkeit für den Gläubiger gegeben sein. Dies ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn der Gläubiger eigene (dringende) Verpflichtungen zu begleichen hat.

Davon abgesehen kann das Gericht die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens jederzeit von weiteren Auflagen abhängig machen.

Wann wird die Zwangsversteigerung eingestellt?

Die genannten Voraussetzungen führen dazu, dass eine Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach Paragraph 30a ZVG insbesondere beim Vorliegen folgender Punkte erfolgsversprechend ist: 

• Erhalt eines neuen Immobilienkredites zwecks Umschuldung
• Schuldner kann die komplette Forderung begleichen
• Einigung mit der Bank, sodass diese den Antrag auf Zwangsversteigerung zurückzieht

Wenn dies innerhalb von maximal sechs Monaten gelingt, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Zwangsversteigerung komplett und nachhaltig verhindert wird.

So kann CDR Legal Ihnen helfen

Da der Antrag auf Einstellung eines Zwangsversteigerungsverfahrens eine rechtliche Herausforderung ist, sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Immerhin geht es um nicht weniger als Ihre eigene Immobilie, die Sie selbstverständlich nicht durch eine Zwangsversteigerung verlieren möchten. 

Empfehlenswert ist eine Kanzlei wie CDR-Legal, die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert ist. Im kostenfreien, telefonischen Erstgespräch mit der Anwaltskanzlei können Sie Ihr Anliegen erläutern. Sie erhalten Ratschläge und wichtige Hinweise zum weiteren Vorgehen in Ihrem Einzelfall.

F.A.Q.