Pflichtteil bei Immobilien – Anspruch, Bewertung und Besonderheiten

Gehören Immobilien oder Grundstücke zum Nachlass, stellt sich für Pflichtteilsberechtigte häufig die Frage, wie sich deren Wert auf den Pflichtteilsanspruch auswirkt. Gerade bei Häusern, Wohnungen oder bebauten Grundstücken ist die Pflichtteilsberechnung oft mit Bewertungsfragen und rechtlichen Besonderheiten verbunden.

Der folgende Überblick zeigt, welche Handlungsoptionen Betroffenen offenstehen, welche rechtlichen Grundsätze gelten und in welchen Konstellationen eine vertiefte Prüfung sinnvoll ist.

Ihre Handlungsoptionen im Überblick

Wenn Sie enterbt wurden und sich Immobilien oder Grundstücke im Nachlass befinden, stehen Ihnen je nach Situation unterschiedliche rechtliche Möglichkeiten offen. Typische Handlungsoptionen sind:

• Pflichtteil geltend machen, auch wenn Sie im Testament nicht berücksichtigt wurden
• Auskunft über den Nachlass verlangen, insbesondere zur Bewertung der Immobilie
• Überprüfung der Immobilienbewertung, wenn Zweifel am angesetzten Wert bestehen
• Pflichtteilsergänzungsanspruch prüfen, wenn Immobilien zu Lebzeiten verschenkt wurden
• Nießbrauch- oder Wohnrechtsgestaltungen rechtlich einordnen lassen

Welche dieser Optionen sinnvoll ist, hängt von der konkreten Vermögens- und Familiensituation ab.

Pflichtteil trotz Enterbung – Grundsatz

Bestimmte nahe Angehörige haben auch bei Enterbung einen gesetzlichen Mindestanspruch auf Beteiligung am Nachlass. Zu den pflichtteilsberechtigten Personen zählen insbesondere:

• Kinder (eheliche, nichteheliche und adoptierte),
• Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner,
• Eltern, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB) und ist stets ein reiner Geldanspruch. Ein Anspruch auf Übertragung eines Immobilienanteils besteht nicht.

Welche Rolle spielen Immobilien bei der Pflichtteilsberechnung?

Immobilien und Grundstücke gehören vollständig zum Nachlass. Für die Pflichtteilsberechnung ist daher nicht entscheidend, ob der Pflichtteilsberechtigte die Immobilie nutzen oder übernehmen möchte, sondern welchen Wert sie zum Zeitpunkt des Erbfalls hatte. Doch nicht nur der Wert, sondern auch eventuelle Darlehenssummen zählen. Der Nettowert des Nachlasses verteilt sich im Anschluss gemäß der Erb- und Pflichtteilsquoten. 

Zum Nachlass zählen unter anderem:

• Häuser und Wohnungen,
• unbebaute Grundstücke,
• Miteigentumsanteile,
• belastete Immobilien (z. B. mit Darlehen).

Auskunftsanspruch und Nachlassverzeichnis

Pflichtteilsberechtigte haben nach § 2314 BGB einen Anspruch auf umfassende Auskunft. Dazu gehört insbesondere die Einsicht in ein Nachlassverzeichnis, das unter anderem folgende Positionen enthält:

• Immobilien und Grundstücke
• Bankguthaben und Kapitalanlagen
• Fahrzeuge und wertvolle Gegenstände
• Forderungen und Verbindlichkeiten

Nur auf dieser Grundlage lässt sich der Nachlasswert und somit der Pflichtteil zuverlässig berechnen.

Wie hoch ist der Pflichtteil bei einem Haus?

Die Höhe des Pflichtteils ergibt sich aus:

1. dem Nettonachlasswert (inklusive Immobilien),
2. der Pflichtteilsquote (½ des gesetzlichen Erbteils).

Ob und in welcher Höhe ein Pflichtteilsanspruch besteht, hängt unter anderem davon ab:

• ob es einen Alleinerben gibt,
• wie viele pflichtteilsberechtigte Personen vorhanden sind,
• ob ein überlebender Ehegatte ebenfalls pflichtteilsberechtigt ist,
• in welchem Güterstand der Erblasser gelebt hat.

Wie sich Pflichtteilsquoten im Einzelnen berechnen, finden Sie in unserem Artikel „Pflichtteil berechnen – Höhe & Beispiele“.

Immobilienbewertung für den Pflichtteil

Gerade bei Immobilien kommt es häufig zu Streit über den anzusetzenden Wert. Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Todestag des Erblassers (§ 2311 BGB). Spätere Wertsteigerungen oder -verluste bleiben unberücksichtigt.

Zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken kommen verschiedene Methoden in Betracht:

• Schätzungen
• Bodenrichtwerte
• Hilfe eines Sachverständigen

Schätzungen und Bodenrichtwerte sind vor allem dann für die Wertermittlung sinnvoll, wenn sich alle Miterben und pflichtteilsberechtigten Personen über den Wert einig sind. In der Praxis kommt dies leider selten vor. Stattdessen wird das Gutachten eines Sachverständigen herangezogen, um den Wert der Immobilien und Grundstücke zu ermitteln. 

Dieser verwendet hauptsächlich eine derfolgenden Bewertungsmethoden:

1. Vergleichswertverfahren: Findet primär bei Grundstücken Anwendung. Sind sie mit Häusern, Wohnungen oder anderen Immobilien bebaut, orientiert sich der Gutachter an Vergleichspreisen auf dem Grundstücksmarkt, die ähnliche Gebäude vorweisen. Wichtig ist hier jedoch, dass genügend Objekte für einen Vergleich vorhanden sind.
2. Ertragswertverfahren: Steht der Ertrag eines Grundstücks im Vordergrund, wird das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung herangezogen. Dies ist vorwiegend bei Geschäfts- und Mietwohngrundstücken der Fall. Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % dem gewerblichen oder öffentlichen Verdienst dienen. Mietwohngrundstücke dienen mit mehr als 80 % den Wohnzwecken. Berücksichtigt werden Ertragsverhältnisse, Liegenschaftszins, Reinertrag und Bewirtschaftungskosten.
3. Sachwertverfahren: Findet hauptsächlich bei Einfamilienhäusern Anwendung. Schließlich steht in diesem Fall die Eigennutzung im Vordergrund, anstelle der Erwerbstätigkeit (durch Miete oder Gewerbe). Hier fließen der Bodenwert und die Kosten für die Herstellung mit in den Wert ein.
4. Verkehrswert: Gutachter verwenden hier die Angebots- und Nachfragesituation als Grundlage und berücksichtigen entsprechende Zu- oder Abschläge. Je nach Marktsituation kann der Wert eines Hauses so berechnet werden.

Pflichtteilsergänzung bei Schenkung von Immobilien

Hat der Erblasser Immobilien zu Lebzeiten verschenkt, kann dies einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auslösen. Nach § 2325 BGB werden Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall dem Nachlass teilweise hinzugerechnet.

Dabei gilt:

• pro Jahr reduziert sich der anzurechnende Wert um 10 % (Abschmelzungsmodell),
• die Frist beginnt grundsätzlich mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch,
• bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht kann die Frist nicht oder später beginnen.

Hausverkauf zu Lebzeiten und Leibrente

Verkauft der Erblasser eine Immobilie bereits zu Lebzeiten, fließt der Verkaufserlös in sein Vermögen ein und wird Teil des Nachlasses. Eine Besonderheit stellt der Hausverkauf gegen Leibrente (§ 759 BGB) dar.

Bei einer Leibrente:

• erhält der Veräußerer lebenslange Zahlungen,
• enden die Leistungen mit dem Tod,
• entsteht regelmäßig kein Pflichtteilsergänzungsanspruch, da eine Gegenleistung vorliegt.

Nießbrauch und Wohnrecht im Pflichtteilsrecht

Nießbrauchs- und Wohnrechtsgestaltungen können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ist eine Immobilie mit Nießbrauch belastet, kann dies zu einer Reduzierung des Nachlasswertes führen. Lesen Sie hier detailliert, wann Nießbrauch bei der Pflichtteilsberechnung relevant ist.

Pflichtteil bei Immobilien – warum eine Einzelfallprüfung wichtig ist

Immobilien im Nachlass führen häufig zu komplexen Pflichtteilsfragen. Bewertungsmethoden, Schenkungen, Nießbrauch oder familiäre Konstellationen können den Anspruch erheblich beeinflussen. Eine pauschale Berechnung ist daher selten ausreichend.

Es empfiehlt sich demnach eine rechtliche Prüfung, bevor Pflichtteilsansprüche geltend gemacht oder abgewehrt werden. Die auf Erbrecht spezialisierte Kanzlei CDR Legal berät Sie umfassend zur Pflichtteilsberechnung, zur Bewertung von Immobilien und zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

In einem kostenlosen Erstgespräch analysieren wir Ihre individuelle Situation und zeigen Ihnen auf, welche Schritte sinnvoll sind.