Immobilien-Vermächtnis

Möchte ein Erblasser eine Immobilie oder ein Grundstück nach seinem Tod auf eine andere Person übertragen, gibt es dafür grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Zum einen die Erbschaft und zum anderen das Vermächtnis. Wenn Sie im Testament oder Erbvertrag als Vermächtnisnehmer eingetragen sind, müssen Sie Ihren Nachlass aktiv bei den Erben einfordern. 

Das Wichtigste in Kürze

• Der Vermächtnisnehmer muss die Immobilie oder das Grundstück aus dem Nachlass aktiv einfordern
• Für die Übertragung muss ein Eintrag im Grundbuch stattfinden
• Die Kosten für die Vermächtniserfüllung trägt in der Regel die Erbengemeinschaft

Vermächtnis: Immobilie & Grundstück im Nachlass

Zunächst ist es wichtig, den Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis zu verstehen: Während ein Erbe die Rechte und Pflichten über das Vermögen des Erblassers nach seinem Tod übernimmt, ist ein Vermächtnis eine besondere Zuwendung aus dem Nachlass (§ 1939 BGB). Dies kann ein bestimmter Gegenstand oder ein Geldvermächtnis sein. Aber auch Grundstücke, ein Haus und andere Immobilien können ein Vermächtnis sein. 

Deutlich wird der Unterschied primär in der Formulierung, die der Erblasser in seinem Testament oder Erbvertrag nutzt. Wenn er Ihnen etwas vermachen möchte, bezieht sich die Anordnung auf einen bestimmten Vermögensgegenstand. 

Als Vermächtnisnehmer sind Sie namentlich im Nachlass erwähnt. Das bedeutet, dass die Erben oder der Testamentsvollstrecker Sie im Erbfall über Ihren Anspruch auf Ihr Vermächtnis informieren. Einfordern müssen Sie Ihren Vermächtnisgegenstand jedoch selbst. Dafür können Sie sich an jeden der Miterben wenden. 

Laut deutschem Erbrecht haben Sie einen Erfüllungsanspruch über Ihr Vermächtnis. Die Erbengemeinschaft ist demnach dazu verpflichtet, Ihnen Ihren Vermächtnisgegenstand herauszugeben (§ 2175 BGB). Ist im Testament nichts anderes angegeben, tragen die Erben die Kosten für die Übertragung. Mit dem Anspruch auf Auskunft sieht es etwas anders aus: Per Gesetz haben Sie nicht unbedingt das Recht auf Auskunft über Ihr Vermächtnis, jedoch vergeben die Gerichte es oft in der Praxis.

Ein anderer Fall ist das Vorausvermächtnis, das oft bei Alleinerben Anwendung findet. Durch ein Vorausvermächtnis können Sie gleichzeitig Erbe und Vermächtnisnehmer sein. Neben Ihrem zugeschriebenen Erbteil erhalten Sie außerdem noch weitere Vermögenswerte. Dabei ist es von Bedeutung, das Vorausvermächtnis von der Teilungsanordnung zu unterscheiden. Denn eine Teilungsanordnung bestimmt lediglich, welche Person welchen Vermächtnisgegenstand erhalten soll. Dabei erhalten alle Erben jedoch insgesamt nicht mehr als ihre Erbquote.

Wie können Sie ein Grundstück oder eine Immobilie als Vermächtnis einfordern?

Die Herausgabe einer Immobilie als Vermächtnis ist mit einigen rechtlichen Schritten verbunden und somit zeit- und kostenaufwendiger als einen Geldbetrag zu übertragen. Um Ihren Vermächtnisanspruch durchzusetzen, sollten Sie sich an die folgenden Schritte halten:

1. Aktives Ansprechen der Erben
2. Verjährungsfrist von 10 Jahren einhalten (§ 196 BGB)
3. Voreintragung im Grundbuch
4. Eigentum übertragen
5. Notarielle Beurkundung 

Fordern Sie den Erben oder einen seiner Miterben im besten Fall schriftlich dazu auf, Ihr Vermächtnis herauszugeben. Dabei ist es besonders wichtig, dass Sie die entsprechende Verjährungsfrist einhalten. Bei Grundstücks- und Immobilienvermächtnissen beträgt diese 10 Jahre. 

Werden Sie sich gleich mit dem Erben einig, können Sie eine Voreintragung im Grundbuch vornehmen. Sobald die Übertragung vollständig stattgefunden hat und vom Notar bestätigt worden ist, wird die Voreintragung durch den Eigentumswechsel ersetzt. 

Weitere Punkte, die Sie bei dem Vermächtnis einer Immobilie beachten sollten, sind die Freibeträge der Erbschaftssteuer. Wenn Sie bei den Erben auf Widerstand stoßen, sollten Sie sich außerdem an einen Fachanwalt wenden, um Ihren Anspruch durchzusetzen. Die Kanzlei CDR Legal ist auf Erbrecht spezialisiert und kann Sie entsprechend unterstützen. 

Eigentumsübergang und Vermächtniserfüllung durch notariellen Vertrag: Ist ein Vermächtniserfüllungsvertrag notwendig?

Wenn Ihnen ein Erblasser ein Grundstück oder eine Immobilie vermacht, ist bei der Übertragung der Gang zum Notar unumgänglich. Dieser beurkundet einen entsprechenden Vermächtniserfüllungsvertrag. In diesem erklärt der Erbe, dass er das Eigentum an dem Grundstück oder der Immobilie an den Vermächtnisnehmer übertragen will. Über die Umstände müssen sich beide Parteien einig sein.

Im Anschluss wird die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch beantragt. Sobald diese Eintragung vollzogen ist, kann der Vermächtnisnehmer vollständig über das Grundstück oder die Immobilie verfügen. Bei einfacheren Vermächtnisgegenständen und Geldbeträgen ist ein Vermächtniserfüllungsvertrag nicht unbedingt notwendig.

Was ist ein Verschaffungsvermächtnis?

Bei einem Verschaffungsvermächtnis erteilt der Erblasser in der Erbschaft die Anordnung, dass der Erbe dem Vermächtnisnehmer einen bestimmten Gegenstand oder ein bestimmtes Recht verschaffen oder übertragen soll. Dies ist vorwiegend beim Grundstücksvermächtnis und Immobilien der Fall, da die Übertragung deutlich komplexer ist als bei einem reinen Geldvermächtnis. 

Der Erbe ist bei einem Verschaffungsvermächtnis dazu verpflichtet, die Erfüllung zu ermöglichen. Die Übergabe einer Immobilie oder eines Grundstücks nimmt in der Regel viel Zeit in Anspruch. In der Regel trägt der Erbe auch die Kosten der Übertragung. 

Pflichtteil statt Erbeinsetzung

Ein besonderer Fall kann entstehen, wenn Sie eine pflichtteilsberechtigte Person sind. Im deutschen Erbrecht gibt es einige nahe Angehörige, die einen gesetzlichen Anspruch auf einen Erbteil haben, selbst wenn Sie im Testament oder Erbvertrag enterbt sind. Dieser Pflichtteil verringert sich auch nicht dadurch, dass Ihnen der Erblasser eine bestimmte Immobilie vermacht. Neben diesem Vermächtnisgegenstand haben Sie immer noch den Anspruch auf Ihren Pflichtteil. 

Erbschaftsteuer beim Immobilienvermächtnis

Die Erbschaftsteuer bei einem Immobilienvermächtnis oder Grundstücksvermächtnis hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören der Wert der Immobilie, der Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erblasser und dem Vermächtnisnehmer, sowie die geltenden Steuergesetze des jeweiligen Landes. Im Gegensatz zu den Nachlassverbindlichkeiten und Kosten, die mit der Übertragung der Immobilie verbunden sind, trägt die Kosten der Erbschaftsteuer der Vermächtnisnehmer. 

So unterstützt Sie CDR Legal

Die Übertragung einer Immobilie oder eines Grundstücks im Erbfall ist deutlich umfangreicher als die Übergabe eines einfachen Geldbetrags. Es sind einige rechtliche Schritte zu beachten. Sollten Sie dabei Unterstützung benötigen, können Sie sich an einen Fachanwalt wenden. Doch vor allem dann, wenn es zu Uneinigkeiten mit den Erben kommt, sollten Sie den Rat eines Anwalts einholen.

Die Kanzlei CDR Legal ist auf Bank-, Kapitalmarkt- und Erbrecht spezialisiert und kann Sie mit der entsprechenden Expertise unterstützen. Wir helfen Ihnen dabei, Ihren Anspruch auf Ihr Vermächtnis im gegebenen Fall auch vor Gericht durchzusetzen. In einem ersten Beratungsgespräch analysieren wir Ihre Ausgangslage und besprechen gemeinsam mit Ihnen das weitere Vorgehen.