Einen Immobilienkredit können Sie vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht beliebig beenden. Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann nach § 489 BGB regelmäßig zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Soll das Darlehen früher beendet werden, etwa wegen eines Immobilienverkaufs, kann bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine vorzeitige Ablösung nach § 500 Abs. 2 BGB in Betracht kommen. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs ist insbesondere § 490 Abs. 2 BGB zu prüfen. Je nach Art der Beendigung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

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Ihre Handlungsoptionen im Überblick

Wenn Sie Ihren Darlehensvertrag vorzeitig beenden möchten, kann der maßgebliche Stichtag darüber entscheiden, ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Die übrigen Konfliktlagen der Baufinanzierung, etwa bei dauerhaft zu hohen Raten oder einer drohenden Vollstreckung, erläutert unser Artikel Probleme mit dem Immobilienkredit. Diese Punkte sind für eine Kündigung durch Sie wichtig:

  • Zu welchem Zeitpunkt kann ich kündigen: Bei gebundenem Sollzinssatz kann das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (§ 489 BGB). Wer den maßgeblichen Zeitpunkt nicht kennt, zahlt möglicherweise für einen Ausstieg, der wenig später ohne Entschädigung möglich wäre.
  • Kann ich einen Kündigungsgrund geltend machen: Bei einer privaten Immobilienfinanzierung kann ein geplanter Verkauf ein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Ablösung nach § 500 Abs. 2 BGB begründen. Dabei kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
  • Rückzahlung rechtzeitig vorbereiten: Nach einer Kündigung nach § 489 BGB muss der geschuldete Betrag innerhalb von zwei Wochen nach dem Wirksamwerden der Kündigung gezahlt werden. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
  • Kündigung erklären und Zugang dokumentieren: Der Zugang der Kündigung bei der Bank muss nachweisbar sein. Je nach Kündigungsrecht beginnt die maßgebliche Frist mit dem Zugang oder knüpft an einen gesetzlich bestimmten Termin an. Haben zwei Personen den Vertrag unterschrieben, müssen regelmäßig beide Darlehensnehmer kündigen.
  • Abrechnung der Bank prüfen: Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist nach § 502 BGB ausgeschlossen, wenn die Angaben im Vertrag über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung unzureichend sind.

Welche Schritte sinnvoll sind, richtet sich insbesondere nach der Dauer der Zinsbindung, dem Datum der vollständigen Auszahlung und dem Grund für die gewünschte Ablösung.

Wann können Sie den Immobilienkredit kündigen oder vorzeitig ablösen?

Für private Immobiliendarlehen kommen drei Wege in Betracht. Bei gebundenem Sollzinssatz besteht ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB, bei veränderlichem Zinssatz kann das Darlehen jederzeit mit dreimonatiger Frist gekündigt werden.

  • Bei laufender Sollzinsbindung kommt es auf den Darlehenstyp an:
  • Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist bei berechtigtem Interesse (z.B. Verkauf der Immobilie) zunächst eine vorzeitige Ablösung nach § 500 Abs. 2 BGB zu prüfen.
  • Ist § 500 Abs. 2 BGB anwendbar, tritt § 490 Abs. 2 BGB zurück.
  • Bei Darlehen außerhalb dieses Anwendungsbereichs kann eine Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB in Betracht kommen.

Vom Kündigungsrecht zu unterscheiden ist der Widerruf des Darlehensvertrags nach § 356b BGB. Fehlen die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht, beginnt die Frist nach § 356b Abs. 2 BGB erst mit deren Nachholung und beträgt dann einen Monat. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen nach der heute geltenden Regelung erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss oder – wenn dieser Zeitpunkt später liegt – nach dem in § 356b Abs. 1 BGB genannten Zeitpunkt. Bei älteren Verträgen ist die jeweils geltende Gesetzesfassung gesondert zu prüfen.

KündigungswegVoraussetzungKündigungsfristGrundlage
Ende der SollzinsbindungZinsbindung endet vor der Rückzahlungszeit, keine neue Zinsvereinbarungein Monat, frühestens zum Ablauf des Tages der Zinsbindung§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB
Zehn Jahre nach Auszahlunggebundener Sollzinssatz, vollständiger Empfang des Darlehenssechs Monate§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Veränderlicher Zinssatzjederzeit möglichdrei Monate§ 489 Abs. 2 BGB
vorzeitige Ablösung bei berechtigtem Interesse, etwa ImmobilienverkaufBei Immobiliar-Verbraucherdarlehen: berechtigtes Interesse und vorzeitige Erfüllung nach § 500 Abs. 2 BGBabhängig vom einschlägigen Rechtsweg§ 500 Abs. 2 BGB bzw. § 490 Abs. 2 BGB

Welcher Rechtsweg einschlägig ist, hängt insbesondere davon ab, ob es sich um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen handelt.

Kündigung nach zehn Jahren – das Recht aus § 489 BGB

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann der Darlehensnehmer das Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Zustimmung der Bank ist dafür nicht erforderlich, und die Kündigung kann das Darlehen ganz oder teilweise erfassen. Maßgeblich ist der vollständige Empfang, also regelmäßig der Zeitpunkt der letzten Teilauszahlung. Bei Bauvorhaben liegt dieses Datum oft deutlich später als der Vertragsschluss.

Einfaches Beispiel: Ein Darlehen über 300.000 € wurde am 10. Mai 2016 vollständig ausgezahlt, die Zinsbindung läuft bis 2031. Die Zehnjahresfrist endet damit am 10. Mai 2026. Eine Kündigung, die kurz danach bei der Bank zugeht, beendet den Vertrag mit Ablauf der sechsmonatigen Frist im November 2026.

Hinweis § 489 BGB: Dieses Kündigungsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden. Eine Klausel, die die Kündigung an weitere Bedingungen bindet, ist deshalb hinsichtlich ihrer Wirksamkeit zu überprüfen.

Neue Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlung

Der Stichtag kann sich verschieben. Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder über den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB an die Stelle des Auszahlungszeitpunkts. Praktisch bedeutsam kann dies bei einer wirksam zustande gekommenen Prolongations- oder Umschuldungsvereinbarung sein. Ein bloßes Angebot der Bank, eine unverbindliche Konditionsmitteilung oder eine einseitige Zinsmitteilung setzt die Zehnjahresfrist nicht ohne Weiteres neu in Gang.

Kündigung bei Zinsbindungsende und bei variablem Zinssatz

Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit und ist keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen, kann der Darlehensnehmer mit einer Frist von einem Monat kündigen, frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet. Ist eine Anpassung des Sollzinssatzes für Zeiträume von jeweils bis zu einem Jahr vereinbart, ist die Kündigung jeweils nur zum Ablauf des Tages möglich, an dem die jeweilige Zinsbindung endet. Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz besteht ein jederzeitiges Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten.

Immobilienverkauf während der Sollzinsbindung: vorzeitige Ablösung und Kündigung

Wenn Sie Ihre Immobilie während der Sollzinsbindung verkaufen möchten, können Sie das Darlehen bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich vorzeitig ablösen. Ein geplanter Verkauf der finanzierten Immobilie ist regelmäßig ein solches berechtigtes Interesse. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz ergibt sich dieses Recht aus § 500 Abs. 2 BGB.

Teilen Sie der Bank den Verkaufsgrund mit und belegen Sie ihn möglichst durch geeignete Unterlagen, etwa einen Kaufvertragsentwurf oder einen abgeschlossenen Kaufvertrag. Die Bank kann die vorzeitige Rückzahlung nicht allein wegen der noch laufenden Sollzinsbindung verweigern. Sie kann jedoch grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob ein solcher Anspruch besteht und wie hoch er ausfällt, hängt insbesondere vom Darlehensvertrag, dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und der konkreten Ablöseabrechnung ab.

Ein bloßer Wunsch nach günstigeren Zinsen reicht dagegen regelmäßig nicht aus. Statt einer Ablösung kann im Einzelfall auch eine Fortführung des Darlehens in Betracht kommen, etwa durch Austausch der Sicherheit oder einen Eintritt des Käufers in den Darlehensvertrag. Dafür ist jeweils die Zustimmung der Bank erforderlich; ein Anspruch darauf besteht nicht.

Erfolgt der Verkauf, weil Sie die Darlehensraten dauerhaft nicht mehr tragen können, lesen Sie unseren Artikel Baukredit nicht mehr zahlbar.

Hinweis: Für Darlehensverträge außerhalb des Immobiliar-Verbraucherdarlehensrechts können abweichende Kündigungsregeln gelten; dort ist insbesondere § 490 Abs. 2 BGB zu prüfen.

Vorfälligkeitsentschädigung – wann sie anfallen kann

Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt von der Sollzinsbindung ab. Wer nach § 489 BGB zum gesetzlichen Kündigungstermin zurückzahlt, muss regelmäßig keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Bei einer Ablösung während der Sollzinsbindung kann dagegen eine Entschädigung anfallen.

Bei Verbraucherdarlehen kann die Bank im Fall einer vorzeitigen Rückzahlung unter den Voraussetzungen des § 502 BGB eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der Darlehensnehmer im Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet. Ob § 502 BGB auf den konkreten Vertrag anwendbar ist und welche Vertragsangaben maßgeblich sind, hängt insbesondere vom Vertragstyp und vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab.

Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz fehlt diese Voraussetzung. Auch bei einer wirksamen Kündigung nach § 489 BGB und Rückzahlung zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung regelmäßig nicht in Betracht. Anders kann es bei einer Ablösung vor diesem Termin oder bei einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung liegen.

Ausgeschlossen ist der Anspruch in zwei Fällen. Erstens, wenn die Rückzahlung mit Mitteln aus einer Versicherung erfolgt, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag zur Sicherung der Rückzahlung abgeschlossen wurde. Zweitens, wenn die Angaben im Vertrag über die Laufzeit, über das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Die Prüfung von Pflichtangaben und Rechtsfolgen richtet sich nach der bei Vertragsschluss geltenden Fassung des Gesetzes und der damals maßgeblichen Informationsvorschriften.

Wichtig: Die Obergrenzen von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des zurückgezahlten Betrags gelten nach § 502 Abs. 3 BGB nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen sieht das Gesetz keine entsprechende Begrenzung vor. Wie der Schaden im Einzelnen zu berechnen ist, gibt das Gesetz nicht vor. Die Anforderungen an die konkrete Berechnung sind im Einzelnen durch Rechtsprechung geprägt und nicht in allen Punkten abschließend geklärt. Höhe und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung sind deshalb gesondert zu prüfen.

Angaben im Vertrag zur Berechnung

Die Pflichtangabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung hat eine eigenständige Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine fehlerhafte Angabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Ausschluss des Anspruchs auf die Entschädigung führt (BGH, Urteil vom 28.07.2020, Az. XI ZR 288/19). Ob die Angaben in einem konkreten Vertrag diesen Anforderungen genügen, lässt sich nur anhand der Vertragsurkunde und der bei Vertragsschluss geltenden Fassung der Vorschriften beurteilen.

Kündigungserklärung, Zugang und Unterlagen – so gehen Sie vor

Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung gegenüber der Bank und wird mit ihrem Zugang wirksam. Bei einer Kündigung nach § 489 BGB muss kein Grund angegeben werden. Bei § 490 Abs. 2 BGB ist das berechtigte Interesse darzulegen.

Der Zugang sollte nachweisbar dokumentiert werden, etwa durch ein Einwurf-Einschreiben. Welche Frist maßgeblich ist, hängt vom jeweiligen Kündigungsrecht ab. Sie kann mit Zugang der Erklärung beginnen oder an einen gesetzlich bestimmten Kündigungstermin anknüpfen.

In das Kündigungsschreiben gehören:

  • die vollständige Bezeichnung des Darlehens sowie die Vertrags- oder Kontonummer
  • eine eindeutige Erklärung, ob der Darlehensvertrag ganz oder teilweise gekündigt wird
  • die Rechtsgrundlage der Kündigung und der Zeitpunkt, zu dem das Darlehen beendet werden soll
  • die Bitte um eine Ablöseabrechnung mit Stichtag sowie um Übersendung oder Mitteilung der für die Löschung der Grundschuld erforderlichen Unterlagen
  • die Unterschriften aller Darlehensnehmer.

Wichtig: Nach § 489 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt eine Kündigung als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Bei einer Kündigung nach Ablauf der Zehnjahresfrist tritt die Wirksamkeit regelmäßig erst mit Ablauf der sechsmonatigen Kündigungsfrist ein. Die Ablösefinanzierung oder der Kaufpreiseingang muss deshalb so geplant sein, dass der geschuldete Betrag innerhalb der anschließenden Zweiwochenfrist zur Verfügung steht.

Für die Vorbereitung werden regelmäßig folgende Unterlagen benötigt: der vollständige Darlehensvertrag einschließlich der Darlehensbedingungen, die Auszahlungs- oder Valutierungsbestätigungen zum Nachweis des Zeitpunkts der vollständigen Auszahlung, der Zins- und Tilgungsplan, sämtliche Prolongations- und Änderungsvereinbarungen, eine aktuelle Saldenbestätigung, die Grundschuldbestellung mit Sicherungsabrede sowie bei einem Verkauf der Kaufvertrag oder dessen Entwurf. Kommt es zum Streit über die Abrechnung, sind zusätzlich die Ablöseabrechnung und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erforderlich.

Sonderfälle bei mehreren Darlehensnehmern und laufenden Rückständen

Haben zwei Personen den Darlehensvertrag unterschrieben, ist die Kündigung ein Gestaltungsrecht, das regelmäßig nur von allen Darlehensnehmern gemeinsam ausgeübt werden kann. Gegenüber der Bank haften beide als Gesamtschuldner, sodass sie die Leistung nach § 421 BGB nach ihrer Wahl von jedem Darlehensnehmer ganz oder teilweise verlangen kann. Löst ein Darlehensnehmer das Darlehen allein ab, kann im Innenverhältnis ein Ausgleichsanspruch nach § 426 BGB in Betracht kommen. Die Ausgleichsquote ist nicht stets automatisch hälftig. Sie kann sich aus Vereinbarungen der Beteiligten und den Umständen der Finanzierung ergeben. Wer nach einer Trennung haftet und wie eine Entlassung aus dem Darlehensvertrag möglich ist, behandelt unser Artikel Hauskredit bei Trennung und Scheidung.

Bestehen bereits Zahlungsrückstände, ändert eine Kündigung durch den Darlehensnehmer nichts daran, dass die rückständigen Raten fällig bleiben. Zugleich kann die Bank ihrerseits kündigen, wenn die Voraussetzungen des § 498 BGB vorliegen. Wann eine solche Kündigung angreifbar ist, lesen Sie im Beitrag Bank kündigt Immobilienkredit.

CDR Legal ist spezialisiert auf Bank- und Erbrecht und begleitet private Darlehensnehmer bei der Ablösung ihrer Baufinanzierung. Wir ermitteln anhand Ihrer Unterlagen den maßgeblichen Stichtag, prüfen, welches Kündigungsrecht tatsächlich greift. Im kostenlosen Erstgespräch können Sie Ihre Situation schildern und erfahren, welche Möglichkeiten zur Beendigung oder Ablösung Ihres Darlehens in Betracht kommen.

F.A.Q.

Kann ich meinen Immobilienkredit jederzeit vorzeitig ablösen?

Nein. Während einer laufenden Sollzinsbindung ist eine vorzeitige Ablösung nicht ohne Weiteres möglich. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz setzt sie ein berechtigtes Interesse voraus, etwa einen geplanten Verkauf der finanzierten Immobilie (§ 500 Abs. 2 BGB). Liegen die Voraussetzungen des § 500 BGB vor, ist § 490 Abs. 2 BGB nach § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB nicht anwendbar. Für eine Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB müssen hingegen seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sein. Anders liegt es bei einem veränderlichen Zinssatz; hier besteht ein jederzeitiges Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Unabhängig davon kann die Bank einer einvernehmlichen Ablösung zustimmen, sie ist hierzu jedoch nicht verpflichtet.

Fällt nach zehn Jahren noch eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB setzt eine vorzeitige Rückzahlung voraus. Kündigt der Darlehensnehmer wirksam nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 489 BGB und zahlt er zum Ende der sechsmonatigen Kündigungsfrist zurück, erfolgt die Rückzahlung auf Grundlage eines gesetzlichen Kündigungsrechts. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt dann regelmäßig nicht in Betracht. Wird dagegen vor diesem Termin abgelöst, kann eine Entschädigung anfallen. Entscheidend ist deshalb das Datum des vollständigen Empfangs des Darlehens und nicht das Datum des Vertragsschlusses.

Kann die Bank mein Kündigungsrecht im Vertrag ausschließen?

Nein. Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers bei gebundenem Sollzinssatz und bei veränderlichem Zinssatz kann nach § 489 BGB nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Eine Ausnahme gilt nur für Darlehen an bestimmte öffentliche Stellen, die das Gesetz ausdrücklich nennt. Enthält Ihr Vertrag eine Klausel, die die Kündigung an zusätzliche Voraussetzungen bindet oder mit Nachteilen verknüpft, sollte deren Wirksamkeit geprüft werden.

Kann ich auch nur einen Teil des Darlehens kündigen?

Ja, § 489 BGB erlaubt bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz die Kündigung ganz oder teilweise. Damit lässt sich etwa ein Teilbetrag aus einer Erbschaft oder aus angespartem Vermögen ablösen, während der Rest des Darlehens weiterläuft. Auch der gekündigte Teilbetrag muss innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt werden; andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Wie sich Rate und Restlaufzeit danach entwickeln, ergibt sich aus dem Vertrag und sollte vor der Kündigung berechnet werden.

Welche Unterlagen brauche ich, um meinen Immobilienkredit zu kündigen oder abzulösen?

Für eine erste Prüfung sind insbesondere der Darlehensvertrag, Nachweise über die vollständige Auszahlung, der Zins- und Tilgungsplan sowie spätere Änderungsvereinbarungen wichtig. Liegt bereits eine Ablöseabrechnung oder eine Forderung zur Vorfälligkeitsentschädigung vor, sollte auch diese vorgelegt werden. Bei einem Immobilienverkauf können außerdem ein Kaufvertragsentwurf oder Kaufvertrag erforderlich sein.

Was passiert, wenn ich nach der Kündigung nicht rechtzeitig zurückzahle?

Nach § 489 BGB gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird. Der Darlehensvertrag läuft dann zu den alten Bedingungen weiter, und die vereinbarten Raten sind weiterhin zu zahlen. Verzögert sich die Anschlussfinanzierung oder der Kaufpreiseingang, sollte die Rückzahlung frühzeitig mit der Bank abgestimmt werden. Eine erneute Kündigung ist möglich, verschiebt den Beendigungszeitpunkt aber um die volle Kündigungsfrist.

Quellen

Normen

  1. § 356b BGB – Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehensverträgen Abgerufen am 29.09.2026
  2. § 421 BGB – Gesamtschuldner Abgerufen am 29.09.2026
  3. § 426 BGB – Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang Abgerufen am 29.09.2026
  4. § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers Abgerufen am 29.09.2026
  5. § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht Abgerufen am 29.09.2026
  6. § 498 BGB – Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen Abgerufen am 29.09.2026
  7. § 500 BGB – Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung Abgerufen am 29.09.2026
  8. § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung Abgerufen am 29.09.2026

Rechtsprechung

  1. BGH, Urteil vom 28.07.2020 – XI ZR 288/19 BGH · 28.07.2020 · XI ZR 288/19 · Abgerufen am 29.09.2026

    Fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung: kein Anspruch nach § 502 BGB