Nutzungsentschädigung an Miterben

Wenn im Erbfall mehrere Personen bedacht werden, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Hauptaufgabe einer Erbengemeinschaft besteht darin, das geerbte Vermögen zu verwalten und es entsprechend den gesetzlichen oder testamentarischen Bestimmungen zu verteilen. Dazu gehört unter anderem die Verwaltung von Bankkonten, Immobilien, Wertpapieren und anderen Vermögenswerten.

Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, müssen die Erben entscheiden, wie es mit dieser weitergehen soll. Wohnt einer der Miterben in der vererbten Immobilie, kommt die Frage auf, ob die anderen Miterben einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für das Haus haben. 

Das Wichtigste in Kürze

• Die Nutzungsentschädigung entspricht oft dem Mietwert der Immobilie, muss sich dabei jedoch mit der Höhe der Billigkeit decken (dem hälftigen objektiven Marktwert bzw. der Hälfte der ortsüblichen Miete)
• Die verbleibenden Miterben müssen die Nutzungsentschädigung aktiv einfordern, wobei die Erbengemeinschaft gemeinsam als Klägerin auftreten kann 
• Die Zahlung der Nutzungsentschädigung teilt sich unter der gesamten Erbengemeinschaft auf

Nutzungsentschädigung: Ein Erbe wohnt im Haus

Erhält ein Erbe schon zu Lebzeiten oder auch nach dem Erbfall Wohnrecht in einer Immobilie des Erblassers, entstehen oft trotz Testament Streitigkeiten unter den Miterben. Ob die Erbgemeinschaft ein Recht auf eine Nutzungsvergütung hat, müssen oft die Gerichte entscheiden. Denn der Anspruch hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Gesetzliche Regelungen
• Art des Nachlasses 
• Nutzung durch einen Miterben
• Wohnbedürfnisse der Miterben
• Marktübliche Miete oder Wohnvorteil
• Einvernehmliche Vereinbarungen
• Wohnrecht als Schenkung oder mit vertraglicher Vereinbarung

Wenn ein Miterbe die Immobilie allein nutzt und die anderen Miterben nicht in der Immobilie leben, kann dies generell die Berechtigung zur Nutzungsentschädigung begründen. Jedoch hängt die Entscheidung auch von den persönlichen Umständen und Wohnbedürfnissen der Miterben ab. In einigen Fällen können die Miterben eine Nutzungsentschädigung durch eine einvernehmliche Vereinbarung regeln, ohne dass ein gerichtliches Verfahren erforderlich ist.

Bei Uneinigkeit unter den Miterben oder wenn eine außergerichtliche Lösung nicht möglich ist, kann es erforderlich sein, dass ein Gericht über die Frage der Nutzungsentschädigung entscheidet. Denn das BGB regelt dieses Thema nicht eindeutig. In diesem Fall ist es sinnvoll, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden. Die Kanzlei CDR Legal ist auf Erbrecht spezialisiert und kann Sie entsprechend unterstützen. 

Gesetze zur Nutzungsentschädigung

Das Familienrecht ist in Bezug auf die Nutzungsentschädigung von Relevanz, wenn es um die Verteilung von Vermögenswerten bei Scheidung oder Trennung von Ehegatten geht. Dies primär dann, wenn eine Immobilie oder Ehewohnung gemeinsames Eigentum der Eheleute ist. Es stellt sich die Frage, wie die Nutzung der Immobilie während des Trennungsjahres oder des Scheidungsverfahrens zu regeln ist. Die FamRZ (Zeitschrift für Familienrecht) informiert Sie darüber im Detail.

Im BGB tritt das Thema der Nutzungsentschädigung hauptsächlich im Zusammenhang mit einer beendeten Lebensgemeinschaft auf. So heißt es unter § 1361 b Abs. 3 BGB, dass der ausgezogene Ehepartner nach der Trennung von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Nutzungsvergütung verlangen kann, soweit dies der Billigkeit entspricht. Dazu gibt es verschiedene Urteile vom OLG und BGH.

Zu beachten ist dabei jedoch, dass der Anspruch auf Nutzungsentgelt nur für die Zukunft geltend gemacht werden kann. Eine Nutzungsentschädigung können Sie erst verlangen, wenn Sie mit Ihrem Ehegatten eine ausdrückliche Vereinbarung über die Alleinnutzung und den Auszug getroffen haben. Eine andere Möglichkeit wäre die Zuweisung der Alleinnutzung durch das Familiengericht. 

Im Kontext einer Scheidung oder Trennung von Eheleuten gelten folgende Punkte: Die Nutzungsentschädigung …

• … kann den Unterhalt beeinflussen
• … muss in der Höhe der Billigkeit entsprechen (dem hälftigen objektiven Marktwert bzw. der Hälfte der ortsüblichen Miete)
• … entfällt, wenn die Kreditraten dem Wohnwert der Höhe nach annähernd entsprechen.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht lediglich mit der Alleinnutzung der Immobilie besteht. Dieser Umstand und weitere Verhältnisse lassen sich auch auf das Erbrecht übertragen. Insbesondere dann, wenn es um die Nutzung gemeinsam geerbter Immobilien durch Miterben geht. Wenn etwa ein Miterbe das Haus oder die Wohnung allein nutzt, während andere Miterben anderweitig untergebracht sind, kann eine Nutzungsentschädigung entsprechend der Marktmiete oder des Wohnwerts angemessen sein.

Erhalten die Miterben eine Miete?

Die im Haus verbleibenden Personen müssen keine Miete bezahlen, da sie selbst Miteigentümer sind und mit sich selbst keinen Mietvertrag abschließen können. Unter Umständen ist er den Miterben gegenüber jedoch zu regelmäßigen Zahlungen im Mietwert verpflichtet. Diese Zahlungen bilden die Nutzungsentschädigung. 

Wer übernimmt die Schulden des Hauses?

Ist ein geerbtes Haus von den Ehegatten bisher nicht abbezahlt, stellt sich die Frage, wer die Schulden nach dem Erbfall begleichen muss. Im Außenverhältnis ist die gesamte Erbengemeinschaft Schuldner und muss der Bank gegenüber die Zahlungen leisten. Im Innenverhältnis ist es jedoch oft so, dass die im Haus verbleibenden Personen die Schulden und Hauslasten übernehmen. Zu den Hauslasten gehören etwa Gebäudeversicherungen, Grundbesitzabgaben und die typischen Nebenkosten. 

Nutzungsentschädigung für Erbengemeinschaft berechnen

Um den Ausgleich unter den Miterben berechnen zu können, sind einige Besonderheiten zu beachten. 

1. Die Nutzungsentschädigung gilt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Miterben sie verlangen.
2. Der marktübliche Mietwert der Immobilie ist ausschlaggebend. Sollten darüber keine Informationen vorhanden sein, kann der Wohnwert der Immobilie geschätzt werden.
3. Sie können die Nutzungsentschädigung auch auf der Grundlage des Vorteils berechnen, den die im Haus wohnende Person durch die Alleinnutzung erhält. Dazu können Sie etwa einen Auszug der tatsächlichen Wohnkosten der Immobilie nutzen. 
4. Hauslasten werden unter Umständen abgezogen. 
5. Individuelle Vereinbarungen unter den Miterben können den Ausgleich ebenfalls beeinflussen. 

Ein Beispiel: Sie und Ihre beiden Geschwister erben ein Haus von Ihren Eltern. Mit Ihren Geschwistern einigen Sie sich darauf, dass die Immobilie zu einem Mietwert von 900 € im Monat auf dem Markt sein könnte. Sie ziehen mit Ihrer Familie in das Haus ein. Da Ihnen das Haus zu einem Drittel gehört, zahlen Sie eine Nutzungsentschädigung von zwei Dritteln an Ihre Geschwister, demnach einen Betrag von 600 € im Monat. 

Neuregelung zur Nutzungsentschädigung: Fälle aus der Praxis

Erreichen die Miterben in der individuellen Vereinbarung keine Stimmenmehrheit, können sie gemäß § 745 Abs. 2 BGB eine Neuregelung der Verwaltung und Nutzung der Nachlassimmobilien fordern. Dies kann durch ein Schreiben an den allein nutzenden Miterben geschehen, das die Forderung einer Nutzungsentschädigung enthält. So entschied das OLG Rostock mit seinem Beschluss vom 19. März 2018. Die Erbengemeinschaft als Klägerin hatte den in der Immobilie wohnenden Miterben zu einer Nutzungsentschädigung aufgefordert, ohne die Neuregelung zu beachten. 

Nutzungsentschädigung einklagen

Schaffen es die Miteigentümer untereinander nicht, eine individuelle Vereinbarung zu treffen, kann die Nutzungsentschädigung eingeklagt werden. Zunächst ist es jedoch empfehlenswert, außergerichtlich die in der Wohnung oder im Haus lebende Person ausdrücklich zu einem Ausgleich aufzufordern. 

Dabei den Wert zu ermitteln, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 17/16 entschieden, dass die Höhe auch dem ortsüblichen Mietwert entsprechen kann. Eine maßgebliche Entscheidungskraft liegt darin, ob der Ausgleich im Interesse aller Miterben einem billigen Ermessen entspricht. 

So unterstützt Sie CDR Legal

Die Kanzlei CDR Legal ist auf Bank-, Kapitalmarkt- und Erbrecht spezialisiert. Die erfahrenen Anwälte stehen Ihnen zur Seite, wenn Sie Unterstützung bei der Berechnung der Nutzungsentschädigung benötigen oder Ihre Ansprüche vor Gericht geltend machen wollen. In einem ersten Beratungsgespräch analysieren wir Ihre Ausgangslage und besprechen gemeinsam mit Ihnen das weitere Vorgehen.