Baukredit nicht mehr zahlbar

Viele Deutsche hegen den Traum vom Eigenheim. Damit dieses genau ihren Wünschen entspricht, entschließen sich viele Menschen, selbst zu Bauherren zu werden. Um dies zu finanzieren, schließen sie Baukredite ab. 

Ändert sich allerdings die Lebenssituation, etwa durch einen Jobverlust oder andere unvorhergesehene Ereignisse, kann sich der einmal abgeschlossene Baukredit schnell in eine untragbare finanzielle Belastung verwandeln. Viele Eigentümer ziehen in diesem Fall den Hausverkauf in Betracht, noch während der Kreditvertrag läuft. 

Sie haben Schwierigkeiten, Ihren Baukredit zu bedienen und wünschen sich Unterstützung?  Zur rechtlichen Einschätzung Ihres Falls bietet die Kanzlei CDR Legal Ihnen ein kostenloses telefonisches Erstgespräch. Hier können Sie Ihre Situation schildern, bevor wir Sie über Ihre Möglichkeiten und wichtige Schritte in Ihrem individuellen Fall informieren.

Das Wichtigste in Kürze:

• Wenn Sie feststellen, dass Sie Ihren Kredit nicht mehr zahlen können, bleiben Sie nicht untätig, sondern arbeiten Sie aktiv an einer Lösung der Situation.
• Scheuen Sie sich nicht vor einem Gespräch mit Ihrer Bank oder davor, sich professionelle Hilfe dazu zu holen. 
• Einige Banken bieten Ihnen als Kreditnehmer Ratenpausen oder eine Reduzierung der Raten an.
• Es ist möglich, eine Immobilie zu verkaufen, auch wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist. 
• Bei dem Immobilienverkauf können Spekulationssteuer oder eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
• Die letzte Möglichkeit ist eine Zwangsversteigerung des Hauses. Mit dem Erlös wird die Restschuld bezahlt. Reicht der Erlös nicht aus, müssen Sie den Rest anderweitig begleichen.

Erste Schritte: Was tun, wenn Sie Ihren Baukredit nicht mehr zahlen können?

Auch wenn die Situation sich bedrohlich anfühlt: Falls Sie Ihren Baukredit nicht mehr zahlen können, bleiben Sie auf keinen Fall untätig. Allein durch eine umgehende Kontaktaufnahme mit Ihrer Bank und das Besprechen Ihrer Situation können Sie unter Umständen Schlimmeres, etwa die Zwangsversteigerung, verhindern.

Mitentscheidend hierbei ist Ihr Engagement zur Auflösung der Situation. Es gibt verschiedene Optionen, die Ihre Bank Ihnen anbieten kann, wenn Ihr Baukredit für Sie nicht mehr bezahlbar ist. Dazu gehören Stundung oder Tilgungssatzwechsel. 

Vergessen Sie nicht, dass die Bank daran interessiert ist, mit ausgegebenen Baukrediten Geld zu verdienen. Wenn die Bank den Kreditvertrag einfach kündigt, kann sie das nicht mehr. Insofern wird auch die Bank ein Interesse daran haben, Ihnen als Kreditnehmer ein wenig entgegenzukommen. So können Sie es eventuell vermeiden, Ihr Haus vorzeitig zu verkaufen.

Was passiert mit dem Baukredit, wenn Raten nicht gezahlt werden?

Es kann passieren, dass Sie plötzlich nicht mehr in der Lage sind, Ihren Baukredit zu finanzieren, etwa durch Arbeitslosigkeit oder durch unvorhergesehene Ausgaben. Der Darlehensvertrag bleibt jedoch wie zuvor bestehen und die monatlichen Raten sind weiterhin fällig.

Es ist ratsam, vorhandene Geldreserven zu nutzen, um den Baukredit weiterhin bedienen zu können. Ansonsten geraten Sie in Verzug, und die Bank hat prinzipiell das Recht, Ihnen als Darlehensnehmer Ihren Baukredit zu kündigen. Dies hat dann auch negative Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit und den Schufa Score. 

Sollten Sie keine Reserven haben, sollten Sie nicht zögern, sondern schnell handeln, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen. Dabei ist es wichtig, offen mit Ihrer Bank zu kommunizieren und die aktuelle Situation zu erklären. Vermeiden Sie es unbedingt, die Problematik bis zur Mahnung eskalieren zu lassen – frühes Handeln ist von entscheidender Bedeutung.

Reduktion von Ausgaben vor dem vorzeitigen Verkaufen Ihres Hauses

Sobald Sie feststellen, dass Sie die Raten Ihres Baukredits nicht mehr zahlen können, sollten Sie Ihre Finanzplanung überprüfen. Handelt es sich nur um einen kurzfristigen Liquiditätsengpass oder steht Ihnen dauerhaft weniger Geld zur Verfügung? 

Zunächst sollten Sie dafür Ihre laufenden Ausgaben analysieren und sich fragen, an welchen Stellen Sie Ausgaben und Kosten sparen können, um mehr Geld für die Tilgung Ihres Baukredits nutzen zu können. Wenn Sie Sparverträge oder eine andere Sicherheit haben, können Sie überlegen, ob Sie diese beitragsfrei stellen, also für eine gewisse Zeit nichts einzahlen.

Zur kurzfristigen Überbrückung, wie bei unvorhergesehenen Ausgaben, können Sie Ihre Rücklagen nutzen.

Kann man die Rückzahlung eines Baukredits aussetzen?

In bestimmten Situationen kann es erforderlich sein, die Baufinanzierung auszusetzen. Beispielsweise, wenn unvorhergesehene Umstände eintreten, die die finanzielle Last schwerer machen. Eine Möglichkeit besteht darin, die Tilgung des Baukredits vorübergehend auszusetzen oder zumindest die Raten zu reduzieren.

Banken und Sparkassen bieten in der Regel eine solche Berechnung an, um ihre Kunden in finanziell angespannten Zeiten zu unterstützen. Diese Maßnahme kann dazu beitragen, den finanziellen Druck zu mindern und etwas Raum für Luft zu schaffen. So haben Sie noch weitere Möglichkeiten, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen. 

Eine offene und ehrliche Kommunikation mit Ihrer Bank ist dabei unabdingbar. Denken Sie daran, immer schnell zu handeln und nicht abzuwarten, wenn Sie feststellen, dass Ihr Baukredit nicht mehr finanzierbar ist.

Beantragung einer Ratenpause bzw. einer Ratenreduzierung 

• Kontaktieren Sie Ihre Bank oder Ihre Sparkasse und teilen Sie mit, dass Sie eine vorübergehende Ratenpause benötigen oder die Raten zumindest reduzieren wollen.
• Erklären Sie die Gründe, warum Sie Ihre monatliche Kreditrate nicht zahlen können, wie unvorhergesehene Ausgaben oder finanzielle Schwierigkeiten.
• Fragen Sie nach den Voraussetzungen und Bedingungen für eine Ratenpause oder Reduzierung der Höhe und ob diese Option überhaupt angeboten wird.
• Besprechen Sie mit dem Bankberater die Dauer der Ratenpause für Ihre Immobilie und wie sich dies auf Ihre Gesamtrückzahlung auswirken kann.
• Klären Sie alle Fragen zur Ratenpause bzw. Ratenreduzierung vorzeitig, einschließlich eventueller Gebühren oder Zinsen während der Pause.
• Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten und dem Vertrag hinzugefügt werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Kann ich mein Haus verkaufen, wenn der Baukredit noch nicht abbezahlt ist?

Wenn Sie Ihren Baukredit noch nicht vollständig abbezahlt haben, fragen Sie sich vielleicht, ob es möglich ist, Ihr Haus zu verkaufen, um den Baukredit abzulösen. Die gute Nachricht ist, dass es durchaus möglich ist, ein noch nicht abbezahltes Haus zu verkaufen.

Ihre Immobilie zu verkaufen, kann eine Möglichkeit sein, Ihre Finanzen wieder in den Griff zu bekommen, wenn der Immobilienkredit nicht mehr bezahlt werden kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Hypothek oder Grundschuld noch nicht vollständig beglichen wurde.

Es gibt jedoch einige Punkte zu beachten, wie die Spekulationssteuer über den Wert des Hauses. Diese tritt auf, wenn Sie das Haus weniger als zehn Jahre gehabt haben. Die Bank kann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen, wenn Sie den Kredit früher ablösen als ursprünglich vereinbart. 

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, obwohl Sie Ihren Kredit noch nicht abbezahlt haben, ist dies durchaus möglich. Allerdings wird die Bank als Darlehensgeber Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Der Grund dafür ist die Zinsbindung. Denn die Bank verliert bei einer vorzeitigen Rückzahlung Zinszahlungen, die sie erwartet hatte, wenn der Kredit bis zum Ende seiner ursprünglichen Laufzeit bedient würde.

Die genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein und ist oft vertraglich festgelegt. Allerdings gibt es in der Regel zwei Hauptmethoden zur Berechnung:

1. Vorfälligkeitsentschädigung auf Basis von Vorfälligkeitszinsen: Diese Methode beruht auf den Zinssätzen, die der Kreditgeber verliert, wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird. Die Bank berechnet die Differenz zwischen den gezahlten Zinsen bis zum Ende der festgelegten Laufzeit und den geschuldeten Zinsen bis zum tatsächlichen Rückzahlungsdatum.
2. Vorfälligkeitsentschädigung auf Basis von Marktzinsen: Hierbei wird die Vorfälligkeitsentschädigung auf Grundlage der aktuellen Marktzinsen berechnet. Der Gedanke ist, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld zu den aktuellen, möglicherweise niedrigeren Zinssätzen erneut verleihen könnte. Die Differenz zwischen dem alten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins wird dann als Entschädigung verlangt.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bedingungen und die Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Kreditvertrag festgelegt sind. Daher ist es ratsam, den Vertrag sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls mit der Bank zu verhandeln, um die Bedingungen zu klären oder zu verbessern, bevor Sie Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen. Es ist auch möglich, dass in einigen Fällen gesetzliche Regelungen oder Vorschriften die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung begrenzen können.

Änderungen im Grundbuch beim vorzeitigen Hausverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie vorzeitig verkaufen wollen, obwohl der Kredit noch nicht vollständig abbezahlt ist, sind verschiedene Schritte im Zusammenhang mit dem Grundbuch und anderen rechtlichen Aspekten zu beachten. Hier sind die relevanten Aspekte und die Rolle der beteiligten Parteien:

• Grundbuchänderung: Beim Kauf oder Verkaufen von Immobilien wird das Grundbuch aktualisiert. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das alle relevanten Informationen zu Grundstücken und Immobilien enthält. Bei einem Hausverkauf wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
• Notar: Ein Notar ist bei Immobiliengeschäften oft involviert. Er übernimmt die rechtliche Abwicklung und sorgt dafür, dass alle erforderlichen Dokumente ordnungsgemäß erstellt und unterzeichnet werden. Dies umfasst auch die Übertragung des Eigentums im Grundbuch. Die Überprüfung eines Immobilienkaufvertrags sollten Sie jedoch von einem Anwalt vornehmen lassen.
• Löschung: Da das Verkaufen vor der vollständigen Rückzahlung des Kredits erfolgt, besteht in der Regel noch eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch, die zuvor für die Finanzierung des Hauses aufgenommen wurde. Bevor der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden kann, muss die bestehende Grundschuld gelöscht werden. Die Löschung der Grundschuld erfolgt durch eine Löschungsbewilligung.
• Löschungsbewilligung: Die Löschungsbewilligung ist eine Erklärung des Gläubigers (in der Regel die Bank), dass er auf seine Sicherheit (die Grundschuld) verzichtet. Diese Bewilligung ist erforderlich, damit der Notar die Löschung im Grundbuch beantragen kann. In vielen Fällen wird die Löschungsbewilligung zusammen mit dem Kaufvertrag beim Notar eingereicht.

Es ist wichtig, alle Schritte in Absprache mit dem Notar und gegebenenfalls der finanzierenden Bank zu planen, um sicherzustellen, dass der vorzeitige Verkauf reibungslos abläuft und alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden. Nur so ergibt es Sinn, Ihre Immobilie zu verkaufen. 

Kommt eine Umschuldung in Betracht?

Bei einer Umschuldung kündigen Sie einen bestehenden Darlehensvertrag und bezahlen die Restschuld dadurch, dass Sie ein neues Darlehen (meistens bei einem anderen Kreditgeber) aufnehmen. Statt des Hausverkaufs kann dies eine sinnvolle Lösung sein. 

Hierfür können Sie von dem Sonderkündigungsrecht aus § 489 BGB Gebrauch machen. Ein Darlehen mit variablem Zins können Sie nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Kündigen Sie auf diese Weise, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. 

Eine solche Umschuldung ist nur dann sinnvoll, wenn das neue Darlehen für Sie als Darlehensnehmer deutlich bessere Konditionen bietet. 

Kann mir die Bank das Haus wegnehmen?

Die Bank kann Ihnen Ihr Haus nicht einfach wegnehmen, nur weil Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Es gibt bestimmte Voraussetzungen und Prozesse, die sie einhalten muss, bevor sie einen solchen Schritt unternehmen kann.

Zunächst einmal darf die Bank nicht sofort die Zwangsversteigerung Ihres Hauses beantragen, wenn Sie eine oder zwei Zahlungen verpassen. Es gibt in der Regel eine gewisse Zeit, in der Sie Gelegenheit haben, die Situation zu klären. Es ist also sehr wichtig, frühzeitig mit der Bank Kontakt aufzunehmen und offene Kommunikation zu führen, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen.

Wenn es trotzdem zu einer Zwangsversteigerung kommt, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Die Bank muss beispielsweise nachweisen, dass Sie über einen längeren Zeitraum zahlungsunfähig sind. Hier droht allerdings der Verlust des Zuhauses und es entstehen weitere Schulden, falls der Erlös aus der Versteigerung die Restschuld nicht abdeckt.

So kann CDR Legal Ihnen helfen

Wenn Sie merken, dass Sie Ihren Baukredit nicht mehr bezahlen können, kann dies sehr belastend sein. Die Angst, dass die Bank Ihnen das Haus wegnimmt, ist groß. Doch dazu muss es nicht kommen. Oft gibt es Möglichkeiten, mit der Bank zu sprechen und die Finanzierung doch noch sicherzustellen.

Eine erfahrene Kanzlei wie CDR Legal kann Sie in einem solchen Fall unterstützen. So hilft CDR Legal Ihnen etwa im Kontakt mit Ihrer Bank oder bei der Abwägung Ihrer Handlungsmöglichkeiten.

Im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs klären wir, welche Optionen für Sie infrage kommen. Sollten Sie weitere Unterstützung wünschen, vertreten wir Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer Interessen. Es gibt diverse Möglichkeiten, die Sie nutzen können, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen.