Pflichtteil & Immobilien

Trotz Enterbung im Testament haben bestimmte nahe Angehörige eines Erblassers einen gesetzlichen Anspruch auf einen Erbteil. Dieser Anteil wird als Pflichtteil bezeichnet und beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbes (§ 2303 BGB). Doch wie sieht es mit der Berechnung des Pflichtteils aus, wenn ein Haus oder andere Immobilien zum Nachlass gehören?

Das Wichtigste in Kürze

• Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbes
• Der Wert der Immobilie wird komplett dem Nachlasswert hinzugefügt
• Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es verschiedene Methoden
• Schenkungen von Immobilien beeinflussen den Pflichtteilsergänzungsanspruch
• Eine Alternative bildet die Leibrente

Pflichtteil Immobilie

Im deutschen Erbrecht gibt es eine Gruppe an Personen, die trotz Enterbung im Testament oder Erbvertrag einen Anspruch auf einen Erbteil haben. Zu den pflichtteilsberechtigten Personen zählen Kinder, Ehegatten und Eltern des Erblassers. Dabei sind sowohl eheliche als auch uneheliche und adoptierte Abkömmlinge Teil der gesetzlichen Erbfolge. Eltern eines Erblassers haben jedoch nur einen Pflichtteilsanspruch, wenn es keine Kinder gibt.

Die Höhe des Pflichtteils beträgt nach § 2303 BGB die Hälfte des gesetzlichen Erbes. Für die Pflichtteilsberechnung ist es zum einen wichtig zu wissen, wie viele Angehörige zur gesetzlichen Erbfolge gehören. Auf der anderen Seite ist der Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Todes zu ermitteln. Zum Nachlass gehören alle Vermögenswerte, Nachlassgegenstände und Immobilien, aber auch die Schulden des Erblassers.

Wie hoch ist der Pflichtteil bei einem Haus?

Ausgangslage für die Berechnung des Pflichtteils ist das gesamte Vermögen des Erblassers zum Zeitpunkt seines Todes. Um dieses Vermögen festzuhalten, erstellt der Erbe, der Nachlasspfleger oder der Testamentsvollstrecker zunächst ein Nachlassverzeichnis. Im Nachlassverzeichnis befinden sich die Vermögenswerte über:

• Hausrat
• Fahrzeuge
• Kapitalanlagen
• Betriebsvermögen
• Immobilien und Grundstücke
• Ansprüche und Forderungen
• Nachlassverbindlichkeiten

Grundstücke und Immobilien sind vollständig Teil des Nachlasses. Das bedeutet, dass nicht nur der Wert, sondern auch eventuelle Darlehenssummen zählen. Der Nettowert des Nachlasses verteilt sich im Anschluss gemäß der Erb- und Pflichtteilsquoten. 

Als pflichtteilsberechtigte Person haben Sie einen Anspruch auf Auskunft (§ 2314 BGB), auch wenn Sie enterbt wurden. Sie können den Erben oder seine Miterben demnach dazu auffordern, Ihnen die Einsicht zu gestatten. Wie hoch der Pflichtteil bei einem Haus ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Gibt es einen Alleinerben? Hat ein überlebender Ehepartner ebenfalls das Recht auf seinen Pflichtteilsanspruch?

Auch bei Grundstücken und Immobilien gilt nach § 2303 BGB, dass Ihr Pflichtteil die Hälfte des gesetzlichen Erbteils ausmacht. Sobald Sie über das Nachlassverzeichnis den Nettowert ermitteln und Ihre Pflichtteilquote kennen, können Sie die Höhe Ihres Pflichtteils beziffern. 

Pflichtteilsquoten berechnen

Um zu wissen, welcher Wert des Nachlasses pflichtteilsberechtigten Personen zusteht, müssen zunächst die Pflichtteilsquoten berechnet werden. Hier ein kurzes Beispiel: Ein Erblasser hat einen Ehepartner und drei Kinder zurückgelassen. Eines der Kinder hat er im Testament zwar enterbt, dennoch hat dieses Kind einen Anspruch auf einen Anteil des Erbes. 

Per Gesetz erhalten die Kinder die Hälfte des Erbes. Der Pflichtteil wiederum ist die Hälfte des gesetzlichen Anteils. Somit haben die Kinder insgesamt einen Anspruch auf ein Viertel des Nachlasses. Da dieses Viertel jedoch auf drei Kinder verteilt wird, beträgt die Pflichtteilsquote eines jeden Kindes ein Zwölftel. 

Die Pflichtteilsquote ist je nach Erbfall unterschiedlich. Wenn Sie enterbt wurden und Ihren Pflichtteil berechnen wollen, sollten Sie zunächst die Anzahl der pflichtteilsberechtigten Personen herausfinden. Außerdem ist es wichtig zu wissen, in welchem Güterstand der Erblasser gelebt hat, sollte er verheiratet gewesen sein. 

Bei der Berechnung Ihrer Pflichtteilsquoten im Erbfall kann Ihnen eine erfahrene Anwaltskanzlei weiterhelfen. CDR Legal ist auf Erbrecht spezialisiert und kann Sie entsprechend unterstützen. 

Wie wird der Pflichtteil bei einem Haus berechnet?

Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten in der Erbschaft. Besonders häufig treten Probleme auf, wenn Immobilien und Grundstücke zum Nachlass gehören. Denn oft ist es nicht so einfach, den exakten Wert dieser Nachlassgegenstände zu ermitteln. Für die Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken kommen verschiedene Methoden infrage:

• Schätzungen
• Bodenrichtwerte
• Hilfe eines Sachverständigen

Stichtag für die Wertermittlung ist nach § 2311 BGB der Todestag des Erblassers. Sollte die Immobilie bis zur Umsetzung des Testaments an Wert gewinnen oder verlieren, hat dies keinen Einfluss auf den Pflichtteil. 

Schätzungen und Bodenrichtwerte sind vor allem dann für die Wertermittlung sinnvoll, wenn sich alle Miterben und pflichtteilsberechtigten Personen über den Wert einig sind. In der Praxis kommt dies leider selten vor. Stattdessen wird das Gutachten eines Sachverständigen herangezogen, um den Wert der Immobilien und Grundstücke zu ermitteln. 

Dieser verwendet hauptsächlich eine der folgenden Bewertungsmethoden:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Verkehrswert

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren findet primär bei Grundstücken Anwendung. Sind sie mit Häusern, Wohnungen oder anderen Immobilien bebaut, orientiert sich der Gutachter an Vergleichspreisen auf dem Grundstücksmarkt, die ähnliche Gebäude vorweisen. Wichtig ist hier jedoch, dass genügend Objekte für einen Vergleich vorhanden sind. 

Ertragswertverfahren

Steht der Ertrag eines Grundstücks im Vordergrund, wird das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung herangezogen. Dies ist vorwiegend bei Geschäfts- und Mietwohngrundstücken der Fall. Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % dem gewerblichen oder öffentlichen Verdienst dienen. Mietwohngrundstücke dienen mit mehr als 80 % den Wohnzwecken. Berücksichtigt werden hier:

• Ertragsverhältnisse
• Liegenschaftszins
• Reinertrag
• Bewirtschaftungskosten

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet hauptsächlich bei Einfamilienhäusern Anwendung. Schließlich steht in diesem Fall die Eigennutzung im Vordergrund, anstelle der Erwerbstätigkeit (durch Miete oder Gewerbe). Hier fließen der Bodenwert und die Kosten für die Herstellung mit in den Wert ein. 

Verkehrswert

Ein weiterer Weg für die Pflichtteilsberechnung ist es, den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks aus dem Nachlass zu ermitteln. Gutachter verwenden hier die Angebots- und Nachfragesituation als Grundlage und berücksichtigen entsprechende Zu- oder Abschläge. Je nach Marktsituation kann der Wert eines Hauses so berechnet werden. 

Schenkung einer Immobilie: Der Pflichtteilsergänzungsanspruch

Da die Enterbung bestimmter Personen im Testament oder Erbvertrag nicht immer durchsetzbar ist, versuchen Erblasser immer wieder, den Nachlasswert und damit auch den Pflichtteilsanspruch zu mindern. Oft verschenken sie zum Beispiel noch zu Lebzeiten große Vermögenswerte, unter anderem auch Grundstücke und Immobilien. 

Das deutsche Erbrecht will dieser Reduzierung des Pflichtteils jedoch mit dem Pflichtteilsergänzungsanspruch entgegentreten. § 2325 BGB bestimmt, dass Schenkungen in den letzten 10 Jahren vor dem Erbfall einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auslösen. Dazu gehören auch die Schenkungen von Immobilien. 

Jedes Jahr nach der Schenkung reduziert sich der Ausgleich um 10 Prozent. Sobald der Beschenkte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, beginnt die Frist zu laufen. Anders ist es jedoch, wenn ein Nießbrauch und Wohnrecht gestattet wird. 

Für die Wertermittlung gilt auch hier das Niederstwertprinzip. Generell wird der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Erbfalls herangezogen. Eine Ausnahme ist allerdings, wenn der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung geringer war, denn dann wird dieser herangezogen. 

Wie sieht der Pflichtteil bei Hausverkauf zu Lebzeiten aus?

Falls Sie als Erblasser bereits zu Lebzeiten Ihr Haus verkaufen, geht der Erlös aus diesem Verkauf in Ihr Vermögen über. Zum Zeitpunkt des Todes bildet dieses Vermögen einen Anteil Ihres Nachlasses. Eine Alternative bildet der Hausverkauf gegen Leibrente (§ 759 BGB). 

Statt einen Verkauf oder eine Schenkung in Erwägung zu ziehen, können Sie das Haus gegen eine lebenslange, gleichmäßige Zahlung eintauschen. Diese Rentenzahlungen enden mit dem Eintreten Ihres Todes, sodass sie keinen Teil des Nachlasses bilden. Außerdem handelt es sich nicht um eine Schenkung, da Sie eine Gegenleistung erhalten. So veräußern Sie Ihr Haus, ohne den Pflichtteil zu erhöhen oder eine Pflichtteilsergänzung zu erwirken. 

Nießbrauch & Wohnrecht

Wenn es um die Immobilien eines Erblassers geht, treten oft auch die Themen Nießbrauch und Wohnrecht auf. Der Nießbrauch hat im Erbrecht potenziell bedeutende Folgen für den Pflichtteil. Schließlich kann die Nutzung einer Immobilie oder anderer Vermögenswerte den Wert des Erbes und damit auch den Pflichtteil mindern. Wenn das Erbe mit einem Nießbrauch belastet ist, wird unter Umständen der Wert des Nießbrauchs vom Wert des Erbes abgezogen, was zu einer Verringerung des Pflichtteils führen kann.

Verschenkt der Erblasser eine Immobilie, bleibt jedoch eigentlich der Eigentümer des Hauses, beginnt außerdem die Frist zur Abschmelzung der Pflichtteilsergänzungsansprüche nicht zu laufen. Nießbrauch und Wohnrecht im Erbrecht sind komplexe Themen, die je nach Umständen einen Einfluss auf den Wert des Nachlasses haben können. 

So unterstützt Sie CDR Legal

Benötigen Sie Unterstützung bei der Bewertung einer Immobilie, bei der Berechnung Ihres Pflichtteils oder bei der Durchsetzung Ihrer Pflichtteilsansprüche, sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung suchen. Die Kanzlei CDR Legal ist auf Bank-, Kapitalmarkt- und Erbrecht spezialisiert und steht Ihnen mit der entsprechenden Expertise zur Seite. In einem ersten Beratungsgespräch analysieren wir Ihre Ausgangslage und besprechen gemeinsam mit Ihnen das weitere Vorgehen.