Bank kündigt Immobilienkredit

Für Darlehensnehmer kommt die Kündigung des Kredits durch die Bank meist unvorhergesehen. Plötzlich droht die Immobilienfinanzierung zu scheitern, was für Kreditnehmer schwerwiegende Folgen haben kann.

Allerdings darf die Bank ein Darlehen dieser Art nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, können Sie sich gegen die Bank, die Ihren Kredit gekündigt hat, zur Wehr setzen.

Das Wichtigste im Überblick

• Banken dürfen einen Immobilienkredit nur unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich kündigen
• Kündigungsgründe sind gesetzlich geregelt und betreffen insbesondere eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden sowie den Verzug bei Ratenzahlungen
• Unter gewissen Umständen können Sie sich als Darlehensnehmer gegen die Kündigung des Immobilienkredites wehren

Bank kündigt Kredit außerordentlich

Per Gesetz ist es Kreditinstituten nicht erlaubt, einen Vertrag mit fester Laufzeit ordentlich zu kündigen. Da nahezu alle Immobilienkredite ein Kreditvertrag mit vereinbarter Laufzeit und fester Kreditsumme sind, können die Banken Ihren Immobilienkredit nur durch eine außerordentliche Kündigung beenden. 

Bank hat Kredit gekündigt? Rechtmäßigkeit ist zu prüfen

Für eine außerordentliche Kündigung eines Immobilienkredites müssen wichtige Gründe vorliegen. Diese gelten prinzipiell für jeden Kredit, nicht nur für jene, die der Baufinanzierung dienen. Die rechtlichen Grundlagen für das Kündigungsrecht befinden sich insbesondere in § 490 und § 498 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Außerdem haben nahezu alle Banken inklusive der Sparkassen in ihren AGB weitere Kündigungsgründe festgehalten.

Kündigungsgründe für einen Immobilienkredit

Es gibt mehrere gesetzliche Kündigungsgründe, die erlauben, dass eine Bank Ihren Immobilienkredit kündigen kann. Dabei handelt es sich insbesondere um die folgenden Fälle: 

• Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bankkunden
• Drohen einer Verschlechterung
• Sinken der Werthaltigkeit der Sicherheit
• Gefährdung der Rückzahlung
• Zahlungsverzug des Kunden

Vermögensverhältnisse verschlechtert

Einer der häufigsten Gründe, warum Banken einen Immobilienkredit kündigen, ist die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bankkunden. Auf Grundlage des § 490 Abs. 1 BGB haben Kreditinstitute das Recht, auch einen Baukredit außerordentlich und somit fristlos zu kündigen, falls eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse eingetreten ist.

Aber auch Anhaltspunkte für einen zukünftigen Vermögensabbau reichen bereits aus, um den Ratenkredit außerordentlich kündigen zu können. Um mit diesem Kündigungsgrund durchzukommen, muss die Bank jedoch einen objektiven Beweis dafür vorlegen.  Als Beweis wird in der Regel anerkannt, dass die Vermögensverhältnisse bei Vertragsabschluss deutlich positiver als zum aktuellen Zeitpunkt waren.

Die Voraussetzungen für eine wirksame, außerordentliche Kündigung ist also, dass sich die Vermögensverhältnisse im Zeitraum zwischen dem Abschluss des Kreditvertrages und der aktuellen Kündigung deutlich verschlechtert haben.

Werthaltigkeit der Sicherheit verschlechtert

Ein weiterer gesetzlicher Kündigungsgrund für ein außerordentliches Ablösen eines Kreditvertrages ist die Verschlechterung des Wertes der gestellten Sicherheit. Gemeint ist damit die Grundschuld oder Hypothek, die zugunsten der Bank als Sicherheit für die Immobilien- oder Baufinanzierung ins Grundbuch eingetragen wurde. Verliert die Immobilie oder das Grundstück an Wert, vermindert sich auch der Wert der Grundschuld oder Hypothek. 

Diesen Nachweis kann die Bank einfach durch ein entsprechendes Wertgutachten zur Immobilie einholen. Ist der Wert des Objektes nachvollziehbar wesentlich gesunken, reicht dies in der Regel als Beweis aus.

Das Sinken der Werthaltigkeit allein reicht jedoch nicht für eine außerordentliche Kündigung der Baufinanzierung aus. Der Kreditgeber muss zusätzlich nachweisen können, dass eine Gefährdung der Rückzahlung der Restschuld und der Zinsen vorliegt.

Der Ablauf wäre hier wie folgt: Der Kreditgeber muss nachweisen können, dass selbst bei der Verwertung aller Sicherheiten kein ausreichendes Kapital zur Verfügung steht, um die offenen Forderungen begleichen zu können.

Zahlungsverzug des Kunden

Viele Verbraucher denken, dass der Zahlungsverzug beim Ratenkredit das am häufigsten genutzte Sonderkündigungsrecht ist. Allerdings darf der Kreditgeber nicht sofort nach Ausbleiben der ersten Rate den Vertrag kündigen. Erst nach zwei aufeinanderfolgenden versäumten Raten kann die Bank den Immobilienkredit kündigen. 

Außerdem muss die Summe der Raten, die sich in Verzug befinden, nach § 498 BGB mindestens 2,5 Prozent des nominalen Darlehensbetrages ausmachen. Das bedeutet, dass zum Beispiel bei einem aufgenommenen Kreditbetrag in Höhe von 200.000 € die offenen Raten mindestens 5.000 € ausmachen müssen.

Auch wenn dieser Fakt ebenfalls gegeben ist, hat die Bank zusätzlich die Pflicht, dem Darlehensnehmer eine zweiwöchige Frist zur Zahlung zu gewähren. In diesem Zeitraum haben Sie als Kunde Zeit, die säumigen Raten zu zahlen.

Zusätzlich ist der Kreditgeber noch zu weiteren Maßnahmen verpflichtet. Vor einer gültigen außerordentlichen Kündigung des Immobilienkredites muss die Bank folgende Punkte umsetzen: 

1. Bank lässt dem Kunden eine schriftliche Mahnung zukommen
2. Frist zur Begleichung der offenen Kreditraten von mindestens 14 Tagen
3. Der Kreditgeber muss dem Darlehensnehmer ein Gesprächsangebot unterbreiten, damit eine gemeinsame Lösung gefunden werden kann.

In einigen Fällen bieten die Kreditinstitute Ihren Banken eine Umschuldung oder eine Anschlussfinanzierung mit niedrigerer Zinsbindung an. Weigert sich jedoch der Bankkunde, die offenen Raten zu zahlen, kann die Bank aufgrund von § 314 BGB sofort außerordentlich kündigen. 

Sonstige Kündigungsgründe in den AGB der Kreditinstitute

Ein Sonderkündigungsrecht neben den gesetzlichen Kündigungsgründen räumen sich die Banken in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ein. Das erweiterte Kündigungsrecht findet seinen Ursprung im § 499 Ab. 1 BGB. Folgende Gründe nehmen die Banken dabei häufig auf:

• Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen
• Nicht ausgeführte Pflicht zur Verstärkung von Sicherheiten
• Unzumutbares Aufrechterhalten des Geschäftsverhältnisses

Bankkunden verletzen ihre vertraglichen Verpflichtungen hauptsächlich dann, wenn sie beim Abschluss des Darlehensvertrages falsche Angaben über ihre Vermögensverhältnisse machen. Dabei ist nach § 490 Abs. 3 BGB jedoch zu unterscheiden, ob die Daten mit Vorsatz gefälscht oder unvollständig ausgefüllt wurden. 

Ebenso darf die Bank das Darlehen außerplanmäßig ablösen, falls sie das Aufrechterhalten des Geschäftsverhältnisses als unzumutbar ansieht. Dieser Grund ist relativ weit gefasst, sodass jeweils inhaltlich geprüft werden muss, ob bei verschiedenen Ereignissen tatsächlich das gesamte Geschäftsverhältnis nicht mehr aufrechterhalten werden kann.

Ein weiterer Kündigungsgrund in den meisten AGB der Banken ist, dass der Kreditnehmer seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, Sicherheiten zu verstärken. Wenn der Wert der Immobilie oder des Grundstücks gesunken ist, fordern die Banken häufig eine weitere Sicherheit für die Kreditsumme. 

Negative Konsequenzen einer bankseitigen Kreditkündigung

Kündigt die Bank Ihren Immobilienkredit, hat dies gleich mehrere unangenehme Konsequenzen. Eine besonders schwerwiegende Folge ist die Zwangsversteigerung der Immobilie. Können sich Kreditgeber und Kreditnehmer bei Zahlungsverzug nicht einigen, führt das Sonderkündigungsrecht dazu, dass die finanzierte Immobilie versteigert werden muss. Schließlich kann die Bank nur so die offene Kreditsumme abdecken. 

Die Kündigung eines Immobilienkredites hat auch negative Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit. Schließlich meldet die Bank den Vorfall der Schufa, die Ihr Profil im Anschluss mit einem negativen Eintrag versieht. So ist es in Zukunft für Sie schwieriger, andere Verträge abzuschließen. Diese Verträge betreffen unter Umständen nicht nur Kredite, sondern auch Mietverträge und Mobilfunkverträge. 

Kündigt die Bank Ihren Immobilienkredit, sollten Sie demnach unbedingt Kontakt zu einem Mitarbeiter aufnehmen. Es ist besonders wichtig, dass Sie den Vertrag möglichst fortführen und zu einer Einigung mit dem Kreditinstitut kommen. 

Was können Sie bei der Kündigung des Immobilienkredites tun?

Die Kündigung des Immobilienkredites ist zunächst für die meisten Darlehensnehmer ein Schock. Dennoch gilt es, Ruhe zu bewahren und Informationen einzuholen, welche Mittel zur Verfügung stehen. Daher ist es ratsam, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden. Ideal geeignet ist eine Anwaltskanzlei wie CDR Legal, die sich auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert hat.

Die erste Maßnahme wird darin bestehen, dass die Anwaltskanzlei prüft, ob die durch die Bank ausgesprochene Kreditkündigung überhaupt rechtens ist. Erfahrene Anwälte können dies oftmals schon am Kündigungsgrund und auf Grundlage eigener Angaben durch den Kreditnehmer und Mandanten erkennen.

Kommt der Rechtsanwalt zu dem Ergebnis, dass die Kündigung aufgrund fehlender Kündigungsvoraussetzungen unwirksam ist, würde der abgeschlossene Kreditvertrag weiter fortbestehen. Hier hat der Kreditnehmer, auch in Vertretung durch den Rechtsanwalt, die Möglichkeit, diese Tatsache im Zuge einer sogenannten Feststellungsklage per Gericht durchzusetzen.

Bei Durchsetzung hätte der Kreditgeber keinen Anspruch mehr darauf, dass Sie den Immobilienkredit sofort zurückzahlen. Die vereinbarten Darlehensraten bleiben jedoch bestehen. Ferner können Sie unter Umständen einen Schadensersatz fordern, sollte Ihnen aus der Kündigung ein nachweisbarer Schaden entstanden sein. Eine eventuell eingeleitete Zwangsvollstreckung können Sie durch eine Vollstreckungsgegenklage ablösen, sollte die Unwirksamkeit der Kündigung bestätigt werden. 

Unwirksamkeit der Kündigung durch die Bank feststellen

Stellt ein Rechtsanwalt oder sogar das Gericht tatsächlich eine Unwirksamkeit der Kündigung fest, ergeben sich die folgenden Konsequenzen:

• Fortführung des Immobilienkredites
• Löschung des negativen Schufa-Eintrags
• Eventueller Schadensersatzanspruch gegen die Bank
• Darlehensgeber hat lediglich Anspruch auf die vereinbarten Kreditraten

Ist die Kündigung Ihres Immobilienkredites unwirksam, haben Sie demnach keine negativen Folgen. Es ist jedoch wichtig, diesen Fall mit juristischem Beistand aufzuklären. 

F.A.Q.