Bank gibt Grundschuld nicht frei

Haben Sie Ihren Immobilienkredit vollständig an den Kreditgeber zurückgezahlt, können Sie den Eintrag der Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Dafür stellt Ihnen die entsprechende Bank oder Sparkasse eine Löschungsbewilligung aus. Doch was können Sie tun, wenn die Bank die Grundschuld nicht freigibt oder die Ausstellung der Löschungsbewilligung verzögert?

Das Wichtigste in Kürze

• Ob Sie die Grundschuld löschen oder sie in eine Eigentümergrundschuld umwandeln, liegt in Ihrer Entscheidung.
• Die Bank schuldet Ihnen als Darlehensnehmer einen Schadensersatz, wenn sie die Grundschuld unberechtigt nicht freigibt.
• Mit der Löschungsbewilligung muss die Bank Ihnen auch die Briefgrundschuld herausgeben. 
• Nutzen Sie unter Umständen ein anwaltliches Aufforderungsschreiben zur Durchsetzung der Löschungsbewilligung.

Löschungsbewilligung nach Rückzahlung eines Darlehens

Eine Grundschuld oder Hypothek dient als Kreditsicherheit für einen Immobilienkredit oder andere Finanzierungsformen. Der Grundschuldbrief ermöglicht es dem Kreditgeber, im Falle von Zahlungsausfällen des Kreditnehmers auf das belastete Grundstück zuzugreifen, um seine Forderungen zu sichern. In den meisten Fällen wird dafür eine Zwangsversteigerung in Betracht gezogen. 

Haben Sie jedoch die gesamte Baufinanzierung oder den Immobilienkredit abbezahlt, können Sie beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld beantragen. Dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung, die Ihnen der Kreditgeber ausstellt. 

Grundschuld löschen bei Verkauf der Immobilie

Die Löschung der Grundschuld ist in der Regel dann sinnvoll, falls der Eigentümer die Immobilie oder das Grundstück verkaufen möchte. Schließlich ist es für Käufer unattraktiv, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist. Dieser Umstand könnte den Kaufpreis mindern. Eine Urkunde über die Löschung der Grundschuld erhalten Sie vom Notar.

Jedoch gibt es auch einige Gründe gegen die Löschung der Grundschuld. Nach der Tilgung des Kredits wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Diese kann Ihnen für zukünftige Schulden nützlich sein, die eine Sicherheit benötigen. 

Wie können Sie bei der Bank oder Sparkasse eine Grundschuld löschen?

Die Löschung aus dem Grundbuch findet nicht automatisch statt. Sie müssen aktiv nach der vollständigen Tilgung und Abzahlung aller Zinsen auf die Bank oder Sparkasse zugehen. Beachten Sie dabei die folgenden Voraussetzungen:

1. Bereiten Sie alle nötigen Dokumente vor (ggf. Grundschuldbrief und weitere Unterlagen)
2. Stellen Sie bei der Bank einen Antrag auf die Löschungsbewilligung
3. Wenden Sie sich an das Grundbuchamt, um die Grundschuld löschen zu lassen
4. Holen Sie unter Umständen eine Beglaubigung vom Notar ein

Bei der Löschung muss die Bank auch die Briefgrundschuld herausgeben. Damit sind das Grundpfandrecht und die Möglichkeit der Zwangsvollstreckung aufgehoben. Die Bank darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung in der Regel keine Gebühren erheben. Dies entschied der BGH mit seinem Urteil vom 08.05.2012, Az.: XI ZR 61/11. Für den Notar und die Löschung im Grundbuch können Kosten anfallen. Die Höhe der Kosten für die Löschung liegt bei 0,2 % der Summe der Grundschuld. 

Bank gibt Grundschuld nicht frei

Die Grundschuld löschen zu lassen, liegt oft im Interesse der Schuldner. Schließlich findet eine Abtretung des Grundpfandrechts der Bank statt. Dennoch führen Banken als Gläubiger in der Praxis immer wieder Gründe auf, um die Ausstellung der Löschungsbewilligung aufzuschieben. Dazu zählen:

• Überprüfung von Unterlagen
• Interne Prozesse
• Fehlende Informationen
• Rechtliche Überlegungen (etwa Klärung von Haftungsfragen oder rechtlichen Unsicherheiten)

Oft sind diese Gründe allerdings unberechtigt. Eine unverhältnismäßige Verzögerung der Erteilung der Löschungsbewilligung sollten Sie nicht einfach hinnehmen. Schließlich haben Sie nach Abzahlung des Kredits einen Anspruch auf die Löschung Ihrer Grundschuld, Sie sind als Eigentümer nicht auf die subjektive Zustimmung der Bank angewiesen. 

Ist ein Hausverkauf mit Grundschuld möglich?

Es ist durchaus möglich, eine Immobilie oder ein Grundstück zu verkaufen, auch wenn die Grundschuld noch im Grundbuch eingetragen ist. Allerdings sollten Sie dies offen dem Käufer gegenüber kommunizieren. Außerdem sind Sie als Eigentümer in der Pflicht, die Höhe aller offenen Schulden zu begleichen. 

Verkäufer löscht die Grundschuld nicht – Was tun?

Sind Sie als Käufer an einer Immobilie interessiert, sollten Sie darauf achten, dass die Grundschuld nicht mehr im Grundbuch eingetragen ist. Wenn Sie mit dem Verkäufer die Löschung der Sicherheit vertraglich vereinbart haben, diese jedoch bisher nicht stattgefunden hat, können Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Sprechen Sie mit dem Verkäufer
2. Klären Sie unter Umständen mit dem Gläubiger ab, ob die Immobilie noch als Sicherheit dient
3. Setzen Sie eine Frist für die Löschung
4. Holen Sie sich bei Widerstand juristischen Beistand, um unter Umständen rechtliche Schritte einzuleiten

So unterstützt Sie CDR Legal

§ 875 BGB regelt die Voraussetzungen und den Prozess der Löschung von Grundschulden. Haben Sie den Kredit vollständig abbezahlt und erhalten Sie dennoch keine Löschungsbewilligung von Ihrer Bank oder Sparkasse, können Sie einen erfahrenen Rechtsanwalt um Rat bitten. 

Die Kanzlei CDR Legal ist auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert und kann Sie entsprechend in der Kommunikation mit dem Gläubiger unterstützen. In einem ersten kostenlosen Beratungsgespräch analysieren wir Ihren individuellen Fall und besprechen gemeinsam mit Ihnen das weitere Vorgehen. Unter Umständen haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Bank die Grundschuld nicht freigibt.