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Zwangsversteigerung verhindern
Meist versuchen Immobilienbesitzer eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Bei der Zwangsversteigerung werden marktübliche Preise nämlich oft verfehlt. Auch besitzt eine Immobilie einen großen Eigenwert für den Inhaber.
Die Voraussetzungen, unter denen eine Zwangsversteigerung abwendbar ist, regelt das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Insbesondere kann ein Einstellungsantrag nach Paragraph 30a ZVG zur Verhinderung der Zwangsversteigerung beitragen.
Inhalte des Artikels
Das Wichtigste im Überblick
- Wenn Sie eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie verhindern möchten, sollten Sie unbedingt einen Antrag nach Paragraph 30a ZVG stellen
- Damit dem Antrag stattgegeben wird, müssen Sie als Schuldner schutzwürdig sein
- Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Gläubiger keine unverhältnismäßig hohen Nachteile erleidet
Wann kommt es zur Zwangsversteigerung?
Zahlreiche Gründe können zu einer Zwangsversteigerung führen. Vielleicht belastet eine Trennung den Partner mit Hypothekenzahlungen, oder plötzliche Arbeitslosigkeit, Krankheit oder der Tod eines geliebten Menschen machen es unmöglich, die monatlichen Raten aufzubringen. Wenn die Zahlungen unüberschaubar werden, droht in jedem Fall der Verlust des Eigentums.
Durch rechtzeitiges Ergreifen von Maßnahmen ist es möglich, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden oder ihre finanziellen Auswirkungen zu minimieren. Allerdings kann es unter bestimmten Voraussetzungen unmöglich sein, das Haus oder die Wohnung zu behalten.
Ablauf der Zwangsversteigerung
Der Versteigerungstermin wird vom Amtsgericht festgelegt und besteht aus 4 Phasen.
Zur Eröffnung werden alle wichtigen Informationen zur Immobilie vorgetragen und das Mindestgebot wird festgelegt. Anschließend können Interessenten ihre Gebote abgeben.
Ist die Bietzeit abgelaufen, folgt die Verhandlung über den Zuschlag. Der Gläubiger kann dann theoretisch ein Veto gegen den Verkauf einlegen, wenn das höchste Gebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt.
Abschließend wird beim Verteilungstermin der Erlös auf die Gläubiger aufgeteilt und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen.
Was folgt aus einer Zwangsversteigerung?
Bei einer Zwangsversteigerung erhält der Gläubiger den Erlös. Ein Teil geht an den Notar. Diese Gelder werden verwendet, um die Schulden des Eigentümers zu begleichen. Ein eventuell verbleibender Versteigerungserlös geht dann an den ehemaligen Eigentümer. Den Zuschlag erhält derjenige, der in den ersten 30 Minuten der Auktion das höchste Gebot abgegeben hat.
Nach Erhalt des Zuschlags für die Zwangsversteigerung einer Immobilie wird der Meistbietende unmittelbar Eigentümer der Immobilie. Der Erwerb unterliegt einer Zahlungsfrist von sechs Wochen. Für den Schuldner verzögert sich die Auszahlung eines durch die Versteigerung erzielten Überschusses, sofern ein solcher überhaupt erzielt wird. In der Regel lassen sich mit den Versteigerungserlösen kaum nennenswerte Renditen erzielen.
Zwangsversteigerung verhindern: Wie geht das?
Um eine Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie abzuwenden, müssen Sie einen sogenannten Einstellungsantrag auf Grundlage des Paragraphen 30a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) stellen. Dieser Antrag ist beim Gericht einzureichen, was in erster Linie zu zwei Zeitpunkten möglich ist:
- zu Beginn des Versteigerungsverfahrens
- zu Beitritt neuer Gläubiger ins Verfahren
Der Einspruch gegen das Zwangsversteigerungsverfahren muss spätestens zwei Wochen nach Zustellung des entsprechenden Anordnungsbeschlusses erfolgen. Gute Aussichten auf eine Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens haben Sie insbesondere, wenn Sie der Forderung des Gläubigers nachweislich entsprechen können.
Zwangsversteigerung durch Antrag verhindern?
Die Konsequenz eines Antrags auf Einstellung des Verfahrens ist im Idealfall, dass eine Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens stattfindet. Das bedeutet allerdings nicht, dass das Zwangsversteigerungsverfahren komplett eingestellt wird. Stattdessen wird die anberaumte Zwangsversteigerung vorläufig ausgesetzt, maximal für sechs Monate.
Im Prinzip handelt es sich also um eine Schonfrist für den entsprechenden Schuldner. Innerhalb dieses Zeitraums hat er die Möglichkeit, die offenen Forderungen des Gläubigers zu begleichen.
Sollte ihm das nicht gelingen, wird die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens rückgängig gemacht bzw. ist nichtig. Ab diesem Zeitpunkt haben die Gläubiger erneut die Möglichkeit, das Zwangsversteigerungsverfahren anzustoßen.
Zwangsversteigerung abwenden gemäß Gesetz "ZVG"
Im Wesentlichen gibt es vier Voraussetzungen, die Sie als Schuldner erfüllen müssen, damit Ihr Antrag nach Paragraph 30a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) Aussicht auf Erfolg hat, nämlich:
- Sie müssen den Antrag stellen (lassen)
- Es besteht die Aussicht, dass die Zwangsversteigerung durch Befriedigung der Gläubiger abgewendet werden kann
- Sie als Schuldner müssen schutzwürdig sein
- Aussetzen der Zwangsversteigerung muss für Ihren Gläubiger zumutbar sein
Die erste Voraussetzung erfüllen Sie indem Sie den entsprechenden Einstellungsantrag nach Paragraph 30a ZVG stellen. Zwar ist keine spezielle Form vorgeschrieben, aus Beweisgründen ist jedoch ein schriftlicher Antrag empfehlenswert. Hier ist eine Frist von maximal zwei Wochen ab der entsprechenden Zustellung seitens des Vollstreckungsgerichtes zu beachten.
Weiterhin besteht eine Voraussetzung darin, dass Sie die Zwangsversteigerung voraussichtlich abwenden können. Ihre finanzielle Situation sollte sich - belegbar - in den kommenden zwölf Monaten verbessern. Beispielsweise können Sie bei einer Bank einen neuen Immobilienkredit beantragen, um die Forderungen des Gläubigers zu begleichen.
Bezüglich der Schutzwürdigkeit des Schuldners sind in der Praxis mehrere Anhaltspunkte wichtig, dazu zählen zum Beispiel:
- Zahlungsunfähigkeit aufgrund einer Erkrankung
- Zahlungsunfähigkeit aufgrund eines Todesfalls in der Familie
- Zahlungsunfähigkeit aufgrund - nicht verschuldeter - Arbeitslosigkeit
Besteht eine solche Situation, erfüllt ist die Schutzwürdigkeit des Schuldners gewöhnlich erfüllt.
Letztlich muss die Zumutbarkeit für den Gläubiger gegeben sein. Dies ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn der Gläubiger eigene (dringende) Verpflichtungen zu begleichen hat.
Davon abgesehen kann das Gericht die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens jederzeit von weiteren Auflagen abhängig machen.
Wann wird die Zwangsversteigerung eingestellt?
Die genannten Voraussetzungen führen dazu, dass eine Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach Paragraph 30a ZVG insbesondere beim Vorliegen folgender Punkte erfolgsversprechend ist:
- Erhalt eines neuen Immobilienkredites zwecks Umschuldung
- Schuldner kann die komplette Forderung begleichen
- Einigung mit der Bank, sodass diese den Antrag auf Zwangsversteigerung zurückzieht
Wenn dies innerhalb von maximal sechs Monaten gelingt, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Zwangsversteigerung komplett und nachhaltig verhindert wird.
So kann CDR Legal Ihnen helfen
Da der Antrag auf Einstellung eines Zwangsversteigerungsverfahrens eine rechtliche Herausforderung ist, sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Immerhin geht es um nicht weniger als Ihre eigene Immobilie, die Sie selbstverständlich nicht durch eine Zwangsversteigerung verlieren möchten.
Empfehlenswert ist eine Kanzlei wie CDR Legal, die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert ist. Im kostenfreien, telefonischen Erstgespräch mit der Anwaltskanzlei können Sie Ihr Anliegen erläutern. Sie erhalten Ratschläge und wichtige Hinweise zum weiteren Vorgehen in Ihrem Einzelfall.
F.A.Q.
Wie ist der Ablauf einer Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung beginnt mit dem Antrag eines Gläubigers beim zuständigen Vollstreckungsgericht. Das Gericht prüft den Antrag und erlässt einen Beschluss zur Zwangsversteigerung, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Danach wird ein Gutachten über den Wert der Immobilie erstellt. Der Versteigerungstermin wird öffentlich bekannt gemacht und bei diesem Termin findet die eigentliche Versteigerung statt.
Was ist zu beachten bei Zwangsversteigerung von Immobilie?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Zwangsversteigerung abzuwenden oder das Ergebnis zu beeinflussen, wie zum Beispiel durch eine einvernehmliche Lösung mit dem Gläubiger oder durch den Verkauf der Immobilie vor der Versteigerung.
Ist die Verhinderung einer Zwangsversteigerung sinnvoll?
Eine erfolgreiche Verhinderung einer Zwangsversteigerung schützt nicht nur Ihr Eigentum, sondern bewahrt auch Ihre Kreditwürdigkeit. Sie sollten den rechtlichen Rat einholen, um Ihre bestmöglichen Optionen zu verstehen.
Wieso sollte ich eine Zwangsversteigerung verhindern?
Eine erfolgreiche Verhinderung der Zwangsversteigerung bewahrt Ihren guten Ruf und schützt Ihre Kreditwürdigkeit.
Was ist die Rolle der Schufa bei Zwangsversteigerungen?
Im Falle eines negativen Schufa-Eintrags können die Möglichkeiten einer Finanzierung zur Abwendung der Zwangsversteigerung erheblich einschränkt sein.
Welche Rolle spielt der Immobilienwert bei Zwangsversteigerung?
Der Verkehrswert der Immobilie, der durch ein Gutachten ermittelt wird, bildet die Grundlage für das Mindestgebot, auch als Verkehrswert bezeichnet, bei einer Zwangsversteigerung.
Welche Maßnahmen bei Zwangsversteigerungen sind sinnvoll?
Es ist ratsam, rechtlichen Beistand zu suchen, um die eigenen Rechte und Möglichkeiten in einer Zwangsversteigerungssituation zu verstehen. Eine gründliche Prüfung der eigenen finanziellen Situation und die Konsultation eines Schuldnerberaters können ebenfalls hilfreich sein, um eine Lösung zu finden.
RA Corinna D. Ruppel (LL.M.) berät und begleitet Sie im Bankrecht, im Erbrecht und im Kapitalmarktrecht. Rechtsanwältin Ruppel ist Spezialistin im Prüfen, Durchsetzen und Abwehren von Forderungen. Seit 2013 ist Frau Ruppel Inhaberin der Kanzlei CDR Legal und hat bereits über 9.000 Erstberatungen erteilt und mehr als 2.000 Mandanten vertreten.
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