Immobilien-Erbe mit Grundschuld

Befindet sich im Nachlass eines Erblassers ein Grundstück oder eine Immobilie, kann es sein, dass Sie auch die Grundschuld erben. Sie sollten deswegen immer überprüfen, welche Verbindlichkeiten mit dem Objekt zusammenhängen. 

Immobilien und Grundstücke werden schließlich häufig als Sicherheit herangezogen, wenn Kredite benötigt werden. Diese Finanzierungsgrundschuld wird in das Grundbuch eingetragen und bleibt dort bestehen, bis die Schulden vollständig beglichen sind. Sie ist unabhängig vom Tod des Eigentümers und bleibt stattdessen mit dem Grundstück oder der Immobilie selbst verbunden. Dies auch im Erbfall.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Erbe erhält den Nachlass mit allen Belastungen, also auch mit der Grundschuld
• Nachlassverbindlichkeiten sind in der Regel vom Erben zu tragen
• Die Grundschuld ist an das Grundstück gebunden, nicht an den Eigentümer
• Eine Löschung der Grundschuld ist unter Umständen möglich
• Das Grundbuchordnung (GBO) regelt alle Rahmenbedingungen der Finanzierungsgrundschuld und der Voreintragung

Grundschuld erben

Eine Grundschuld dient dazu, eine Forderung abzusichern, die aus einem Darlehen oder einer anderen vertraglichen Verpflichtung resultiert. Konkret bedeutet dies, dass ein Grundstück oder eine Immobilie als Sicherheit für eine finanzielle Verpflichtung dient. Wenn der Kreditnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt, kann der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung oder Teilungsversteigerung durchführen, um die ausstehende Schuld zu begleichen.

Sind Sie im Erbschein als Erbe eingetragen, sollten Sie demnach unbedingt überprüfen, ob die Immobilien und Grundstücke aus dem Nachlass mit einer Grundschuld belastet sind. Hat der Erblasser vor seinem Tod einen hohen Kredit aufgenommen, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass das Eigenheim als Sicherheit diente. 

Denn als Erbe übernehmen Sie nicht nur die Rechte der verstorbenen Person, sondern auch ihre Pflichten. So kann es sein, dass Sie und Ihre Miterben auch das mit der Grundschuld verbundene Darlehen übernehmen und die Finanzierungsgrundschuld begleichen müssen. Ist das belastete Grundstück für einen Vermächtnisnehmer vorgesehen, muss dieser die Verbindlichkeiten tragen.

Informationen über die Grundschuld finden Sie beim Grundbuchamt. In einigen Fällen befinden sich bereits in den Unterlagen des Erblassers notariell bestätigte Urkunden über die Finanzierungsgrundschuld. Es ist wichtig zu wissen, ob die Grundpfandrechte des Gläubigers bzw. der Bank noch Bestand haben oder ob bereits eine Aufhebung der Eintragung möglich ist. 

Wie läuft die Erbschaft bei einem Grundstück mit Grundschuld ab?

Bei einer Erbschaft, bei der ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet ist, gibt es mehrere mögliche Szenarien, je nach den Bedingungen des Nachlasses und den Wünschen der Erbengemeinschaft:

1. Übernahme der Grundschuld durch die Erbengemeinschaft: Als Erbe können Sie mit Ihren Miterben das geerbte Grundstück übernehmen und gleichzeitig die bestehende Grundschuld erben. In diesem Fall übernehmen Sie die Verpflichtung, die Kreditraten oder Zinszahlungen gemäß den Bedingungen der Grundschuld weiter zu bedienen. Die Grundpfandrechte der Bank bleiben auch nach dem Tod des Erblassers bestehen und eine Voreintragung verschafft Ihnen die entsprechenden Rechte.
2. Verkauf des Grundstücks: Sie können sich als Erbengemeinschaft auch dazu entscheiden, das Grundstück zu verkaufen. In diesem Fall könnten Sie den Verkaufserlös dazu verwenden, um die bestehende Finanzierungsgrundschuld abzulösen. Wenn der Verkaufserlös die Höhe der Grundschuld übersteigt, können Sie den überschüssigen Betrag behalten. Falls der Verkaufserlös jedoch nicht ausreicht, müssen Sie möglicherweise die Differenz aus Ihrem eigenen Vermögen begleichen. Wichtig ist hier die entsprechende Voreintragung im Grundbuch (§ 13 GBO und Beschluss vom OLG Karlsruhe, 18.10.2021 – 19 W 72/21). 
3. Ablehnung der Erbschaft: Sie können sich auch gegen die Annahme des Erbes entscheiden (sechswöchige Ausschlagungsfrist nach § 1944 Abs. 1 BGB). In diesem Fall wird das Grundstück gemäß den gesetzlichen Bestimmungen vererbt. Dies kann dazu führen, dass das Grundstück an andere Erben geht.

Übertragung eines Grundstücks mit Grundschuld

Ist das mit einer Grundschuld belastete Grundstück ein Vermächtnis, müssen die Erben den Grundbesitz auf den Vermächtnisnehmer übertragen. Dafür werden unter anderem folgende Unterlagen und Informationen benötigt:

• Erbschein
• Urkunden vom Notar
• Auflassungsvormerkung (Voreintragung gemäß § 13 GBO)
• Eigentumswechsel im Grundbuchamt
• ggf. Auskunft vom Nachlassgericht

Als Vermächtnisnehmer haben Sie einen Anspruch auf Erfüllung des Vermächtnisses. Sollten es zu Streitigkeiten mit den Erben kommen, können Sie Ihren Anspruch vor dem Nachlassgericht durchsetzen. Dafür stehen Ihnen die erfahrenen Rechtsanwälte von CDR Legal zur Seite.

Was wird über die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

In der Grundbuchordnung (GBO) ist geregelt, wie die Verfahren zur Eintragung von Rechten und zur Durchführung von Grundbuchberichtigungen stattfinden. Sollte es für das mit einer Grundschuld belastete Grundstück mehrere Erben geben, werden die einzelnen Miterben namentlich, jedoch ohne ihre Erbquote eingetragen (§ 47 GBO). 

Die Voreintragung ist eine Möglichkeit, den Anspruch der Erbengemeinschaft auf ein geerbtes Grundstück im Grundbuch zu sichern, bevor die tatsächliche Eigentumsübertragung erfolgt ist (§ 13 GBO). Sobald alle Bedingungen erfüllt sind und die Eigentumsübertragung vollzogen wird, wird die Voreintragung gelöscht und das Eigentum offiziell auf die Erbengemeinschaft übertragen.

Mindert die Grundschuld den Verkehrswert?

Eine Grundschuld wirkt sich in der Regel nicht direkt auf den Verkehrswert eines Grundstücks aus. Der Verkehrswert wird hauptsächlich durch Faktoren wie Lage, Größe, Nutzungsmöglichkeiten und ähnliche Bewertungskriterien bestimmt. Allerdings kann eine hohe Grundschuld einen potenziellen Käufer abschrecken oder die Finanzierung erschweren. Schließlich muss ein Teil des Kaufpreises dazu dienen, die Grundschuld zu tilgen. 

Hypothek auf geerbtes Haus aufnehmen

Grundsätzlich ist es möglich, eine Hypothek auf ein geerbtes Haus aufzunehmen. Wenn Sie ein Haus erben und dieses als Sicherheit für ein Darlehen verwenden möchten, sollten Sie dennoch einige Kriterien in Betracht ziehen:

• Sind Sie bereits als Eigentümer eingetragen oder hat die Voreintragung stattgefunden?
• Gibt es bereits eine Grundschuld auf das Haus?
• Wie ist der Zustand des Hauses?
• Sind alle Erbschaftssteuern und Nachlassverbindlichkeiten bereits beglichen?

Bevor Sie sich für eine Hypothek entscheiden, ist es ratsam, mit einem Finanzberater oder einem Rechtsanwalt zu sprechen, um die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen zu verstehen.

So unterstützt Sie CDR Legal

Falls Sie Unterstützung benötigen, um Informationen über die Grundschuld einzufordern, die Löschung einer Grundschuld anzustoßen, eine Voreintragung nach § 13 GBO durchzuführen oder gar Ihre Ansprüche vor dem Amtsgericht durchzusetzen, sprechen Sie uns an.

Die Kanzlei CDR Legal ist auf Erbrecht spezialisiert und steht Ihnen mit der entsprechenden Expertise zur Seite. In einem ersten Beratungsgespräch bewerten wir Ihre individuelle Lage und besprechen gemeinsam mit Ihnen das weitere Vorgehen.