Pflichtteil bei Immobilien – Anspruch, Bewertung und Besonderheiten

Gehören Immobilien oder Grundstücke zum Nachlass, stellt sich für Pflichtteilsberechtigte häufig die Frage, wie sich deren Wert auf den Pflichtteilsanspruch auswirkt. Der Pflichtteil ist stets ein reiner Geldanspruch – in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Die Bewertung der Immobilie zum Todestag, mögliche Schenkungen zu Lebzeiten sowie Nießbrauch- und Wohnrechtsgestaltungen können den Anspruch erheblich beeinflussen. Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick.

Ihre Handlungsoptionen im Überblick

Wenn Sie enterbt wurden und sich Immobilien oder Grundstücke im Nachlass befinden, stehen Ihnen je nach Situation unterschiedliche rechtliche Möglichkeiten offen. Typische Handlungsoptionen sind:

• Pflichtteil geltend machen, auch wenn Sie im Testament nicht berücksichtigt wurden
• Auskunft über den Nachlass verlangen, insbesondere zur Wertermittlung von Immobilien
• Überprüfung der Immobilienbewertung, wenn Zweifel am angesetzten Wert bestehen
• Pflichtteilsergänzungsanspruch prüfen, wenn Immobilien zu Lebzeiten verschenkt wurden
• Nießbrauch- oder Wohnrechtsgestaltungen rechtlich einordnen lassen
• Stundung des Pflichtteils beantragen, wenn die Immobilie das wesentliche Nachlassvermögen bildet (§ 2331a BGB)

Welche dieser Optionen sinnvoll ist, hängt von der konkreten Vermögens- und Familiensituation ab.

Pflichtteil trotz Enterbung – Grundsatz

Bestimmte nahe Angehörige haben auch bei Enterbung einen gesetzlichen Mindestanspruch auf Beteiligung am Nachlass. Zu den pflichtteilsberechtigten Personen zählen insbesondere:

• Kinder (eheliche, nichteheliche und adoptierte),
• Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner,
• Eltern, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB) und ist stets ein reiner Geldanspruch. Ein Anspruch auf Übertragung eines Immobilienanteils besteht nicht.

Welche Rolle spielen Immobilien bei der Pflichtteilsberechnung?

Immobilien und Grundstücke gehören vollständig zum Nachlass. Für die Pflichtteilsberechnung ist daher nicht entscheidend, ob der Pflichtteilsberechtigte die Immobilie nutzen oder übernehmen möchte, sondern welchen Wert sie zum Zeitpunkt des Erbfalls hatte. Doch nicht nur der Wert, sondern auch eventuelle Darlehenssummen zählen. Der Nettowert des Nachlasses verteilt sich im Anschluss gemäß der Erb- und Pflichtteilsquoten.

Zum Nachlass zählen unter anderem:

• Häuser und Wohnungen,
• unbebaute Grundstücke,
• Miteigentumsanteile,
• belastete Immobilien (z. B. mit Darlehen).

Auskunftsanspruch und Nachlassverzeichnis

Pflichtteilsberechtigte haben nach § 2314 BGB einen Anspruch auf umfassende Auskunft. Dazu gehört insbesondere die Einsicht in ein Nachlassverzeichnis, das unter anderem folgende Positionen enthält:

• Immobilien und Grundstücke
• Bankguthaben und Kapitalanlagen
• Fahrzeuge und wertvolle Gegenstände
• Forderungen und Verbindlichkeiten

Nur auf dieser Grundlage lässt sich der Nachlasswert und somit der Pflichtteil zuverlässig berechnen.

Wie hoch ist der Pflichtteil bei einem Haus?

Die Höhe des Pflichtteils ergibt sich aus:

1. dem Nettonachlasswert (inklusive Immobilien),
2. der Pflichtteilsquote (½ des gesetzlichen Erbteils).

Ob und in welcher Höhe ein Pflichtteilsanspruch besteht, hängt unter anderem davon ab:

• ob es einen Alleinerben gibt,
• wie viele pflichtteilsberechtigte Personen vorhanden sind,
• ob ein überlebender Ehegatte ebenfalls pflichtteilsberechtigt ist,
• in welchem Güterstand der Erblasser gelebt hat.

Wie sich Pflichtteilsquoten im Einzelnen berechnen, finden Sie in unserem Artikel „Pflichtteil berechnen – Höhe & Beispiele“.

Einfaches Beispiel:

Nachlasswert 400.000 €, ein Sohn ist Alleinerbe, eine Tochter ist enterbt.

Gesetzlicher Erbteil der Tochter: 1/2 → Pflichtteilsquote: 1/4 → Pflichtteil: 100.000 €

Immobilienbewertung für den Pflichtteil - Verkehrswert zum Todestag

Gerade bei Immobilien kommt es häufig zu Streit über den anzusetzenden Wert. Maßgeblich ist nach dem sogenannten Stichtagsprinzip der Verkehrswert zum Todestag des Erblassers (§ 2311 BGB). Spätere Wertsteigerungen oder -verluste bleiben unberücksichtigt.

Zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken kommen verschiedene Methoden in Betracht:

• Schätzungen z.B. durch Makler
• Bodenrichtwerte
• Sachverständigengutachten

Schätzungen und Bodenrichtwerte sind vor allem dann für die Wertermittlung sinnvoll, wenn sich alle Miterben und pflichtteilsberechtigten Personen über den Wert einig sind. In der Praxis kommt dies leider selten vor. Stattdessen wird das Gutachten eines Sachverständigen herangezogen, um den Wert der Immobilien und Grundstücke zu ermitteln.

Zur Erstellung eines solchen Gutachtens hat der Pflichtteilsschuldner alle Unterlagen, die für die konkrete Wertberechnung des am Todestag vorhandenen Nachlasses erforderlich sind, vorzulegen – dazu gehören insbesondere ein Grundbuchauszug sowie Angaben über erfolgte Instandhaltungsmaßnahmen und ggfs. Miet- und Pachtverträge.

Zu den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Erstellung eines Sachverständigengutachtens gehört es regelmäßig, dass sich der Sachverständige selbst ein Bild von der zu besichtigenden Immobilie macht und sich nicht nur auf Angaben des Erben verlässt.

Der Sachverständige verwendet hauptsächlich eine der folgenden Bewertungsmethoden:

1. Vergleichswertverfahren: Vor allem für Grundstücke. Bei bebauten Grundstücken (Häuser, Wohnungen) richtet sich der Wert nach den Preisen vergleichbarer Immobilien auf dem Markt. Voraussetzung ist, dass ausreichend Vergleichsobjekte verfügbar sind.
2. Ertragswertverfahren: wenn der Ertrag im Vordergrund steht, etwa bei Geschäfts- oder Mietwohngrundstücken. Berücksichtigt werden Reinertrag, Liegenschaftszins, Ertragsverhältnisse und Bewirtschaftungskosten.
3. Sachwertverfahren: Hauptsächlich bei Einfamilienhäusern oder selbstgenutzten Immobilien. Der Wert setzt sich aus Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes zusammen.
4. Verkehrswertverfahren: Orientiert sich an Angebot und Nachfrage sowie objektbezogenen Zu- oder Abschlägen. Der Wert ergibt sich aus der aktuellen Marktsituation und den Eigenschaften der Immobilie.

Ein Anspruch auf Bewertung der Immobilie anhand einer bestimmten Bewertungsmethode oder durch einen bestimmten Sachverständigen besteht nicht. Insbesondere hat der Pflichtteilsberechtigte keinen Anspruch auf einen öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen. Der Sachverständige muss aber hinreichend qualifiziert und unparteiisch sein. Zudem muss er die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode begründen bzw. eine Abwägung zwischen mehreren in Frage kommenden Bewertungsverfahren erkennen lassen.

In jedem Fall empfiehlt es sich, dass sich die Parteien im Vorfeld auf die Person des zu beauftragenden Sachverständigen einigen, um im Nachgang weitere kostenintensive Auseinandersetzungen – und gegebenenfalls die Einholung eines Zweitgutachtens – zu vermeiden.

Auch wenn die Immobilie vom Erben nach dem Erbfall bereits veräußert worden ist, hat der Pflichtteilsberechtigte weiterhin einen Anspruch auf Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens, denn nur so kann dieser ermitteln, ob die Immobilie unter Wert verkauft worden ist.

Die Wertermittlungskosten fallen dem Nachlass zur Last und stellen Nachlassverbindlichkeiten dar. Der Pflichtteilsberechtigte ist jedoch selbst nicht berechtigt, anstelle des Erben ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben und die Übernahme der Kosten durch den Nachlass zu verlangen.

Pflichtteilsergänzung bei Schenkung von Immobilien

Hat der Erblasser Immobilien zu Lebzeiten verschenkt, kann dies einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auslösen. Nach § 2325 BGB werden Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall dem Nachlass teilweise hinzugerechnet. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch muss gegenüber dem Erben und nicht gegenüber dem Beschenkten geltend gemacht werden.

Dabei gilt:

• die verschenkte Immobilie wird fiktiv dem Nachlass hinzugerechnet, sodass sich der Pflichtteil des Pflichtteilsberechtigten erhöht
• dabei reduziert sich der anzurechnende Wert um 10 % pro Jahr (Abschmelzungsmodell),
• die Frist beginnt grundsätzlich mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch,
• bei vorbehaltenem Nießbrauch oder umfassendem Wohnrecht beginnt die Frist regelmäßig erst mit dem Wegfall des Nutzungsrechts und damit häufig erst mit dem Tod des Erblassers,
• bei Schenkungen unter Ehegatten beginnt die Frist grundsätzlich erst mit der Auflösung der Ehe.

Bei ergänzungspflichtigen Schenkungen kommt es nicht auf den Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls, sondern auf den Zeitpunkt der Schenkung an. Sind Nutzungsrechte wie beispielsweise der Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht vorbehalten, schmälern diese den Wert der Schenkung. Sie sind auf den Zeitpunkt ihrer Gewährung als auch auf den Todeszeitpunkt zu bewerten, um im Rahmen des sogenannten Niederstwertprinzips eine zutreffende Berechnung vorzunehmen.

Hinweis § 2329 BGB: Ist der Erbe zur Erfüllung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs nicht in der Lage, kann der Pflichtteilsberechtigte den Beschenkten subsidiär in Anspruch nehmen – jedoch nur in Höhe des noch vorhandenen Bereicherungsvorteils.

Hausverkauf zu Lebzeiten und Leibrente

Verkauft der Erblasser eine Immobilie bereits zu Lebzeiten, fließt der Verkaufserlös in sein Vermögen ein und wird Teil des Nachlasses. Eine Besonderheit stellt der Hausverkauf gegen Leibrente (§ 759 BGB) dar.

Bei einer Leibrente:

• erhält der Veräußerer lebenslange Zahlungen,
• enden die Leistungen mit dem Tod,
• entsteht regelmäßig kein Pflichtteilsergänzungsanspruch, da eine Gegenleistung vorliegt.

Ist die Leibrente wirtschaftlich deutlich unterwertig, kann jedoch teilweise eine gemischte Schenkung vorliegen, die Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen kann.

Nießbrauch und Wohnrecht im Pflichtteilsrecht

Nießbrauchs- und Wohnrechtsgestaltungen können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ist eine Immobilie mit Nießbrauch belastet, kann dies zu einer Reduzierung des Nachlasswertes führen. Lesen Sie hier detailliert, wann Nießbrauch bei der Pflichtteilsberechnung relevant ist.

Hinweis zur Stundung nach § 2331a BGB: Bildet die Immobilie das wesentliche Nachlassvermögen und würde ihre sofortige Verwertung für den Erben eine unbillige Härte darstellen, kann der Pflichtteilsanspruch auf Antrag durch das Gericht gestundet werden. Dies setzt voraus, dass die Zahlung aus sonstigem Vermögen nicht zumutbar ist.

Pflichtteil bei Immobilien – warum eine Einzelfallprüfung wichtig ist

Immobilien im Nachlass führen häufig zu komplexen Pflichtteilsfragen. Bewertungsmethoden, Schenkungen, Nießbrauch oder familiäre Konstellationen können den Anspruch erheblich beeinflussen. Eine pauschale Berechnung ist daher selten ausreichend.

Es empfiehlt sich demnach eine rechtliche Prüfung, bevor Pflichtteilsansprüche geltend gemacht oder abgewehrt werden. Die auf Erbrecht spezialisierte Kanzlei CDR Legal berät Sie umfassend zur Pflichtteilsberechnung, zur Bewertung von Immobilien und zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

In einem kostenlosen Erstgespräch analysieren wir Ihre individuelle Situation und zeigen Ihnen auf, welche Schritte sinnvoll sind.

Erfahren Sie zudem hier, wie Sie Ihren Pflichtteil mit Hilfe eines Anwalts durchsetzen können.

F.A.Q.