Vermächtnis bei Grundstücksübertragung

Im deutschen Erbrecht gibt es einen Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis. Nach § 1939 BGB kann ein Erblasser einer Person einen bestimmten Gegenstand aus seinem Nachlass zuschreiben, ohne dass diese dabei zur Erbengemeinschaft gehört. Diese Zuwendung wird als Vermächtnis bezeichnet. Ein Vermächtnisgegenstand kann sowohl ein Geldbetrag oder ein ausgewähltes Objekt sein, als auch eine Immobilie oder eine Grundstücksübertragung. 

Sind Sie Vermächtnisnehmer einer Immobilie oder eines Grundstücks und wollen wissen, wie Sie Ihr Vermächtnis einfordern können, kann dieser Artikel Ihnen helfen. 

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Erblasser oder eine Erblasserin kann ein Haus, eine Immobilie oder ein Grundstück auch als Vermächtnis hinterlassen 
• Die Kosten für die Vermächtniserfüllung trägt in der Regel der Erbe
• Die Verjährung für den Anspruch auf Grundstücksübertragung liegt bei 10 Jahren

Vermächtnis Grundstücksübertragung

Als Erbe werden Sie Eigentümer aller Gegenstände und Vermögenswerte, die zum Nachlass des Erblassers oder der Erblasserin gehören. Sie übernehmen allerdings mit dem Erbteil auch die Forderungen und Verpflichtungen der verstorbenen Person. Sollte es Miterben geben, sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft. Wenn nicht, spricht man von Alleinerben. 

Ein Vermächtnisnehmer hingegen erhält lediglich eine bestimmte Zuwendung aus dem Nachlass. Dazu können auch die Übereignung von Grundstücken und Immobilien zählen. Der Unterschied zwischen einem Erbe und Vermächtnis wird oft in der Formulierung deutlich. Vermacht Ihnen ein Erblasser oder eine Erblasserin ein Grundstück oder eine Immobilie, finden Sie im Testament oder Erbvertrag einen entsprechenden Satz oder eine Anordnung. 

Durch ein Vorausvermächtnis kann eine Person gleichzeitig Erbe und Vermächtnisnehmer sein. Dabei ist es wichtig, das Vorausvermächtnis von der Teilungsanordnung zu unterscheiden. Denn mit einer Teilungsanordnung legt der Erblasser oder die Erblasserin nur fest, welche Person welchen Vermächtnisgegenstand erhalten soll. In Summe erhalten hier alle Erben nicht mehr als ihre Erbquote.

Als Erblasser oder Erblasserin sollten Sie außerdem noch weitere Überlegungen anstellen: Wer zahlt für die Vermächtniserfüllung? Setzen Sie einen Testamentsvollstrecker ein, um Uneinigkeiten über die Eigentumsübertragung zu vermeiden? Nutzen Sie ein Ersatzvermächtnis (Nachvermächtnis) für ein Grundstück oder eine Immobilie für den Fall, dass der ausgewählte Vermächtnisnehmer nicht mehr lebt?

Wie kann ich eine Immobilie als mein Vermächtnis einfordern?

Da Sie als Vermächtnisnehmer namentlich im Testament oder Erbvertrag genannt werden, informieren die Erben Sie über Ihr Vermächtnis. Im Anschluss können Sie Ihr Vermächtnis aktiv bei den Erben einfordern. Eine automatische Grundstücksübertragung findet nicht statt.

Für die Übertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie benötigen Sie in jedem Fall einen Notar. Dieser muss die Auflassung, also die Einigung der beiden Parteien, notariell beurkunden. Im nächsten Schritt werden Sie als Vermächtnisnehmer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Dafür muss der Erbe beim Grundbuchamt nachweisen können, dass er die Erbberechtigung innehält.

Die Vermächtniseinforderung eines Grundstücks oder einer Immobilie läuft demnach wie folgt ab:

1. Information über Vermächtnisanspruch
2. Aufforderung zur Herausgabe
3. Notarielle Beurkundung der Auflassung
4. Eintragung im Grundbuch

Wichtig ist dabei außerdem, dass Sie die Verjährungsfrist einhalten. Für die Eigentumsübertragung von Grundstücken und Immobilien gilt eine Verjährungsfrist von 10 Jahren (§ 196 BGB). Zum Vergleich: Der Anspruch auf ein Geldvermächtnis verjährt nach 3 Jahren. 

Stoßen Sie nach dem Tod des Erblassers auf Widerstand bei den Erben, sollten Sie auf anwaltliche Unterstützung zurückgreifen und eine Klage in Betracht ziehen. Denn sofern kein Testamentsvollstrecker eingesetzt ist, kann es dazu kommen, dass sich die Herausgabe des Vermächtnisses verzögert oder sogar gestört wird. CDR Legal ist auf Erbrecht spezialisiert und steht Ihnen mit entsprechender Expertise zur Seite. 

Vermächtniserfüllung Grundstück & Immobilie: Die Kosten

Hat ein Erblasser oder eine Erblasserin Ihnen ein Grundstück oder eine Immobilie vermacht, stehen bei der Eigentumsübertragung Kosten. Diese beeinflussen den Wert des Vermächtnisgegenstands jedoch nicht. Ist im Testament oder Erbvertrag nicht festgelegt, wer die Kosten für die Erfüllung übernehmen soll, muss der Erbe diese tragen (BGH, Urteil vom 20.03.1963, V ZR 89/62). 

Folgende Kosten können im Zuge der Grundstücksübertragung anfallen:

• Notarkosten
• Kosten beim Grundbuchamt (Eintragung)
• Grunderwerbsteuer nach Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

Sollte das Haus, die Immobilie oder das Grundstück belastet sein, ist es wichtig, dass der Erblasser oder die Erblasserin im Testament klarstellt, ob diese Belastungen vom Vermächtnisnehmer zu tragen sind. Falls keine Anordnung im Testament auftaucht, übernimmt der Vermächtnisnehmer nach § 2165 Abs. 1 BGB diese Kosten. 

Das GrEStG enthält auch Bestimmungen über die Fristen für die Anzeige und Zahlung der Grunderwerbsteuer. Im Falle einer Erbschaft müssen die Erben die Erbschaft beim Finanzamt anzeigen und die fällige Grunderwerbsteuer innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist entrichten.

Der BFH (Bundesfinanzhof) ist zuständig für die Klärung von Rechtsfragen im Kontext der Grunderwerbsteuer, einschließlich solcher, die sich aus Erbfällen ergeben. Als oberstes Gericht in Deutschland für Steuer- und Zollsachen entscheidet der BFH in letzter Instanz über Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich.

Was ist ein Verschaffungsvermächtnis beim Grundstück?

Mit einem Verschaffungsvermächtnis fordert der Erblasser den Erben nach seinem Tod dazu auf, einem ausgewählten Vermächtnisnehmer eine bestimmte Sache oder einen bestimmten Betrag zur Verfügung zu stellen. Dies kann auch für Immobilien oder Grundstücke gelten. So könnte eine Formulierung im Testament etwa lauten, dass „eines der Häuser“ an die ausgewählte Person vermacht werden soll. 

So unterstützt Sie CDR Legal

Als Vermächtnisnehmer haben Sie einen Anspruch auf die Erfüllung Ihres Vermächtnisses. Bei einem Grundstücksvermächtnis ist die Übertragung deutlich komplexer als bei einfachen Nachlassgegenständen. Sollte es zu Problemen oder sogar Streitigkeiten mit dem Erben kommen, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden.

CDR Legal ist auf Bank-, Kapitalmarkt- und Erbrecht spezialisiert und kann Sie dabei unterstützen, Ihren Vermächtnisanspruch durchzusetzen. In einem ersten Gespräch bewerten wir Ihre Ausgangslage und besprechen gemeinsam mit Ihnen das weitere Vorgehen.