Übersicherung (wie z.B. der Grundschuld)

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen möchten, ist es nicht ungewöhnlich, dass die Bank eine Sicherheit für das Darlehen verlangt. Es existieren mehrere Sicherheiten, die grundsätzlich akzeptiert werden, wie zum Beispiel die Sicherungsübereignung. Allerdings darf keine massive Übersicherung vorhanden sein, da dies den Sicherungsgeber benachteiligen würde.

Das Wichtigste zur Übersicherung im Überblick

• Bei einer Übersicherung erhält der Gläubiger einen höheren Wert an Sicherheit, als die entsprechende Forderung ausmacht.
• Eine Übersicherung darf immer nur innerhalb festgelegter Grenzen bestehen, sodass betroffene Schuldner bei Überschreiten rechtlich dagegen vorgehen können.
• Die Gefahr einer Übersicherung besteht ausschließlich bei nicht akzessorischen Sicherheiten, wie zum Beispiel der Grundschuld.

Was ist mit einer Übersicherung gemeint?

Kennzeichnend für eine sogenannte Übersicherung ist, dass der Wert einer Sicherheit die Forderungen, die der Sicherungsnehmer gegenüber dem Sicherungsgeber hat, überschritten wird. Eine Übersicherung liegt vor, falls der Wert der Sicherheit den Wert der Forderungen abzüglich des anzusetzenden Verwertungsrisikos sowie der Verwertungskosten übersteigt.

Wenn Sie beispielsweise einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro aufgenommen haben, die Bank jedoch eine Grundschuld von beispielsweise 350.000 Euro eingetragen hat, liegt mit hoher Wahrscheinlichkeit eine derartige Übersicherung vor. Allerdings wird nicht sofort von einer Übersicherung gesprochen, wenn der Wert der Sicherheit den Gegenwert der Forderungen nur relativ wenig überschreitet.

Nicht akzessorische und akzessorische Sicherheiten

Alle Sicherheiten, die zum Absichern von Forderungen seitens der Banken infrage kommen, lassen sich einer von zwei Gruppen zuordnen. Zum einen existieren die nicht akzessorischen und zum anderen die akzessorischen Sicherheiten.

Kennzeichnend für nicht akzessorische Sicherheiten ist, dass das Bestehen der Sicherheit nicht zwangsläufig an die Existenz einer Forderung gebunden ist. Demzufolge werden nicht akzessorische Sicherheiten auch als fiduziarische Sicherheiten bezeichnet, bei denen der Sicherungsnehmer als Treuhänder fungiert. Zu den bekanntesten nicht akzessorischen Sicherheiten zählen:

• Sicherungsübereignung
• Grundschuld
• Raumsicherungsübereignung

Das Gegenteil der nicht akzessorischen sind die akzessorischen Sicherheiten. Hier darf die Sicherheit auch vom Umfang her nur bestehen, wenn eine offene Forderung beim Sicherungsnehmer vorhanden ist. Typische akzessorische Sicherheiten sind insbesondere Bürgschaften, Pfandrechte sowie Hypotheken.

Die Unterscheidung im Hinblick auf eine Übersicherung ist deshalb wichtig, weil es ausschließlich bei nicht akzessorischen Sicherheiten überhaupt zu einer solchen anfänglichen bzw. nachträglichen Übersicherung kommen kann. Bei akzessorischen Sicherheiten nimmt der Gegenwert der Sicherheiten nämlich automatisch mit dem Absinken der Forderungshöhe ab.

Anfängliche oder nachträgliche Übersicherung?

Falls eine gesicherte Forderung aktuell übersichert ist, stellt sich unter anderem die Frage, ob es sich um eine anfängliche Übersicherung oder um eine nachträgliche Übersicherung handelt. Diese Unterscheidung ist insbesondere deshalb wichtig, weil die entsprechende Übersicherung höher bei der nachträglichen Übersicherung ausfallen darf, bevor der Betroffene rechtliche Maßnahmen ergreifen kann.

Eine anfängliche Übersicherung ist dann gegeben, wenn der Gegenwert der entsprechenden Sicherheit bereits beim Abschluss des Darlehensvertrages höher als die Forderung in Form der Kreditsumme gewesen ist. Laut BGH tritt die Übersicherung ein, wenn der Wert der Sicherheit 110 Prozent des Forderungswertes überschreitet.

Hinzu kommt, dass bei einer anfänglichen Übersicherung der abgeschlossene Kreditvertrag mitunter nichtig ist, falls er gegen die guten Sitten verstößt. Als sittenwidrig werden Darlehensverträge mit Übersicherung dann angesehen, wenn die Übersicherung so umfangreich ist, dass der Kreditnehmer finanziell nicht mehr handlungsfähig ist.

Die nachträgliche Übersicherung tritt deutlich häufiger auf und kennzeichnet sich dadurch, dass erst im Laufe der Zeit der Wert der Sicherheiten höher als die Forderungshöhe geworden ist. Ein Hauptgrund ist die Tilgung des Darlehens. Die aktuelle Restschuld nimmt im Laufe der Rückzahlungsdauer immer weiter ab, der Wert der Sicherheit meistens gleich.

Angesichts dessen hat der Bundesgerichtshof eine höhere Grenze festgelegt, ab der von einer Übersicherung gesprochen werden darf. Diese beläuft sich auf 150 Prozent der Kreditsicherheit im Vergleich zur aktuellen Forderungshöhe.

Ein typisches Beispiel, wann und warum eine nachträgliche Übersicherung vorliegen kann, ist die positive Kursentwicklung bei Wertpapieren. Haben Aktien zum Beispiel bei Abschluss eines Vertrages einen Sicherungswert von 60.000 Euro und ist der Kurs der Wertpapiere deutlich gestiegen, kann der aktuelle Sicherungswert zum Beispiel bei 110.000 Euro liegen. Dann würde bereits eine nachträgliche Übersicherung vorliegen.

Genaue Wertermittlung als häufiges Problem

Ob eine Übersicherung inklusive der genannten Höchstgrenzen vorliegt oder nicht, ist nicht immer einfach festzustellen. Das Problem besteht häufig darin, dass der Wert der Sicherheit nicht immer einfach und exakt zu ermitteln ist. Bei den zuvor beispielhaft genannten Wertpapieren ist der Sicherungswert noch sehr leicht zu ermitteln, denn dazu muss lediglich tagesaktuell der Kurs abgefragt werden.

Deutlich schwieriger gestaltet sich die Wertermittlung zum Beispiel unter der Voraussetzung, dass ein Auto sicherungsübereignet wird. Aber auch bei Immobilien gestaltet sich die Wertermittlung häufig schwierig, sodass mitunter die eingetragene Grundschuld einen (deutlich) höheren Wert als die Restforderung haben kann.

Was kann ich bei einer Übersicherung tun?

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Wert der Sicherheit (mittlerweile) deutlich höher als der Restwert der Forderung ist. Unter dieser Voraussetzung fragen sich zahlreiche Darlehensnehmer, was sie an dieser Stelle unternehmen können.

Der erste Weg sollte das Gespräch mit der Bank sein. Einige Kreditinstitute sind ohne Weiteres dazu bereit, die überschüssigen Sicherheiten freizugeben. Das funktioniert natürlich nur, wenn die Sicherheiten in gewisser Weise „teilbar“ sind, wie zum Beispiel verschiedene Wertpapiere. Aber auch eine eingetragene Grundschuld kann vermindert werden, indem der Betrag reduziert wird.

Zwei mögliche Ergebnisse des Gesprächs mit der Bank sind:

• Sicherheiten austauschen
• Sicherheitenfreigabe

Der Sicherheitenaustausch beinhaltet, dass eine seitens des Kreditnehmers eingeräumte Sicherheit durch eine andere Sicherheit ersetzt wird. Das Ziel ist, dass die neue Sicherheit wieder der aktuellen Restforderung entspricht, sodass keine Übersicherung mehr vorhanden ist. Dabei können auch unterschiedliche Sicherheitsarten getauscht werden, zum Beispiel eine Verpfändung von Wertpapieren gegen eine Abtretung von Forderungen.

Die zweite Möglichkeit, eine Übersicherung zu verhindern oder aufzulösen, ist die Freigabe der Sicherheiten. Die Bank als Sicherungsnehmerin hat jederzeit die Möglichkeit, eine Freigabe oder Teilfreigabe von Sicherheiten durchzuführen. Ein Freigabeanspruch seitens des Kunden besteht wiederum nur bei nicht akzessorischen Sicherheiten, da diese unabhängig vom Darlehen sind.

Im besten Fall ist die Bank also damit einverstanden, bei existierender Übersicherung entweder einen Sicherheitenaustausch vorzunehmen oder eine Sicherheitsfreigabe durchzuführen. Was aber, wenn sich der Kreditgeber weigert, eine Anpassung durchzuführen?

Unter dieser Voraussetzung bleibt dem betroffenen Sicherungsgeber kaum etwas anderes übrig, als sich kompetente Hilfe beim Rechtsanwalt zu suchen. Die Aufgabe des Rechtsanwaltes besteht in dem Zusammenhang zunächst darin, festzustellen, ob eine Übersicherung vorliegt. Hier sind bereits angesprochenen Höchstgrenzen seitens des BGH sowie der Einbezug von Risiko- und Kostenanteilen zu berücksichtigen. Ist auf dieser Grundlage eine Übersicherung festgestellt, kann die Anwaltskanzlei tätig werden.

In einem solchen Fall besteht ein Freigabeanspruch seitens des Sicherungsgebers, der sich mithilfe des Bankrecht Anwalts in aller Regel auch durchsetzen lassen wird. Das bedeutet, dass die Bank per Gerichtsurteil dazu verpflichtet wird, zumindest einen Teil der Sicherheiten freizugeben, damit keine Übersicherung mehr existiert. Empfehlenswert ist die Inanspruchnahme einer Kanzlei, die sich auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert hat, wie es bei CDR Legal der Fall ist.