Die Rate ist zu hoch, die Bank mahnt oder das Kündigungsschreiben liegt auf dem Tisch. Probleme mit dem Immobilienkredit haben viele Gesichter und verschärfen sich meist mit jeder Woche, in der nichts passiert. Diese Seite richtet sich an private Darlehensnehmer, deren Baufinanzierung aus dem Ruder läuft, und gibt einen strukturierten Überblick über die häufigsten Konfliktlagen mit Verlinkung auf die vertiefenden Artikel.

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Ihre Handlungsoptionen im Überblick

Ordnen Sie zuerst, was an einer Frist hängt. Alles andere kann warten.

Datum der bei Ihnen eingegangenen Schreiben notieren: Notieren Sie zu jedem Schreiben, wann es bei Ihnen eingegangen ist. Viele Fristen knüpfen an den Zugang an, nicht an das Datum im Briefkopf. Bewahren Sie Umschlag und Anschreiben auf.

Unterlagen vollständig zusammenstellen: Wichtig sind der Darlehensvertrag samt Bedingungen, der Zins- und Tilgungsplan und der aktuelle Saldo. Dazu kommen die Kontoauszüge zu den Raten, der Grundbuchauszug, die Grundschuldbestellung, die Sicherungsabrede sowie alle Mahnungen, Fristsetzungen und Kündigungsschreiben. Welche Papiere den Ausschlag geben, zeigt sich oft erst bei der Prüfung.

Die Rate durchrechnen, bevor der erste Rückstand entsteht: Solange noch keine Rate offen ist, haben Sie den größten Spielraum. Zeichnet sich ab, dass Sie die Rate dauerhaft nicht mehr tragen, müssen Sie handeln.

Kündigung von Darlehen und Grundschuld getrennt prüfen: Die Kündigung des Darlehens und die Kündigung der Grundschuld haben verschiedene Voraussetzungen. Beide müssen getrennt geprüft werden.

Das Gespräch mit der Bank vorbereiten: Stundung, Tilgungsaussetzung oder eine längere Laufzeit sind auch nach einer Kündigung noch verhandelbar. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Erklären Sie nichts, was Ihre Rechtsposition schwächt.

Welcher Schritt zuerst sinnvoll ist, hängt davon ab, ob die Bank den Kredit bereits gekündigt hat.

Welche Probleme treten beim Immobilienkredit typischerweise auf?

Die Probleme sind vielfältig, und jedes muss anders angegangen werden, um eine Lösung herbeizuführen. Ihre persönliche Situation ist zu berücksichtigen. Was können Sie zahlen?

Ich kann meine Baufinanzierung nicht mehr zahlen

Wenn Einkommensverlust, Krankheit, Trennung oder steigende Belastungen die Rate dauerhaft untragbar machen, kommt es darauf an, ob ein vorübergehender Engpass vorliegt oder ob die Finanzierung insgesamt neu geordnet werden muss. Solange die Bank noch nicht gekündigt hat, ist der Handlungsspielraum am größten.

Mögliche Lösungen sind Stundung, Tilgungsaussetzung, Verlängerung der Laufzeit, Umschuldung oder ein geordneter Verkauf der Immobilie. Einen Anspruch auf eine Anpassung haben Sie gegenüber der Bank regelmäßig nicht. Aber auch die Bank hat kein Interesse an einem Ausfall. Je früher Sie das Gespräch suchen, desto größer ist der Spielraum für eine einvernehmliche Lösung.

Mehr erfahren: Baukredit nicht mehr zahlbar

Was droht bei Zahlungsrückstand und Kündigung durch die Bank?

Kündigungsvoraussetzungen nach § 498 BGB

Bei einem Verbraucherdarlehen mit Ratenzahlung darf die Bank wegen Zahlungsverzugs nur in engen gesetzlichen Grenzen kündigen. Maßgeblich ist § 498 BGB. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen:

  • Sie sind mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug.
  • Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen erreicht der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens.
  • Die Bank hat Ihnen erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt und dabei erklärt, bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld zu verlangen.

Nach § 498 BGB soll die Bank Ihnen spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten. Das ist eine Soll-Vorschrift. Daneben kommt eine außerordentliche Kündigung nach § 490 BGB in Betracht, wenn sich die Vermögenslage des Darlehensnehmers oder die Werthaltigkeit der Sicherheit wesentlich verschlechtert oder eine solche Verschlechterung droht und dadurch die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet ist.

Mehr erfahren: Kündigung des Immobilienkredits durch die Bank

Kündigung der Grundschuld und Zwangsvollstreckung

Die Kündigung des Darlehens erlaubt der Bank noch keinen unmittelbaren Zugriff auf das Haus. Dafür muss sie zusätzlich die Grundschuld nach § 1193 Abs. 1 BGB kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Erst dann kann die Zwangsversteigerung eingeleitet werden.

Mehr erfahren: Kündigung der Grundschuld durch die Bank

Trennung, Scheidung und gemeinsame Haftung

Haben Sie den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben, sind Sie gegenüber der Bank regelmäßig Gesamtschuldner im Sinne des § 421 BGB. Das bedeutet, die Bank kann die gesamte Leistung nach ihrem Belieben von jedem von Ihnen ganz oder zum Teil fordern. Der Auszug eines Partners aus dem Haus ändert daran nichts. Eine Absprache zwischen Ihnen und Ihrem Ex-Partner bindet die Bank nicht. Sie hält sich weiterhin an alle Personen, die den Darlehensvertrag unterschrieben haben.

Für eine Entlassung aus der Mithaftung ist die Zustimmung der Bank erforderlich. Bis dahin bleiben beide Partner der Bank gegenüber verpflichtet, unabhängig davon, wer die Immobilie tatsächlich nutzt.

Mehr erfahren: Hauskredit bei Trennung und Scheidung

Ausgleich früherer Zahlungen nach Trennung

Oft hat ein Partner über Jahre höhere Tilgungen geleistet, mehr Eigenkapital eingebracht oder Geld für Renovierungen und Modernisierungen aufgewendet. Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander nach § 426 Abs. 1 BGB zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Eine andere Verteilung kann sich aus einer ausdrücklichen Vereinbarung, aber auch aus den Umständen – etwa der ehelichen Aufgabenverteilung oder einer konkludenten Absprache – ergeben.

Wer über seinen internen Anteil hinaus gezahlt hat, kann unter Umständen Ausgleich nach § 426 BGB verlangen. Kontoauszüge, Überweisungsbelege und Unterlagen zur Finanzierung sollten deshalb frühzeitig gesichert werden. Ob und in welcher Höhe ein Ausgleichsanspruch besteht, hängt von den Eigentumsverhältnissen, dem Darlehensvertrag und möglichen Absprachen ab und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Ich möchte den Immobilienkredit selbst kündigen oder ablösen

Nicht immer kündigt die Bank. Vielleicht wollen Sie die Immobilie verkaufen, eine günstigere Finanzierung aufnehmen oder den Kredit vorzeitig ablösen. Ob eine Kündigung möglich ist und ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, hängt insbesondere von Zinsbindung, Auszahlungszeitpunkt, Vertragsinhalt und dem Anlass der Ablösung ab.

Bei gebundenem Sollzinssatz kommt nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens eine Kündigung mit sechsmonatiger Frist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Betracht. Zahlen Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Wollen Sie die Immobilie verkaufen, kann ein Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB bestehen, wenn berechtigte Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. In diesem Fall fällt regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung an, deren Voraussetzungen und Ausschlussgründe § 502 BGB regelt.

Mehr erfahren: Kündigung des Immobilienkredits durch den Darlehensnehmer

Welche Lösungen kommen in Betracht?

  • Mit der Bank verhandeln: Bei einem vorübergehenden Engpass können Stundung, Tilgungsaussetzung oder eine Anpassung der Rate diskutiert werden. Ob die Bank zustimmt, hängt vom Einzelfall ab.
  • Finanzierung neu ordnen: Eine Umschuldung kann sinnvoll sein, wenn die bestehende Finanzierung dauerhaft nicht mehr passt. Zu beachten sind dabei die zusätzlich entstehenden Kosten, etwa für die Grundschuldumschreibung.
  • Immobilie verkaufen: Wenn die Rate dauerhaft nicht mehr tragbar ist, kann ein geordneter Verkauf wirtschaftlich besser sein als eine spätere Verwertung durch die Bank im Wege der Zwangsversteigerung.
  • Kündigung der Bank prüfen lassen: Hat die Bank das Darlehen gekündigt, ist zu klären, ob die gesetzlichen Voraussetzungen des § 498 BGB oder des § 490 BGB eingehalten wurden. Fehlt eine Voraussetzung, ist die Kündigung angreifbar.
  • Ansprüche zwischen ehemaligen Partnern klären: Nach Trennung oder Scheidung sind Haftung gegenüber der Bank, Nutzung der Immobilie, Eigentumsverhältnisse und interne Ausgleichsansprüche nach § 426 BGB zu klären.
  • Vorfälligkeitsentschädigung prüfen: Bei einer vorzeitigen Ablösung oder einem Verkauf ist zu prüfen, ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf und ob die Berechnung korrekt ist.

CDR Legal ist spezialisiert auf Bank- und Kapitalmarktrecht und begleitet private Darlehensnehmer in genau diesen Lagen. Wir sichten Ihre Unterlagen, ordnen ein, wo Sie stehen, und klären mit Ihnen, ob eine Verhandlungslösung oder ein gerichtliches Vorgehen der bessere Weg ist. Soweit erforderlich und beauftragt, vertreten wir Sie gegenüber der Bank und vor Gericht. Im kostenlosen Erstgespräch schildern Sie Ihre Lage und erfahren, welche Schritte in Ihrer Situation realistisch sind.

F.A.Q.

Was können Sie tun, wenn Sie die Kreditraten nicht mehr aufbringen können?

Sprechen Sie mit der Bank, bevor die erste Rate offen bleibt. In Betracht kommen je nach Einzelfall eine Stundung, eine Tilgungsaussetzung, eine längere Laufzeit mit niedrigerer Rate oder eine Umschuldung. Einen Anspruch auf eine solche Anpassung haben Sie nicht, die Bank entscheidet darüber selbst. Prüfen Sie parallel, ob der Engpass vorübergehend ist oder dauerhaft. Ist die Rate auf Dauer zu hoch, gehört ein Verkauf zu den ernsthaft zu prüfenden Wegen. Je früher Sie handeln, desto größer ist der Spielraum.

Ab wann darf die Bank den Immobilienkredit wegen Zahlungsverzugs kündigen?

Bei einem Verbraucherdarlehen mit Ratenzahlung müssen die Voraussetzungen des § 498 BGB kumulativ vorliegen. Sie müssen mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen in Verzug sein, bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags erreichen und die Bank muss Ihnen erfolglos eine zweiwöchige Frist gesetzt haben. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann die Kündigung angreifbar sein. Die genaue Folge lässt sich nur nach Prüfung der Unterlagen beurteilen.

Kann die Bank die Immobilie sofort versteigern lassen?

Nicht zwangsläufig, dafür sind mehrere Schritte nötig. Die Kündigung des Darlehens führt zunächst nur zur Fälligkeit des Darlehens. Für den Zugriff auf die Immobilie braucht die Bank zusätzlich die Fälligkeit der Grundschuld, die nach § 1193 Abs. 1 BGB erst nach Kündigung und Ablauf von sechs Monaten eintritt.

Wer haftet nach der Trennung für den Kredit?

Haben beide Partner unterschrieben, bleiben beide gegenüber der Bank verpflichtet, bis die Bank einer Vertragsänderung zustimmt oder das Darlehen abgelöst ist. Eine Absprache zwischen den ehemaligen Partnern bindet die Bank nicht. Im Verhältnis untereinander kann ein Ausgleichsanspruch nach § 426 BGB bestehen, wenn einer über seinen Anteil hinaus zahlt. Kontoauszüge, aus denen sich ergibt, wer ab wann tatsächlich gezahlt hat, sollten deshalb frühzeitig gesichert werden.

Kann ich meinen Immobilienkredit vorzeitig kündigen?

Das kann möglich sein, insbesondere nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB oder bei berechtigtem Interesse, etwa wegen eines Immobilienverkaufs, nach § 490 Abs. 2 BGB. Ob eine Kündigung möglich ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt vom Vertrag ab und ist zu prüfen.

Quellen

Normen

  1. § 421 BGB – Gesamtschuldner Abgerufen am 29.09.2026
  2. § 426 BGB – Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang Abgerufen am 29.09.2026
  3. § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers Abgerufen am 29.09.2026
  4. § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht Abgerufen am 29.09.2026
  5. § 498 BGB – Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen Abgerufen am 29.09.2026
  6. § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung Abgerufen am 29.09.2026
  7. § 1193 BGB – Kündigung Abgerufen am 29.09.2026